Vuosi 2020 vihdoin paketissa

Pahoittelen taas kerran että tulosjulkistus tulee näin myöhässä. Olen tässä yrittänyt selvitellä miksi viime vuodelta jäi niin vähän rahaa säästöön, vaikka mielestäni tuloja olisi pitänyt olla yhtä paljon kuin edellisenäkin vuonna.

Laskemista ei yhtään helpota firman omistaminen (vaikka onkin kirjanpitäjä) saatikka vuokra-asuntojen/kiinteistöjen omistaminen. Firman kirjanpidossa on 'kivoja' ominaisuuksia, kuten että maksettu varainsiirtovero sisältyy taseessa olevan kiinteistön arvoon, eli jos ostat 100 000€ kiinteistön, on sen arvo taseessa 104 000 €. Maksetut yhtiölainalyhennykset ovat (ilmeisesti) kulua firman kirjanpidossa, joten ne eivät kasvata omaa pääomaa. Voitolla olevat sijoitukset eivät myöskään näy firman kirjanpidossa, vaan siellä on hankinta-arvo. Viime vuoden tuloksesta tulee maksettavaksi vähän lisäveroa, mutta se ei ilmeisesti näy viime vuoden kirjanpidossa koska se tulee maksettavaksi vasta tänä vuonna(?).

No, alla on viime vuosi firman näkökulmasta, ja vähän omastakin. Liikevaihtoa oli mukavasti edellisen vuoden tapaan. Firmalla jäi viivan alle noin 46 k€, jotka sijoitin sijoitusasuntoon ja sijoitustonttiin.

Henkilökohtaisesti meni suunnilleen kaikki mitä tilille tuli, ja lisäksi möin vanhan asuntoni firmalleni tappiolla, joten se pienensi omaisuuden arvoa jonkin verran.

Otin rahaa palkkana ja osinkona ulos runsaasti, ja viime vuonna kulutinkin rahaa enemmän kuin koskaan elämässäni. Tuosta 44 k€:sta noin 14 k€ meni kodin remontteihin, mutta silti 30 k€ on enemmän kuin olen koskaan tuhlannut. Remonttien lisäksi rahaa meni paljon hankintoihin ja vapaa-aikaan. On tullut hankittua kaikenlaisia pieniä 'leikkikaluja' mitä aikuinen mies tarvitsee ;)

Vikalla kvartaalilla ei jäänyt paljoa säästöön, mutta pörssissä mentiin sentään ylöspäin.

Omaisuuden arvo nousi melkein 600 000 euroon, hieman jäi vajaaksi. Tänä vuonna tavoite on päästä jonnekin 670 000 euron tienoille.

Q3/2020, vähän EVVK-tunnelmissa

Ei ole viime aikoina oikein raha-asiat jaksaneet minua kiinnostaa, siksi on blogin päivityskin jäänyt vähemmälle. Ei siksi, että raha-asiat menisivät erityisen huonosti (tai hyvin), ne vaan rullaavat omalla painollaan. Sijoituksiini en ole koskenut pitkään aikaan.

Kolmannella kvartaalilla ei oikein mitään jäänyt säästöön, kun viime vuoden veroihin meni aika paljon rahaa, ja käytin myös jonkin verran rahaa kodin remontteihin. Sijoitukset jatkoivat toipumistaan kevään koronaromahduksesta. Tuloja ei myöskään ollut ihan maksimia, koska kesän lomakaudelta ei hirveästi laskutettavaa syntynyt.

Tänä vuonna minulla tullee olemaan henkilökohtaisia nettotuloja lähemmäs 35 000 euroa. Huomasin nimittäin että minähän saan kotitalousvähennystä teetettyäni kotona hieman remonttia, ja kannattaahan minun silloin nostaa palkkaa niin paljon kuin lähes verottomasti saan. Vuoden saldo on siis 18 000 euroa osinkoja ja 18 500 euroa palkkaa; noista menee veroa noin 1600 euroa eli 4,5%, ei paha.

Ei taida ihan 600 000 euron raja mennä rikki tämän vuoden puolella, mutta hyvin lähelle mennään. Meno osakemarkkinoilla hirvittää (taas vaihteeksi), pitäisiköhän vähän keventää... mutta minne ne rahat sitten sijoittaisi?

Q2/2020

Tokalla kvartaalilla tultiin mukavasti takaisin ylöspäin sijoitusrintamalla. Nyt kun koronan toinen aalto näyttää olevan tulossa, pörssin meno hieman hirvittää.

Säästöön jäi taas mukavasti rahaa; käteistä minulla on aika paljon tällä hetkellä (sekä omissa nimissä että firmalla), en oikein tiedä minne sijoittaisin "käyttörahoja" eli sellaista rahaa jota tulen tarvitsemaan 6kk sisällä. Kannattaako sitä mihinkään sijoittaa, vai vaan pitää tilillä? Firmalla erääntyy veroja iso summa muutaman kuukauden päästä, ja itselläni taas on tänä vuonna nostamani osingot tilillä, niillä olisi tarkotus pärjätä vuodenvaihteeseen asti jolloin nostan vaihteeksi enemmän palkkaa firmastani.

Kvartaalin aikana hankin firmalleni yhden sijoitustontin lisää. Nyt minulla on siis kolme vuokratonttia ja kaksi vuokra-asuntoa. Korona hieman hankaloitti kaupantekoa ja nosti myös lainan hintaa; ensi vuoden puolella saa toivottavasti korkomarginaalia neuvoteltua alaspäin jos/kun koronatilanne on rauhoittunut.

Vastikkeiden ja korkokulujen jälkeen asunto-/tonttisijoituksista tulee tuottoa noin 26 tuhatta vuodessa. Asuntojen kohdalla tuosta pitää tietysti vähentää vielä remonttivara. Siksi suosinkin tontteja, mutta niitä on aika hankala löytää. Tuosta 26 tonnista menee suurin osa lainojen lyhennyksiin, joten kassavirtaa noista ei tule kuin pari tonnia. Tässä huomaa hyvin eron asunto- ja osakesijoittamisessa: pörssisijoituksia voi myydä sopivan määrän kun rahantarve vaatii, mutta asunnoissa se ei onnistu. Pelkillä sijoitustuloilla eläminen on asuntosijoittajalle huomattavasti vaikeampaa. Siksi aion jatkossakin pitää myös osakesijoituksia salkussa.

Q1/2020: Hurjaa alamäkeä

Olipa aikamoinen ensimmäinen kvartaali tänä vuonna! Pörssisijoitukseni tippuvat noin 64 000 euroa, ja lisäksi tein 29 000 euron alaskirjauksen edellisen asuntoni arvoon samalla kun siirsin sen firmani nimiin. Pakkaselle mentiin siis yli 90 000 euroa.

Mutta kun tarkastelee isoa kuvaa, niin ei se pudotus niin kamala ollut:

Onneksi alle puolet omaisuudestani on kiinni osakemarkkinoissa.

100 000 euroa köyhempi

Olen likimain sata tuhatta euroa köyhempi kuin vuodenvaihteessa. Joku muu voisi tällaisesta hieman hermostua.

En ole koskenut osakesalkkuuni tämän laskun aikana; toki näin jälkikäteen on helppo sanoa, että olisi kannattanut myydä kaikki viimeistään kun on lasketeltu 20% huipusta. Ongelma on siinä, ettei voi tietää milloin lasku loppuu. Huonolla tuurilla sattuu myymään kun ollaan pohjalla ja sitten jää odottelemaan kurssien laskevan ennen kuin ostaa takaisin. Ja silloin jää paitsi siitä huomattavasta noususta joka on tulossa.

Positiivisiakin asioita on: vielä kolme vuotta sitten minulla oli käytännössä koko omaisuus kiinni osakkeissa, mutta vuodenvaihteessa vain noin puolet (ja nyt vielä vähemmän...). Hajauttaminen on hyvä juttu.

Positiivisena voi pitää myös sitä, että olen nyt yhtä "köyhä" kuin olin aika tasan vuosi sitten. Toisin sanoen taloudellinen riippumattomuus siirtyi vain vuodella eteenpäin.

"Kela pay's my bills" - eli kokemuksia vuokralaisen hankinnasta

Lupasin aikaisemmin kertoa mitä teen kahden asunnon loukulleni, eli minullahan oli vanha asunto vielä myymättä vaikka muutin uuteen. Lopulta päätin tehdä niin, että myin vanhan asuntoni omalle firmalleni edulliseen hintaan (pyysin toki välittäjältä kirjallisen arvion asunnon arvosta) ja laitoin sen sitten vuokralle. Koska älysin muuttaa pois asunnosta ennen kuin kahden vuoden asuminen tuli täyteen, saan tehdä verotuksessa vähennyksen luovutustappiosta. Lisäksi firmahan maksaa vuokratuloista vain 20 % veroa eikä 30 % kuten yksityissijoittaja, joten siinäkin tulee säästöä veroissa. Ja koska minulla ei ole henkilökohtaisesti vuokratuloa, saan jatkossakin "pienituloisena yrittäjänä" asumistukea Kelalta...

Nyt minulla on siis kaksi vuokra-asuntoa, ja tuli ajankohtaiseksi hankkia molempiin vuokralainen tässä vuoden alussa. Kitsaana miehenä en tietenkään mitään välittäjää palkkaa, vaan ajattelin hoitaa homman itse.

Millaisia vuokralaiskandidaatteja tuli vastaan?

Luulin, että kaikki vuokra-asunnon etsijät käyttäisivät Oikotietä, joten laitoin ilmoituksen ensin ainoastaan sinne. Myöhemmin lisäsin ilmoituksen myös tori.fi:hin, ja yllättäen sitä kautta tuli jopa enemmän yhteydenottoja.

Aika kitsaasti hakijat kertovat itsestään: Oikotien kautta tulleista kyselyistä 75 % lähetti vain sen valmiin perusviestin, eli "Olen kiinnostunut kohteestanne osoitteessa ..." eikä kertonut mitään itsestään. Tori.fi ei ole sen parempi, useimmat kirjottivat tyyliin "Haluan vuokrata tämän asunnon". Ehkä hakijat ovat tottuneet siihen, että on ihan turha kirjoittaa ensimmäiseen yhteydenottoon mitään tarkkoja tietoja, sinut vaan ohjataan täyttämään joku lomake?

Asunnonhakijoista noin 60 % oli ulkomaalaistaustaisia, mukana jopa muutama jotka olivat juuri saaneet oleskeluluvan.

Hakijoiden ikää en ole kysellyt, mutta hakijoista noin 50 % ovat pariskuntia ja 50 % yh-äitejä lasten kanssa. Omissa toiveissani on, että asuntoon tulisi kaksi aikuista, eli vuokrasopimukseen saisi kaksi nimeä. Asuntoni ovat tavallista opiskelijakämppää isompia (molemmat ovat kolmioita), joten on ihan ymmärrettävää ettei sinne haekaan normi opiskelija-sinkkuja.

Noin puolet hakijoista ilmoitti suoraan, että luottomerkintöjä löytyy. Näiden lisäksi 25% eivät enää vastanneet kun kysyin lisätietoja, mm. henkilötunnusta luottotietojen tarkistamista varten. Vain yksi valehteli luottotiedoistaan, eli väitti niiden olevan kunnossa vaikka merkintöjä löytyi lähes 50 000 euron edestä. Toistaiseksi on tullut vastaan vain yksi pariskunta jossa molemmilla on luottotiedot kunnossa. He saivatkin asunnon.

Luottohäiriöihin useimmilla oli tietysti jokin (teko-)syy. Luottomerkintöjä selitettiin joko "nuoruuden hölmöilynä" (uusin merkintä kuitenkin 2 kk takaa??) tai "erolla". Ihmettelen millaisessa erossa joutuu ottamaan lähes 50 000 euroa pikavippejä...

Vinkkejä vuokrausprosessiin

• Älä tarkista luottotietoja liian aikaisin, vaan vasta sitten kun kun sekä sinä että vuokralainen olette valmiita tekemään sopimuksen. Tarkistaminen maksaa, ja moni hakija jättää prosessin kesken. Yhdelle hakijalle olin jo laatinut sopimuksen, kun hän ilmoitti ettei haluakkaan asuntoa...
• Älä pelkää luottotiedottomia. Monet maksavat kyllä vuokransa, vaikka muiden laskujen kansaa olisi ongelmia. Vähän sama kuin asuntolainan lyhennyksen kanssa, se on se lasku joka on tärkein maksaa. Varsinkaan perheelliset eivät halua joutua pihalle omasta kodistaan. Toki jos hakijalla näkyy maksuhäiriöitä vuokranantajan suuntaan, niin se on tietysti red flag.
• Järjestä yleinen näyttö, tai pyydä useampia katsojia tulemaan peräkkäin asuntoa katsomaan. On ikävää käydä tekemässä yksittäisiä näyttöjä varsinkin jos kohde ei ole ihan kotisi / työpaikkasi vieressä. Ja sitten on niitä vuokralaisia, jotka eivät ilmesty sopimalleen näytölle...
• Kela on ystävä. Jos vuokra tulee suoraan Kelasta tilillesi, on vuokranmaksu aika varmaa. Jos vuokra on useamman päivän myöhässä, tiedät että jotain on vialla ja voit heti ottaa yhteyttä vuokralaisen. Joko Kela on lopettanut vuokran maksun (miksi? ) tai vuokralainen on pyytänyt Kelaa maksamaan rahat omalle tilille.
• It ain't over till it's over, eli mikään ei ole varmaa ennen kuin sinulla on vuokralaisen allekirjoitus sopimuksessa (ja mielellään vakuus maksettuna). Pidä siis yhteydet avoimina kaikkiin vuokralaiskandidaatteihin loppuun saakka, ja anna ilmoituksen olla netissä.
• Jos joku hakija ilmoittaa, ettei haluakaan asuntoa vaikka saisi, niin kysy miksi. Ehkä kyseessä on jokin asia jonka voit korjata, tai ainakin saat selville mikä mättää ja/tai millaisille asunnoille olisi kysyntää.

Tuo "Kela pay's my bills" on muuten suora sitaatti erään vuokralaisehdokkaan viestistä.

Lisäys 15.2.: taitaa käydä niin, että tämä  "Kela pay's my bills" tyyppi on seuraava vuokralaiseni!

Vuosi 2019 paketissa

Tulopuolella vuosi oli hyvin samankaltainen kuin 2018, firman nettotulot kulujen jälkeen (ennen veroja) oli lähes 120 000 €. Verottaja ottaa noin 19 000 euroa, joten käteen jäi himpun alle sata tonnia.

Menopuolella noustiin valitettavasti uusiin ennätyksiin, ja reilulla marginaalilla. Asumiseen meni huomattavasti enemmän rahaa kuin aikaisemmin, eikä tuossa ole edes uuden kämpän varainsiirtoveroa mukana. Toisaalta olen näissä kuvaajissa jostain syystä laskenut myös asuntolainojen lyhennykset menoiksi; niitä lyhensinkin yli 7500 € viime vuonna kun maksoin kahden kämpän lyhennyksiä samaan aikaan. 

Myös liikkuminen maksoi enemmän, auto vaati korjauksia parin tonnin edestä... Autolla on ikää noin 10 vuotta; joku voisi väittää että kannattaisi mielummin ostaa uusi auto. Mietin kyllä täyssähköauton ostamista, ehkä se tapahtuu tämän vuoden lopulla tai ensi vuonna. 

Hankintoihinkin meni aika paljon rahaa, kun ostin uuteen kämppään "pakollista" tavaraa, ja vähän muita kivoja juttuja. Tosin en oikein tiedä pitäisikö esimerkiksi uuden lieden ostaminen laittaa hankintoihin vai asumiskuluihin? No, tällä kertaa se on hankinnoissa.

Sijoituspuolella vuosi oli erinomainen, saatiin neljä peräkkäistä kvartaalia jolloin sijoitusten arvo nousi. Kuvaajassa näkyvä kassavirta koostuu vuokratuloista sekä Mintosista ja Grupeeristä tulevista korkotuloista.

Sijoitusten arvonnousua on tullut vuoden 2019 aikana yli 60 000 euroa, ja olenkin nyt yli 100 000 euroa rikkaampi kuin vuosi sitten. Huh huh. 

Kahdeksan henkilökohtaista kysymystä

BiggerPocketsin podcasteissä kysytään tietyt vakiokysymykset kaikilta vierailta, joten päätin vastata niihin itsekin.

Mikä on mielestäni paras sijoitus-, bisnes- tai rahakirja?

Tähän on pakko antaa kaksi vastausta: Robert Kiyosakin Rich Dad, Poor Dad ja Tim Ferrisin Four Hour Work Week.

Tuon Rich Dadin voi antaa luettavaksi jo teini-ikäiselle, varsinkin kun se kertoo tarinan lapsuudesta asti. Four Hour Work Week kannattaisi myös lukea jo viimeistään lukioiässä, niin voi määrittää elämälleen oikean suunnan jo alusta asti.

Olen kyllä kritisoinut tuota Rich Dadiä mm. siitä, että se antaa hieman turhan ruusuisen kuvan asuntosijoittamisesta, ja lisäksi se on muka olevinaan omaelämänkerrallinen, vaikka monet jutut siinä ovat paljastuneet keksityksi. Lisäksi kannattaa muistaa, että Kiyosaki on itse tehnyt omaisuutensa lähinnä kirjoilla ja seminaareilla, ei niinkään itse sijoituksilla.

Four Hour Work Week voi toimia lähinnä inspiraation lähteenä. Se osoittaa, että elämässä menestyy kun on uskallusta (ja tuuria). Elämä on täynnä mahdollisuuksia, mutta me kuljemme laput silmillä päivästä toiseen.

Mikä mielestäni erottaa menestyvät sijoittajat niistä, jotka luovuttavat, epäonnistuvat tai eivät koskaan aloita?

Uskallusta se vaatii. Pitää uskaltaa aloittaa säästäminen ja sijoittaminen, vaikka läheiset sanovat että ei kannata. Pitää myös ottaa selvää asioista, onneksi netistä löytyy nykyään mahtavasti tietoa. Toki menestyvillä sijoittajilla on myös tuuria. Jos odottaa pikavoittoja, tulee pettymään.

Mikä on ollut huonoin työpaikkani, ja mitä opin siitä?

Tää on aika helppo. Olin teini-iässä parikin kesää huoltoyhtiössä huoltomiehen sijaisena. Oppini oli "Ei helv, tekeekö joku tosiaan tätä työkseen koko elämänsä? Ja kuka hullu maksaa palkkaa tästä?"
Ei minulla ole mitään fyysistä työtä vastaan, mutta tuosta työstä oli tehokkuus kaukana. Työnantaja olisi pienellä yrittämisellä voinut saada työtehon tuplattua pitäen silti työntekijät tyytyväisinä. Se olisi varmaan ollut työntekijöillekin mielekkäämpää. Opin, ettei kannata palkata ihmisiä tunti-/kuukausipalkalla ja sitten jättää heitä ilman ohjausta ja valvontaa.

Mikä on huonoin saamani neuvo koskien raha-asioita?

Netti on täynnä huonoja neuvoja, mutta pidetään tämä henkilökohtaisella tasolla: Joitain vuosia sitten, kun varallisuuteni oli luokkaa 150 k€, äitini kysyi mihin ihmeeseen minä rahaa säästän. Ei kuulemma kannata, pitää sitä osata elääkin.

Rahan säästämisessä on se hyvä puoli, että raha ei katoa: säästetyn rahan voi pitää edelleen säästössä tai käyttää siihen leveään elämään jos siltä tuntuu, mutta kerran tuhlattua rahaa ei saa enää takaisin.

Mihin olen valmis tuhlaamaan rahaa?

En oikein osaa tuhlata. Mietin kaikki hankintani tarkkaan. Satsasin kuitekin hyvään polkupyörään mielestäni aika suuren summan rahaa (en kuitenkaan liikaa), ja lisäksi olen ostanut e-kirjojen lukulaitteen. Siinäpä ovatkin viime vuoden tuhlailuni...

Vaikka ostaisin jotain kallista, niin en silti sorru "kerran sitä tässä vaan eletään" mielialaan, vaan kallitkin asiat voi ostaa järkevästi.

Mitä kalliimpi asia on kyseessä, sitä tarkemmin pitää miettiä sen ostamista. Nimittäin euro on euro, riippumatta siitä kuinka isosta kaupasta on kyse. Kumman sinä maksaisit mielummin:
- 150 000 euroa asunnosta ja 1001 euroa suklaapatukasta, vai
- 151 000 euroa asunnosta ja 1 euron suklaapatukasta?

Jälkimmäinen vaihtoehto kuulostaa järkevämmältä, ja monen mielestä ensimmäinen vaihtoehto on aivan älytön, mutta todellisuudessahan rahaa kuluu molemmissa saman verran. Ihmismieli vaan ajattelee suhteellisesti, jolloin tonni on asuntokaupassa pikkuraha. Silloin asuntoon tuhlaa huomaamattaan paljon rahaa.

Nyt yritän kyllä "tuhlata" rahaa harrastuksiin ja pieniin (<300 €) hankintoihin.

Minkä neuvon antaisin ihmisille jotka ovat vasta aloittamassa varallisuuden kartuttamisen?

Lue nuo yllä mainitsemani kirjat; tajuat, ettei elämän tarvitse olla purtamista palkkatöissä eläkeikään asti (tai kunnes kuolema korjaa). Melkeinpä kuka tahansa voi vaurastua, tai ainakin nauttia elämästään enemmän.

Mikä on ollut suurin virheeni raha-asioissa?

Olin liian kauan huonopalkkaisessa työssä, uskoen, että Ihan Kohta™ tämä muuttuu paremmaksi. Sitten olin vielä turhan kauan "ihan ok"-palkkaisessa työssä ennen ryhtymistä yrittäjäksi. Noista kahdesta syystä menetin kymmeniä ellen satoja tuhansia euroja.

Toki on paljon "jos olisin sijoittanut/jos en olisi myynyt, olisin rikas" tapahtumia, mutta niissä on kyse tuurin puutteesta eikä todellisista virheistä. Nuorempana sitä tuli enemmän jossiteltua, mutta nyt vanhempana ymmärrän että päätökset on tehty sen hetkisen tiedon varassa.

Mille olen sanonut ei kiitos, ja myöhemmin todennut sen olleen hyvä päätös?

Näitä ei montaa tule mieleen. Kerran minua houkuteltiin mukaan verkostomarkkinointiin. Piti kuulemma rikastua myymällä shampoota tutuille ja sukulaisille; sitä ei kauaa tarvinnut miettiä.

Q3/2019: "Hieman" myöhässä

Olenpa pahasti myöhässä tämän kirjoituksen kanssa. Kohta on Q4 loppu ja Q3 vielä käsittelemättä. Mitäs olen oikein tehnyt viime aikoina? Olen niin sanotusti elänyt enemmän, eli olen harrastanut ja viettänyt aikaa tärkeiden ihmisten kanssa. Toki töitäkin olen tehnyt täydellä voimalla. Työmatkani ovat nykyään pidemmät, joten nekin vievät aikaa. Matka-ajan voisi käyttää johonkin järkevään, kuten vaikkapa blogin kirjoittamiseen, enimmäkseen olen kuitenkin vain kuunnellut podcasteja.

No, mites se rahapuoli, se vaan eniten kiinnostaa lukijoita (kiinnostaisi ainakin minua)?

Q3:lla oli aika paljon ylimääräisiä menoja kun tein hankintoja uuteen kämppään, ja varainsiirtoveron maksukin osui Q3:lle. Lisäksi kesälomasta johtuen jäi syksyn tulot odotetusti pienemmiksi kuin muilla kvartaaleilla, yrittäjä kun ei saa tuloja loma-ajalta (ja töistä saa rahat 1-2 kuukauden viiveellä). Niinpä säästämisen/sijoittamisen osalta jäin yli 10 k€ pakkaselle, kulutin siis enemmän kuin tienasin. En laske oman asunnon varainsiirtoveroa sijoitukseksi, vaikka firman kirjanpidossa se laskettaisiin mukaan hankintahintaan.

Ai niin, meinasin unohtaa, teinhän minä yhden ison sijoituksenkin tällä kvartaalilla: ostin nimittäin toisen sijoitustontin! Omistan siis tontin jolla sijaitsee paritalo, ja itse rakennuksen omistavat vuokralaiset. Otin tuota varten sijoituslainaa pankista, joten omaa rahaa tarvitsin alle 30 k€. Tuottoa tuosta tulee noin 4 k€ vuodessa.

Omaisuuteni arvo pysytteli nippa nappa puolen miljoonan yläpuolella. Koska vanha kämppäni ei edelleenkään ole mennyt kaupaksi (olen siis kahden asunnon loukussa), on minulla sitten velkaakin pitkälti päälle 400 k€. Se on aika paljon yhdelle ihmiselle...

Tammikuun puolella kerron sitten mitä tuon vanhan kämpän kanssa tehdään, suunnitelmat ovat jo aika pitkällä...

Rahanmenoa ei voi estää

Hupsheijjaa, kuten aikaisemmin mietin, päätin sitten vaihtaa kämppää ja se tapahtuikin nopeasti. Nyt asun sitten kauempana töistä, mutta enemmän siellä missä haluan viettää aikaani. Rahaahan tässä vaihdossa palaa ihan reippaasti, varainsiirtovero, vanhan kämpän välityspalkkio, kaikennäköiset pikku remontit uuteen kämppään ym, saan varmaan 15-20 tuhatta uppoamaan noihin. Vanhan asunnon myynnissä teen tappiota josta saan myös verovähennyksen; tuo osaltaan houkutteli laittamaan asunnon myyntiin ennen kuin kahden vuoden asuminen tulee täyteen.

Uudessa kämpässä asuminen on hieman halvempaa kuin vanhassa, säästöä tulee ehkä satanen kuussa. Tämä ei ole mitenkään tärkeää minulle, mutta onhan se kiva kun kulut ovat pienemmät. Kyseessä on siis omakotitalo, joten tekemistäkin riittää, mutta toisaalta saa itse päättää mitkä remontit ovat oikeasti tarpeellisia. As-oy:ssä pienetkin remontit tuntuvat maksavan maltaita, eikä mitään voi/saa tehdä itse.

Miksi siis muutin? Tulin siihen tulokseen, että elämä pitää elää nyt eikä sitten joskus. Tilaisuuteen on tartuttava kun se tulee kohdalle. Liian paljon elän elämääni "sitku"-mielentilassa. Elämään taloudellisesti riippumattomana täytyy siirtyä askel kerrallaan, tämä on yksi niistä askelista.

Parin kuukauden loma

Näin yrittäjänä pääsin ensi kertaa pariin kymmeneen vuoteen nauttimaan kahden kuukauden kesälomasta. Onhan tämä pientä esimakua siitä, mitä elämä sitten "vapaaherrana" olisi. Täytyy sanoa että sain kyllä aikani kulumaan aika hyvin, enimmäkseen tein remonttihommia ja lastenhoitoa. Hieman parannettavaa kuitenkin löytyy; mukaan mahtui turhan paljon löhöilypäiviä. Sitä pitäisi pystyä aikatauluttamaan päivänsä samalla tavalla kuin töissä, eli päivällä tehdään jotain järkevää ja sitten illalla saa löhöillä. Talvella kun valoisa aika on lyhyt täytyy muistaa nauttia ulkoilusta päivällä ja siirtyä sisähommiin illaksi.

En nyt kesäloman aikana tehnyt mitään suurempia matkoja, kun Suomessakin oli ihan mukava sää. Kummasti se sää toimii tekosyynä sille ettei tee mitään järkevää: välillä on liian kuuma jotta voisi olla ulkona, tai sitten sataa, on tuulista, tai kylmää. Parasta vaan istua sisällä tietokoneen tai Netflixin ääressä. Onneksi Netflixissä ei sentään ole kovin paljoa hyvää katsottavaa, muuten elämästä tulisi helposti yhtä Netflix-maratonia.

Muut ihmiset ovat myös tärkeitä; jos on itse vapaalla ja kaikki tutut ovat töissä, niin onhan siinä huomattavasti vaikeampaa keksiä tekemistä. Nyt kesällä ei sentään ole sitä ongelmaa.

Yrittäjänä en ihan kokonaan pystynyt (enkä halunnutkaan) olemaan tekemättä töitä, laskutettavia töitä tein noin 2,5 päivää. Yrittäjänä lomalla työskentely ei yhtään haittaa, koska lomahan on muuten palkatonta aikaa, ja jokaisesta työtunnista saa mukavasti rahaa. Oikeastaan olisin halunnut tehdä hieman enemmänkin. Sellainen 1 tunti/päivä voisi olla sopiva määrä, toki niin, että pystyn itse määräämään milloin työskentelen.

Menoni eivät loman aikana tainneet kasvaa paljoakaan; suurimmat menothan ovat kuitenkin asuminen, ruoka ja auto, ja ne eivät hirveästi muutu oli sitten töissä tai lomalla. Mitään suurempia reissuja en lomalla tehnyt. Ravintoloissa käyn lähinnä lounasaikaan, jolloin saa paljon hyvää ruokaa halvalla. Baareissa en käynyt kertaakaan vaan alkoholit nautin omalla terassillani, joten silläkin saralla pääsin halvalla.

Tulevaisuuden vapaaherra-aikaa ajatellen täytyy kyllä vielä parantaa, tarvitsen uusia harrastuksia...

Q2/2019 - Puoli miltsiä kasassa

Menihän se puolen miljoonan euron raja rikki vihdoinkin. En ole edes juhlistanut rajan ylittämistä millään tavalla. Pitäisiköhän skumppapullo avata... Mutta eipä tuon rajan ylittäminen oikeastaan tuntunut miltään. Kummasti sitä turtuu tällaiseenkin asiaan kuin raha. Enpä siis taida juhlia tätä mitenkään; ehkä sitten jos/kun miljoonan raja menee rikki niin voisi vähän juhlistaa.

Rahaa jäi säästöön mukavasti tällä kvartaalilla. Muutin alla olevaan kuvaajaan osinkojen tilalle kassavirran, koska se sisältää nyt niin osingot Nordnetistä, korkotulot Mintosista ja Grupeeristä kuin vuokrien kassavirrankin.

Suurin "ongelma" tällä hetkellä on, että firman tilillä on paljon rahaa (useampi kymppitonni), jotka pitäisi sijoittaa lyhytaikaisesti. Luonnollinen sijoitus olisi osakkeet/ETF:t. Viime aikoina on vaan tuntunut siltä, ettei pörssistä saa tarpeeksi tuottoa. Lisäksi rahansiirto Nordnetin ja Holvin välillä on ollut aivan liian hidasta. Nyt minulla on kuitenkin toinen pankkitili joten siirto voisi sujua paremmin.

Vaikka käteistä on noin paljon niin silti kummasti tuntuu siltä ettei tarpeeksi sijoitettavaa löydy... Viimeisin tekemäni sijoitus taisi olla sijoitusasunnon osto helmikuussa eli aika harvoin pääsen tekemään uusia sijoituksia. Ainakin minulle jännittävintä sijoittamisessa on juuri se uusien sijoitusten tekeminen, ja se kun saa niistä ensimmäiset tuotot.

Olen ehkä hullu, mutta haluaisin sijoituksia joista tulee yli 10 prosentin tuotto. Ilman vipua tällaiseen tuottoon pääsee lähinnä vertaislainoissa. Velkavivun kanssa tämä onnistuu myös kiinteistöillä ja asunnoilla. Tällä hetkellä minulla onkin tähtäimessä kiinteistösijoitusten kasvattaminen; täytyy vain saada pankista lainaa kun ilman sitä tuotto on "vain" 5 prosentin luokkaa.

Mielessä on ollut myös oman asunnon vaihtaminen. Nykyiseen kämppääni on muutaman vuoden kuluttua tulossa kalliita remontteja joten haluaisin päästä tästä eroon. Voi olla, että kun myyn tämän asunnon teen pienen tappion suhteessa ostohintaan, varsinkin kun huomioidaan varainsiirtovero ja välityspalkkio. Jos myyn asunnon tai muutan pois siitä ennen kuin kahden vuoden asuminen tulee täyteen niin saan vähentää myyntitappion kuluineen verotuksessa.

Toinen syy muutolle on se, että jos/kun vähennän työntekoa minulla ei ole enää tarvetta asua niin lähellä mahdollisia asiakkaita vaan voin muuttaa sellaiselle alueelle jossa haluan oleskella vapaa-aikanani.

Four hour work week (Tim Ferrisin kirja) alkaa olla mahdollista omalla kohdallani eli minulle riittäisi hyvin, että tekisin laskutettavia töitä noin neljä tuntia viikossa. En ole kuitenkaan henkisesti valmis näin suureen hyppyyn. Ensimmäkin silloin säästämistahtini laskisi nollaan. Toiseksi työnteon vähentäminen täytyy tehdä pikkuhiljaa, kertarysäyksellä sitä ei tule mitään. Pahimmassa tapauksessa jäisin vaan makoilemaan sohvalle päiväkausiksi. Täytyy siis keksiä jotain järkevää tekemistä, esimerkiksi uusi harrastus. Jos ostan talon niin siinä ainakin riittäisi nikkarointia pitkäksi aikaa. Myös puutöiden tekeminen kiinnostaa mutta sehän vaatii aika paljon tarvikkeita sekä tilaa. Olenkin ajatellut vähän isomman omakotitalon ostamista. Kyllähän sinkulla pitää vähintään 130 neliötä tilaa olla, muuten on ahdasta...

Tuo mainitsemani kirja suosittelee vapaaherra-elämän kokeilemista lyhyemmissä jaksoissa, esimerkiksi kuukauden tai pari kerrallaan. Minua ainakin houkuttelee lähteminen jonnekin lämpimään, vaikkapa Kanarialle, loka-marraskuussa kun Suomessa tulee räntää ja on pimeää. Ja sieltähän voi hyvin tehdä etätöitä ;)

Q1 - Tavoite häämöttää

Pahoittelut, että kvartaaliraportti tulee näin myöhään. Jotenkin ei ole raha-asiat niin paljoa kiinnostaneet viime aikoina. Se ei johdu muista huolista, vaan enemmänkin siitä ettei raha oikein kiinnosta kun sitä on tarpeeksi...

Oli kuitekin todella mukava eka kvartaali pörssissä viime vuoden lopun tutinan jälkeen. Ihan koko edellisen kvartaalin menetystä en saanut takaisin, osittain siksi että sijoitusasunnon oston takia myös osan sijoituksistani (ja ostin myöhemmin takaisin). Lisäsijoituksia en päässyt tekemään, koska kaikki ylimääräiset tulot menivät verojen maksuun. No, jatkossa pyrin maksamaan veroja hieman tasaisemmin.

Pääoma kasvaa mukavasti, kauan odotettu puoli miljoonaa saavutetaan ennen juhannusta, jos ei mitään kovin yllättävää tapahdu.

Ensimmäinen sijoitusasuntoni

Näinhän ei pitänyt käydä. Olen siis hankkinut ensimmäisen sijoitusasuntoni. Lisäksi teen kaiken päinvastoin kuin kaikissa ohjeissa neuvotaan eli hankin ison asunnon (kolmion) johon on lisäksi tulossa putkiremontti parin vuoden päästä. Olenko siis tullut hulluksi?

Osta kun veri virtaa kaduilla

Pörssisijoituksista (ja miksei muistakin sijoituksista) sanotaan, että pitää ostaa kun veri virtaa kaduilla. Milloin asuntokaupassa virtaa veri kaduilla? Mielestäni se ostamani asunnon kohdalla tapahtui:

• Putkiremontin suunnitteluvaihe on alkamassa, eli remontti tapahtuu varmasti parin vuoden kuluttua. Remontin kustannus alkaa konkretisoitumaan sekä ostajien että omistajien mielissä.
• Myyjä oli perinyt asunnon, eli hänen mielessään mikä tahansa summa jonka hän saa asunnon myymällä on "voittoa".
• Asunto on ollut pitkään tyhjillään
• Asunto oli roikkunut pitkään myynnissä, sen näki syksyisistä valokuvista. Lisäksi Oikotieltä pystyin kaivamaan esiin tiedon, että ilmoitus oli julkaistu lähes 4 kk sitten, joten välityssopimus oli luultavasti kohta menossa umpeen.
• Ilmoituksessa asunnon kunto on "välttävä", ja tekstissä mainitaan asunnon kaipaavan remonttia kauttaaltaan. Itse olisin kuitekin siihen valmis muuttamaan pelkän keittiöremontin jälkeen, eli 2000-3000 euron remontin pitäisi riittää. Toki vuokrakäyttöön asunto kelpaa jopa sellaisenaan. Kylpyhuone on remontoitu 2000-luvulla, eli hyväkuntoinen.
• Asunto oli noin 30 000 - 40 000 euroa halvempi kuin ihan vastaavat (putkiremontoimattomat) asunnot. Jopa samassa talossa on samanlainen mutta parempikuntoinen asunto myynnissä, siitä pyydetään 40 000 euroa enemmän. 

Tällaisia kohteita on vaikea löytää, koska yleensä omistajat eivät halua myydä näin halvalla. Mielummin pidetään asunto putkiremontin yli ja otetaan takkiin se tuleva velkaosuus.

Eli selvennyksenä:

• Vastaavia asuntoja on myyty hintaan 130 000 - 140 000 €
• Itse maksoin 100 000 €
• Putkiremontin kustannus on luokkaa 35 000 - 50 000 €
• Hinta putkiremontin jälkeen ehkä 140 000 - 160 000 €

Muiden asuntojen hinnat eivät nouse läheskään putkiremontin kustannusten verran, vaan omistajat tekevät remontissa tappiota. Tai tappio on jo syntynyt, kun he luulevat asuntojensa arvon olevan tällä hetkellä 130 000 euroa.

Ymmärrän, että minäkin voin ottaa hieman takkiin tuossa tulevassa putkiremontissa. Ainakin siinä tulee väkisin tyhjiä kuukausia, mutta toisaalta samalla kertaa voin itse remontoida keittiön ja korottaa vuokraa.

Bonuksena tässä asunnossa on velkaosuutta aikaisemmista remonteista lähes 40% (nämä remontit ovat koituneet omistajille lähinnä tappioksi). Tämä on hyvä juttu, koska tuloutetut rahoitusvastikkeet saa vähentää verotuksessa kokonaan. Lisäbonuksena edellinen omistaja oli juuri ehtinyt vuokrata asunnon kun luuli ettei se mene kaupaksi, joten minulta säästyy vuokralaisen hankkimisen vaiva! Vuokrakin on ihan sopiva.

Itse en arvonnousuun usko, joten vaadin selvästi yli 5 % vuokratuottoa. Tämän asunnon kohdalla bruttotuotto eli (vuokra-vastike)/(hinta+vsVero) on 7 %. Sitten kun putkiremontti on tehty, on vuokratuotto edelleen noin 5 % velattomasta hinnasta. Ilman pankkilainaakin oman pääomani tuotto olisi yli 11 %, lainan kanssa yli 30 %. 

Mitkä ovat kriteeerini vuokra-asunnolle? 

• Hyvä sijainti
• Hieman isompi on parempi: helpompi löytää pitkäaikainen vuokralainen, ja kaksi maksajaa
• Ei liikaa vuokra-asuntoja samassa talossa
• Mielellään omalla paikkakunnallani
• Bruttotuotto yli 6 %
• Tulevat remontit eivät saa laskea arvoa merkittävästi
• Kassavirta nolla tai positiivinen

Mietin tuota viimeistä kohtaa; miksi haluan positiivisen kassavirran? Onhan minulla paljon muita tuloja, en tarvitse rahaa käteen tuosta asunnosta. Mutta syy lienee psykologinen: haluan, että asunto maksaa itse itsensä. Jos joutuisin itse maksamaan joka kuukausi pienen summan, alkaisi asunto tuntumaan "kululta".

Miksi toiset rikastuvat ja toiset eivät?

Miksi minä vaurastuin mutta vanhempani eivät?

Kirjoitin joskus jonkin blogin kommenttiin, että olen jo nyt nelikymppisenä rikkaampi kuin vanhempani ovat yhteensä tällä hetkellä (noin seitsemänkymppisinä). Varallisuudessa olen siis heitä tuplasti edellä, jo 30 vuotta aikaisemmin. Aloin miettimään mistä tämä johtuu. Onko vaurastuminen nykyään niin paljon helpompaa, vai olenko tehnyt jotain "oikein" suhteessa vanhempiini?

Minulla ei ole ollut mikään huippupalkka työurani aikana, parhaimmillaan olen ollut jossain top 20 %:ssa suomalaisista palkansaajista. Yli 10 vuotta tienasin alle suomalaisten keskipalkan. Vanhempani taas olivat Homer Simpsonin tapaan "upper lower middle class", eli joissain siellä keskivaiheilla, toinen keskimääräistä huonommin ja toinen paremmin palkattu.

Sanotaan, että 1970- ja 1980-luvulla asuntolainojen laina-ajat olivat lyhyitä ja korot korkeita. Vastineeksi palkka- ja hintainflaatio olivat suuria, eli jos kiinteään omaisuuteen pääsi kiinni niin sen arvo kasvoi mukavasti. Kuitenkaan 1980-luvun loppun mennessä, eli suunnilleen minun nykyisessä iässäni, vanhemmillani ei tietääkseni vielä ollut täysin velatonta asuntoa, eikä asunnon lisäksi oikein mitään muutakaan omaisuutta. Auto oli 70-luvun rotisko, ja mökkikin vain vuokralla (hyvin halvalla).

Vanhempani eivät hankkineet korkeaa koulutusta (eivät ole edes ylioppilaita), vaan menivät töihin nuorena. Minä hankin korkeakoulututkinnon, ja aloitin työt noin 24-vuotiaana. Annoin siis vanhemmilleni viitisen vuotta etumatkaa työelämässä. Minun opiskeluaikanani valtio toki tuki opiskelua rahallisesti.

Se silmiinpistävin ero vanhempieni ja minun välillä on kuitenkin se, että heillä oli minun iässäni useampi lapsi. Äitini oli vain parikymppinen saadessaan ensimmäisen lapsensa. Hän olikin poissa työelämästä varmaan 10 vuotta. Myöhemmin hän meni töihin, mutta ilman minkään alan koulutusta palkka ei ollut häävi. Sitä hän jatkoi 30 vuotta, ja lopputuloksena käteen ei jäänyt oikein mitään. Isälläni oli paremmat tulot, mutta ei mikään johtajan palkka kuitenkaan. Jos pitäisi arvioida paljonko vanhempani keskimäärin tienasivat (nykyrahassa), niin uskoisin äitini tienanneen noin 1700 e/kk ja isäni ehkä 4000-4500 e/kk.

Mielestäni meillä ei mitään isoja rahareikiä ollut, muuta kuin lapset. Alkoholiin, rahapeleihin tai muihinkaan paheisiin sitä ei meidän perheessämme kulutettu. Ylimääräistä rahaa ei kuitenkaan koskaan ollut. Rahan järkevästä käyttämisestä ei perheessäni puhuttu. Tosin kun vanhempani riitelivät, niin kyse oli aika usein rahasta, jota äitini mielestä oli liian vähän. Säästämisestäkin puhuminen taisi rajoittua siihen, että kehoittivat minua laittamaan osan rahoista säästöpossuun eikä tuhlaamaan kaikkea.

Olisivatko vanhempani voineet tehdä taloudellisesti parempia ratkaisuja? Aina voi hankkia paremmin tienaavan puolison, mutta jos nyt pitäydytään tässä pariskunnassa, mitä muuta heidän olisi kannattanut tehdä? Pitkä koulutus ei ole välttämätön, mutta keskiasteen koulutus olisi hyvä. Alan ja työtehtävän valinta on myös tärkeää. Äitini teki samaa työtä 20 vuotta, siinä ei palkka pahemmin päässyt nousemaan. Sitten ne lapset: en hankkisi lapsia ennen kuin opinnot ovat ohi ja on oltu työelämässä muutama vuosi. Jos hankkii useamman lapsen, niin tekee sen mahdollisimman nopeassa tahdissa, jolloin vanhemmat pääsevät nopeasti takaisin työelämään.

Vaurastuinko minä puhtaalla tuurilla?

Olisiko minulle voinut käydä kuten vanhemmilleni? Varmaan aika helposti. Eka lapsi matalapalkkaisten vaimon kanssa joskus 25-vuotiaana, itse keskituloisena. Toinen ja kolmas lapsi siihen perään, ja kämppä pitää tietysti olla Helsingissä kun siellä ollaan töissä. Lapsille kivat harrastukset. Etelänmatkoja koko perheen voimin kerran vuodessa. Mökki ja auto. Helposti saisi kaikki tulot kulutettua niin, ettei lasten aikuistuttua olisi kuin puoliksi maksettu rivari varallisuutena.

Tuosta näkee kuinka helposti ne elämän pienet ja suuret valinnat (joita ei välttämättä edes tajua tekevänsä) vaikuttavat vaurastumiseen. En minä peruskoulun päätyttyä päättänyt, että haluan rikkaaksi. Korkeakouluun hakiessani en miettinyt miltä alalta saa parhaan palkan, vaan valitsin sen alan mikä vaikutti kivoimmalta (okei, ajattelin kyllä että IT-alalla on hyvät tulevaisuudennäkymät). Työpaikkoja en ole valinnut palkan perusteella. Vasta nyt yli nelikymppisenä siirtyminen yrittäjäksi on ensimmäinen teko urallani jonka olen tehnyt nimenomaan raha mielessä.

Kun aloitin sijoittamisen joskus 25-vuotiaana, halusin tietysti rikastua mahdollisimman nopeasti, vähällä vaivalla. Muistan harmittaneen kun ei ollut kovin paljoa rahaa sijoitettavaksi. Aika nopeasti ymmärsin, ettei muutaman tuhannen euron sijoituksella voi rikastua, kun tuotto on parhaimmillaan muutama satanen vuodessa. Vasta kun aloin pitämään kirjaa kaikista menoistani noin kolmekymppisenä, tuli säästämisestä järjestelmällisempää. Ja vain säästämällä paljon voi vaurastua nopeasti.

Myönnän olleeni onnekas kun en ole tehnyt hirveästi vääriä valintoja elämässä.

Vaurastuminen ei ole vaikeaa kunhan sitä hieman miettii, mutta vaurastumatta oleminen on vielä helpompaa, se ei vaadi ponnisteluita lainkaan.

2018 - Vuoteni yrittäjänä

Ensimmäinen kokonainen vuosi yrittäjänä takana. Oliko se sellaista kuin olin kuvitellut? Ei oikein, luulin tekeväni lyhyempiä projekteja ja pitävän enemmän taukoja projektien välillä. Töitä oli siis enemmän kuin tarpeeksi. Ainoa asia joka hieman jäi kaivelemaan on alhainen keskituntihinta. No, kaikki on suhteellista, harvalla alalla yksinyrittäjä pystyy laskuttamaan 70 euroa tunti ja tekemään 7,5-tuntisia päiviä vuoden ympäri.

Lomien vähäisyys jäi myös hieman harmittamaan, mutta en voi siitä syyttää ketään muuta kuin itseäni. On niin vaikea sanoa ei kun joku tarjoaa 380 euroa netto päivän työstä. "jospa nyt muutaman päivän vielä teen töitä, ja sitten vasta pidän lomaa...". Tänä vuonna lupaan pitää lomaa ainakin kolme kuukautta.

Rahallisesti vuosi oli aivan huimaa menoa. Vuoden aikana firmani laskutti asiakkaita yli 120 000 euron (plus ALV) edestä. Kun firmalla ei ole kuin muutaman tonnin verran kuluja, jäi minulle ja verottajalle jaettavaksi melkein 115 000 euroa. Verottaja oli kiltti eikä ottanut kuin alle 19 000 euroa itselleen, joten firmalle ja minulle jäi 95 000 euroa kulutukseen ja säästöön. Huonolla verosuunnittelulla verottaja olisi helposti voinut lohkaista tuplasti isomman osuuden. Minäkin olin kiltti enkä tuhlannut sen enempää kuin aikaisempina vuosinakaan, niinpä säästöön jäi yli 70 000 euroa.

Tässä vielä selvemmin menojen jakautuminen. Asumiseen meni hieman edellisvuotta vähemmän, muuten mentiin aika samoilla linjoilla. Kirjauskäytäntöni ovat hieman vuosien varrella vaihdelleet, nyt pisti silmään tuo "satunnaiset menot" niin, että piti oikein katsoa mitä sinne olen kirjannut: se näytti tänä vuonna koostuvan lähinnä muille ihmisille ostetuista tavaroista ja palveluista. Se on siis sellainen kategoria joka saakin kasvaa. 

Sijoitusten kehityksessä tuli takapakkia kun huono viimeinen kvartaali veti koko vuoden kehityksen miinukselle. Lisäsijoitusten kanssa pääomani toki kasvoi noin 65 000 euroa viime vuonna. Pörssin lasku ei minussa aiheuta paniikkia, päinvastoin, uskon vuodesta 2019 tulevan hyvä vuosi ostaa osakkeita. Oikeastaan toivon kurssien laskevan vielä lisää jotta pääsen ostamaan halvemmalla...

Oma pääoma kävi jo lähellä puolen miljoonan rajaa, mutta on nyt jämähtänyt 450 000 euron kohdalle.

Mitä vuodesta jäi käteen, muuta kuin rahaa? Ainakin tiedän nyt, että yrittäjäksi ryhtyminen oli mainio päätös. Muuten elämä on jatkunut aika entiseen malliin. En kaipaa palkkatöitä, tosin eipä ero käytännössä ole palkkatöihin niin suuri kuin voisi luulla (paitsi rahan osalta). Yrittäjyyden hankalinta osuutta eli uusien asiakkaiden hankkimista en ole joutunut tekemään melkein ollenkaan.

Miten kävi tuloverovapaan vuoden 2018?

Vuosi sitten otin tavoitteeksi elää ja työskennellä vuosi 2018 maksamatta lainkaan tuloveroja. Miten tavoitteen kanssa kävi?

Menot

Menoja minulla oli tänä vuonna hieman enemmän kuin olin suunnitellut, 23 000 vs 21 200. Menoja on aika tasaisesti enemmän kaikissa kategorioissa, eli mikään yksittäinen asia ei erityisesti kaatanut budjettia. Enimmäkseen budjetin ylitys johtuu siitä, että tein enemmän töitä kuin olin odottanut; siksi liikkumiseen meni enemmän rahaa, kuten myös syömiseen ravintolalounaiden muodossa.

Asuminen: 10 900 €
Auto ja liikkuminen: 3260 €
Hankinnat: 1100 €
Ruoka & kotitalous: 4750 €
Lomailu ja vapaa-aika: 1980 €
Satunnaiset: 1050 €
Yhteensä: 23 050 €

Tulot

Vastaavasti tulonikin olivat hieman odotettua suuremmat, koska sain nostettua enemmän päivärahoja ja kilometrikorvauksia. Tuloveroprosentiksi tuli mukavat 0,7 %. Voi olla vero tuosta vielä hieman pienenee, koska ennakonpidätyksissä ei ole huomioitu työhuonevähennystä. Ihan nollaan en kuitenkaan taida päästä.

Palkka: 15 100 €
Virikesetelit: 400 € (verotonta)
Päivärahat: 3690 € (verotonta)
Kilometrikorvaukset: 5050 € (verotonta)*
Asumistuki: 2250 € (verotonta)
Yhteensä brutto: 26 490 €
Koko vuoden tuloverot: 184 €
Nettotulot: 26 306 €

*Laitoin tuohon kilometrikorvaus-kohtaan alunperin vain sen summan mikä korvauksista jää kulujen jälkeen käteen, mutta sehän on väärin kun olen kaikki autoilun menot huomioinut menoissa.

Toki kun asumistuen huomioi, niin valtio maksoi paljon enemmän minulle kuin minä valtiolle.

Ensi vuonna jatkan sitten samalla kaavalla. Verotus ilmeisesti hieman kevenee ensi vuonna, mutta kun veroni ovat niin pienet muutenkin niin vaikutus on vain parikymmentä euroa.

Ennakkokatsaus kuluvaan vuoteen: rahan tuloa ei voi estää

Blogi on elänyt hiljaiseloa viime aikoina; varmaan lähinnä siksi, että sijoitusrintamallakin on ollut hiljaista. Pörssikurssit ovat olleet enimmääkseen laskussa, joten ei tee hirveästi mieli tsekkailla salkun arvoa kovin usein. Ehkä hyvä niin. En myöskään ole tehnyt mitään uusia sijoituksia viime aikoina, koska minun täytyy kerätä rahaa verottajalle maksettavaksi. Maksettavaa vasta riittääkin, huh huh! Alvia joudun maksamaan lähes 30 000 euroa (koko tämän vuoden alvit kertarysäyksellä), ja firman yhteisöveroakin noin 8000 euroa jo aikaisemmin maksetun kymppitonnin lisäksi. Toki tämä on merkki siitä, että firmallani on ollut erinomainen vuosi.

Laskutettuja työtunteja olen tänä vuonna tehnyt noin 1740, eli suunnilleen saman verran kuin keskiverto täysipäiväinen yksityisen sektorin työntekijä joka ei ole päivääkään sairaana. Töitä on siis riittänyt enemmän kuin etukäteen uskoin tekeväni, ja samalla tietysti rahaakin on kertynyt huimasti. Vastaavasti lomaa olen pitänyt oletettua vähemmän, puolisentoista kuukautta. Toki asiakkaiden puolesta saisin varmaan pitää lomaa enemmänkin, mutta ei sitä raaski kun loma on palkatonta ja töissä tienaa hyvin...

Ovatko tuloni siis tapissa, kun kerran teen töitä täysipäiväisesti? Ei, sillä minun on kyllä mahdollista nostaa tuntihintaani 10-20% valitsemalla rahakkaampia projekteja. Tänä vuonna minulla on ollut yksi iso asiakas jolta on tullut noin 85% tuloistani, ja siinä tuntihinta on aika alhainen. Mukavinta olisi tietysti tehdä paremmin maksavia projekteja, mutta hieman vähemmän, jolloin saa saman verran rahaa kuin nyt mutta vähemmällä työllä.

Vuosi sitten mietin olisiko mahdollista jättää tuloverot kokonaan maksamatta (siis ihan laillisesti) ja silti pystyä elämään tuloilla eikä säästöillä. Nyt näyttää siltä, että melkein pääsen tavoitteeseen, tuloveroa tulee nähtävästi maksettavaksi korkeintaan 200-300 euroa koko vuodelta. Tarkemmat luvut tuloistani ja veroistani kerron sitten vuodenvaihteen jälkeen.

Q3/2018: Rahat ihan muualla kuin osakkeissa

Kolmas kvartaali oli säästämisen kannalta hyvä, lisäsijoituksia tuli tehtyä melkein 20 000 euroa. Pörssikurssit hakivat suuntaansa eikä salkun tuotto ollut huimaava; arvonmuutosta kertyi noin 1,5 %. 

Oma pääoma kuitenkin lähestyy nopeaa vauhtia puolta miljoonaa. Tällä kvartaalilla en sijoittanut lisärahaa osakkeisiin/ETF:iin ollenkaan, vaan sijoitin lainoihin ja kiinteistöön.

Tähän väliin on hyvä katsoa myös pääoman jakautumista, eli mitä minä tällä hetkellä omistan. Tässä on siis nettopääoma; omassa käytössä olevaan asuntoon kohdistuu aika paljon lainaa joten sen osuus bruttopääomasta on huomattavasti suurempi. Myös osakkeita vastaan minulla on pieni määrä velkavipua. En tiedä sitten kumpi antaa paremman kuvan jakaumasta, brutto vai netto? Käteistä on aika paljon (prosentti näyttää pieneltä, mutta summa on melkein 20 k€), mutta se johtuu ihan siitä että firmani täytyy laittaa vähän rahaa sivuun jotta se saa yhteisöveron ja alvit maksettua tuossa vuodenvaihteen jälkeen. Enkä viitsi rahoja sijoittaa 1 % säästötilillekään.

Ikuisuuskysymys on, onko oma asunto sijoitus vai ei. Ainakin minä miellän oman asuntoni sijoituksena; jos en omistaisi tätä asuntoa, asuisin vuokralla suunnilleen vastaavassa asunnossa. Silloin maksaisin vuokraa yli 10 000 euroa/v. Nyt olen sijoittanut noin 50 000 euroa ja lisäksi  maksan tietysti vastikkeita (4200 euroa), korkoja (muutaman satasen), ja remontteihin voi varata 2000 €/v. Sijoitukseni tuottaa siis 3800 € vuodessa, eli saan 7,6 % verotonta (ja aika turvallista) tuottoa. Jonkun mielestä tämä ei ole sijoitus koska en saa siitä tuloa, vaan se pelkästään pienentää menojani. Minusta kyse on samasta asiasta; ei ole väliä kasvavatko tulot vai pienenevätkö menot, pääasia on, että jää enemmän rahaa muuhun.

Onnistuisipa vastaava myös muiden menoerien kohdalla, eli tekemälllä kertasijoituksen saisi vaikka ruokaostokset puoleen hintaan lopun elämää...

Vaihtoehtoisia sijoituskohteita

Kun pörssikurssit ovat tällä hetkellä aika korkealla, olen kiinnostunut muista sijoituskohteista jotka tuottaisivat hyvää tuottoa (eli yli 5%) mutta joiden tuotto olisi tasaisempaa.

Hankin äskettäin sijoitustontin (tai paremminkin osuuden sellaisesta), eli omistan tontin jolla seisoo toisen henkilön omistama asuinrakennus. Pidän tuota turvallisempana sijoituksena kuin tavallista sijoitusasuntoa koska
a) vuoralainen ei oikein voi rikkoa omistamaani maata
b) tontti ei kulu käytössä
c) vuoralainen ei voi olla täysin varaton, koska omistaa kämpän
d) vuokralainen ei voi irtisanoa vuokrasopimusta (paitsi lunastamalla tontin)

Voisin ostaa vastaavia tontteja enemmänkin, jos vain jostain löytyisi. Muuten, nettovarallisuudestani on osakkeissa nyt kiinni alle 50%. No, kun tontteja ei löydy niin täytyy tyytyä muihin korkeatuottoisiin sijoituskohteisiin. Alla on listattu muutamia joihin olen sijoittanut tai mietin sijoittamista.

BulkEstate

BulkEstaten sijoituskohde

BulkEstate tarjoaa mahdollisuuden sijoittaa kiinteistökehitysprojekteihin lainojen muodossa. Projektit näyttävät olevan lähinnä Balttiassa. Korkoa maksetaan 12-18%, ja laina-ajat ovat alle vuoden, maksimissaan pari vuotta. Juuri tällä hetkellä ei näytä olevan yhtään avointa sijoituskohdetta, mutta rekisteröidyin kuitenkin. Uusia kohteita tulee 1-2 per kuukausi, ja näyttävät menevän hyvin kaupaksi. Kerättävät summat ovat kymmeniä tai satoja tuhansia per kohde, mutta sijoittajana mukaan pääsee pienelläkin summalla.

Mintos

Mintos.com näyttää ensisilmäyksellä aika perinteiseltä vertaislainapalvelulta, mutta on oikeastaan vertaislainapalveluiden välittäjä. Kerää siis monta vertaislainapalvelua yhteen. Siksi lainakohteita onkin rutkasti ympäri maailmaa, ja korot sekä laina-ajat vaihtelevat paljon. Itse olen valinnut vain euromääräisiä lainoja jotta vältän valuuttariskin, lisäksi sijoitan vain lainoihin joilla on takaisinmaksutakuu. Jos "pikavippeihin" sijoittaminen tuntuu epäeettiseltä, niin Mintosissa voit valita sijoittaa pelkästään yrityslainoihin.

Grupeer

Grupeer.com on aika lailla yllä mainittujen yhdistelmä, eli toimii sekä vertaislainavälittäjänä että tarjoaa myös kiinteistörahoitusprojekteja. Vertaislainat ovat yrityslainoja, Norjaan, Itä-Eurooppaan ja Saksaan. Takaisinmaksutakuuta tarjotaan myös. Kovin montaa lainaa ei ole tällä hetkellä tarjolla, mutta itse ajattelin sijoittaa juuri avattuun norjalaiseen kiinteistöprojektiin, jossa sijoitusaika on 12kk ja korko 13 %.

Envestio

Envestio tarjoaa mahdollisuuksia sijoittaa yrityslainohin, pääasiassa Itä-Euroopassa. Ei tarjoa takaisinmaksutakuuta, mutta Envestio lupautuu lunastamaan sijoitukset takaisin milloin tahansa, korvausta vastaan kuitenkin. Korvaus näyttää olevan noin 5% pääomasta. Korko näissä sijoituksissa näytää kieppuvan 20% ympärillä, eli selvästi suurempi kuin Grupeerillä.