19. lokakuuta 2013

Pienen riskin osakkeet tuottavat paremmin

Perinteisesti sijoittajille toitotetaan mantraa "Iso riski = iso tuotto, pieni riski = pieni tuotto". Toivottavasti kaikki sijoittajat ymmärtävät että tämä ei koske yksittäistä osaketta, vaan eri osakkeita yhdessä, esim. Talvivaara on iso riski, mutta tuotto on silti surkea. On siis ajateltu että tuhat "talvivaaraa" antaisivat keskimäärin hyvän tuoton. Tutkimusten mukaan tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Varsinkin huonoina aikoina pieniriskiset osakkeet tuottavat paremmin, nousukausina taas ei ole suurta eroa pieniriskisien ja suuririskisien osakkeiden tuotossa.

Täytyypä siis tutustua tuohon PowerShares S&P 500 Low Volatility (SPLV) ETF:ään. Tosin viimeiset kaksi vuotta tuo ETF on kyllä hävinnyt S&P 500:lle... Siinä näyttää olevan satakunta eri yhtiötä, ja hajautus on tehty suht tasaisesti kaikkiin (suurin osuus n. 1,25% ja pieninkin yli 0,8%). Kulut ovat 0,25% eli pienet. ETF taitaa kuitenkin kärsiä samasta ongelmasta kuin itse S&P 500 indeksi, eli se on hintapainotettu. Se tarkoittaa, että kun tietyn osakkeen hinta nousee, ETF joutuu ostaamaan sitä lisää (kallilla hinnalla). Vastaavasti kun osakkeen hinta laskee, sen painoa ETF:ssä pitää pienentää, joten osaketta joudutaan myymään. Täysin päinvastoin kuin normaali "buy low - sell high" -strategia...

20. maaliskuuta 2013

Omakotitalon vuokraamisen veroetu

Törmäsin mielenkiintoiseen veroetuun kiinteistön (esimerkiksi omakotitalon) vuokraamisessa.

Kiinteistön vuokratulosta saa verotuksessa tehdä 4% poiston (eli vähennyksen) kiinteistön poistamattomasta hankintahinnasta. Normaalisti tuo tarkoittaa sitä, että vuokranantaja saa veroedun vuokra-aikana, mutta koska hankintahinta pienenee vuosi vuodelta, joutuu hän maksamaan suurempaa luovutusvoittoveroa jos hän joskus myy kiintestön. Kuitenkin, jos omistaja on itse asunut kiinteistössä omistusaikana vähintään kaksi vuotta, on kiinteistön myynti veroton poistoista huolimatta. Omistaja saa siis veroedun sekä joka vuosi kun kiinteistö on vuokralla, että myös myydessään kiinteistön.

Tuloverolaki on harvinaisen selkeä koskien luovutuksen verovapautta:
"Omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa
1) vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen [...] rakennuksen [...], jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona (oman asunnon luovutusvoitto);"

Kun verovapauden on kerran 'ansainnut', sitä ei voi mitenkään enää menettää (paitsi jos eduskunta muuttaa lakeja, mikä tietysti on mahdollista).

On huomattava, että 4% poiston saa tehdä ainoastaan kiinteistön vuokrattujen rakennusten hankintahinnasta, ei tontista eikä mahdollisista muista rakennuksista jotka eivät ole vuokralla. Jos kauppakirjassa on eritelty rakennuksen ja tontin arvo, niin sitä käytetään. Jos arvoja ei ole eriteltynä, mutta arvoista on muu luotettava selvitys (esimerkiksi kiinteistövälittäjän arvio ostohetkellä), niin käytetään sitä. Muuten voidaan käyttää verotusarvojen suhdetta, jotka löytyvät kiinteistöveropäätökseltä (huom: rakennuksista tehdään kiinteistöverotuksessa ikävähennys, eli niiden verotusarvo pienenee joka vuosi. Siksi pitääkin verrata ostovuoden verotusarvoja). Myymälä-, tehdas-, varasto-, työpaja- ja muista vastaavista rakennuksista poisto on 7%/vuosi, uskoisin että erillinen autotalli laskettaisiin tähän kategoriaan.

Mitä tämä siis tarkoittaa käytännössä? 

Verrataanpa samanhintaisen asunnon ja kiinteistön tuottoa 10 vuoden vuokra-aikana:
Oletetaan että kumpikin on ostettu 200 000 eurolla, niissä on asuttu kaksi vuotta ennen vuoralle laittamista. Oletetaan tontin arvoksi 50 000 ja talorakennuksen vastaavasti 150 000 euroa. Molemmista pyydetään vuokraa 1200 euroa/kk, vastike on 300 euroa/kk (kiinteistössä oletetaan sama määrä muita vähennettäviä kuluja), ja molemmista maksetaan korkokuluja 4000 euroa/vuosi.


KiinteistöAsunto-osake
Vuokra/10v144 000 €144 000 €
Kulut ja korot/10v-76 000 €-76 000 €
Poistot-50 275 €0 €
Tulo/kassavirta ennen veroja68 000 €68 000 €
Pääomavero
 -5 318 €
-20 400 €
Tulo/kassavirta verojen jälkeen62 682 €47 600 €

Sekä asunnon että kiinteistön myynti on tämän jälkeen edelleen verovapaata.

Miten maksimoit veroetusi?

Rakennuksen hankinta-arvon pitäisi olla mahdollisimman suuri suhteessa tontin hankinta-arvoon. Jos olet vasta ostamassa kiinteistöä, ehdota myyjälle että kauppakirjaan kirjattaisiin erikseen rakennusten ja tontin hinnat. Muuten pyydä kiinteistövälittäjältä kirjallinen arvio pelkän tontin arvosta ostoajankohtana (kerro miksi tarvitset arvion, ja että toivoisit sen olevan mahdollisimman alhainen).



19. maaliskuuta 2013

Vuoranantajan vastuu - kun vuokralainen mokaa

Soviet apartment Kauppalehden keskustelupalstalla kyseltiin voiko vuokranantaja joutua korvausvastuuseen jos vuokralainen aiheuttaa vahinkoa muiden asukkaiden omaisuudelle:

Jos esim vuokralainen sammuu suihkuun ja taloon tulee vesivahinko, joka aiheuttaa vaurioita muissa asunnoissa. Jos/kun vuokralainen ei korjauslaskusta selviä, tuleeko automaattisesti lasku ko. asunnon omistajalle?

Yleisesti ns. 'vahingot' voidaan jakaa kahteen kategoriaan:

1. Jos vahinko tapahtuu ilman kenenkään tahallisuutta tai tuottamuksellisuutta (=huolimattomuutta), niin silloin kukaan ei ole korvausvastuussa. Jokainen kärsii omat vahinkonsa, kyseessä ns. 'Act of god'. Tämä koskee myös välillisiä vahinkoja: salama iskee puuhun tontillasi ja puu kaatuu naapurin talon päälle -> et ole korvausvastuussa. 

 2. Kaikissa muissa tapauksissa se henkilö joka on ollut huolimaton tai tahallaan tehnyt jotain on korvausvelvollinen. Vahingonkorvauslaki kertoo: "Joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen, jollei siitä, mitä tässä laissa säädetään, muuta johdu." 

Tällaiset tapaukset voidaan jakaa vielä kahteen:
 2.1. Jos kyseessä on huolimattomuus, mutta ei törkeä sellainen, niin koti/vastuuvakuutus yleensä korvaa. Esim. unohdat hellan päälle-> syttyy tulipalo. 
2.2. Jos kyseessä on törkeä huolimattomuus tai tahallisuus, niin vakuutus ei korvaa. Esim sammut suihkuun -> vesivahinko. 

Teon törkeyden määrittäminen ei välttämättä ole helppoa. Rikoslaissa mainitaan törkeästä huolimattomuudesta: "Se, pidetäänkö huolimattomuutta törkeänä (törkeä tuottamus), ratkaistaan kokonaisarvostelun perusteella. Arvostelussa otetaan huomioon rikotun huolellisuusvelvollisuuden merkittävyys, vaarannettujen etujen tärkeys ja loukkauksen todennäköisyys, riskinoton tietoisuus sekä muut tekoon ja tekijään liittyvät olosuhteet."
Käytännössä siis oikeus joutuu ratkaisemaan onko tapaus törkeä. Älkää siis olettako, että hellan aiheuttama tulipalo ei voisi olla törkeää huolimattomuutta!

Missään tapauksessa vuokranantaja ei kuitenkaan ole korvausvelvollinen vuokralaisen töppäyksistä, ellei hän ole itse ollut huolimaton tai on ollut osallisena tapahtumaan (esimerkiksi ollut tietoinen uhkaavasta vahingosta eikä ole tehnyt mitään sen estämiseksi). Vrt. jos annat auton avaimet humalaiselle, olet pulassa, mutta jos annat auton avaimet selvin päin olevalle kaverillesi et ole vastuussa, vaikka tiedät kaverisi joskus ryyppäävän rajustikin.

Jaa