6. heinäkuuta 2014

Asuntorahastot - osa 2

Highrise construction
Tummia pilviä sijoittajan taivaalla
Lisää tietoa Orava Asuntorahaston osavuosikatsauksesta Q1/2014:

"Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7 milj. euroa. Yhtiö myi katsauskaudella asuinhuoneistoja yhteensä 7 kappaletta. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 0,6 miljoonaa euroa."
Ilmeisesti kaikkia mainittuja kauppoja ei ehditty saada päätökseeen Q1 aikana, koska lisäykset asuntosalkkuun olivat vain 7,77 miljoonaa (varainsiirtoveroineen kaiken lisäksi). Onneksi asunnot ostettiin selvästi alle käyvän arvon, koska niihin pystyttiin heti tekemään 3,45 miljoonan arvonoikaisu. Asuntojen ostohinta oli siis 69,25% "käyvästä arvosta", aika hyvä diili.

Niin, onneksi nuo asunnot ostettiin, koska salkussa jo olleiden asuntojen "käypä arvo" laski 589 000 euroa tällä kvartaalilla... Eihän tuo ole kuin -0,74% kvartaalilla, eli -3% vuositasolla, mutta aika huono tulos huomioden, että asuntojen hintojen piti pysytellä muuttumattomina:
Asuntojen hintojen nousu uusimpien tilastojen mukaan eli ensimmäisellä vuosineljänneksellä oli pysähtynyt nollaan vuodentakaisesta. 
Onneksi sentään Oravan vuokrabisnes kukoistaa. Eiku...

Eli yhteenvetona: asuntojen vuokraaminen tuottaa tappiota, samoin niiden omistaminen. Onneksi sentään uusien ostamisesta saa sitä instant profittia.


Tulot asuntojen vuokrauksesta
146 000
Tulot myynneistä
59 000
Vanhojen asuntojen arvonmuutos
-589 000
Hallinnointikulut
-277 000
Tulos ilman uusia asuntoja
-661 000
Uusien asuntojen virtuaalinen voitto
3 448 000
Tuottosidonnaiset palkkiot
-433 000
Tulos uusien asuntojen kanssa
2 356 000

5. heinäkuuta 2014

Asuntorahastot - laillistettu pyramidihuijaus?

Hieman Orava Asuntorahaston Q1/2014 osavuosikatsauksesta poimittuja tietoja:
Bruttovuokratuotto 6,4 %
Nettovuokratuotto 3,3 %
Ihmettelin kun en meinannut saada edes bruttovuokratuottoa täsmäämään muiden lukujen kanssa. Se johtuu siitä, että bruttovuokratuotto on laskettu vain niistä asunnoista jotka on vuokrattuina; tyhjinä seisovia asuntoja ei ole huomioitu! Jos kaikki asunnot huomioidaan, on bruttovuokratuotto 5,2%. Tämä on siis vuokratulot jaettuna kiinteistöjen "käyvällä arvolla".

Seuraavaksi nettovuokratuotto "3,3%". No siinä on tietysti laskettu samalla tavalla vain vuokrattuina olevat asunnot. Lisäksi nettovuokratuotto on ilmeisesti laskettu vähentämällä bruttovuokratuotosta ainoastaan hoitokulut! Tavallinen asuntosijoittaja laskisi kyllä mukaan myös vuokraustoiminnan kulut (välityspalkkiot) sekä rahoituskulut (eli lainojen korot). Tällöin nettovuokratuotoksi tulee huimat 0,65%!
Todellinen Bruttovuokratuotto 5,2 %
Todellinen Nettovuokratuotto 0,65 %
Rahasto on myynyt seitsemän asuntoa, yhteensä jonkin verran alle 600 000 euron hintaan. Tarkka myyntihinta on aika hyvin onnistuttu piilottamaan osavuosikatsauksesta. Sieltä selviää kuitenkin, että asunnot on myyty 18 000 euroa alle "käyvän hinnan", ja lisäksi on maksettu välityspalkkioita 22 000 euroa. Koska asunnot on omistettu alle 5 vuotta, joutuu rahasto myös maksamaan veroa luovutusvoitosta. Vero on 16 000 euroa, joten voittoa on siis ilmeisesti tullut n. 75 000 euroa (koska luultavasti välityspalkkiot saa vähentää verotuksessa).

Orava Asuntorahaston todellinen tuloslaskelma Q1/2014

Bruttovuokratuotto 1 160 000
Vuokratoiminnan suorat kulut -642 000
Rahoituskulut -372 000
Vuokratoiminnan kulut yhteensä -1 014 000
Voitto vuokraustoiminnasta 146 000
Hallinnon kulut -277 000
Voitto asuntojen myynnistä 59 000

Voitto/tappio ennen arvonmuutosta

-72 000


Rahastolla on kuitenkin itsekehitetty hieno ja monimutkainen kaava jolla lasketaan asuntojen "käypä arvo" joka kuukausi. Tällä kvartaalilla kaava näyttää asuntosalkun arvon nousseen lähes 3 miljoonaa euroa (tämä on siis pelkästään arvonmuutosta, se ei sisällä salkun arvon kasvua uusien ostettujen asuntojen johdosta). Tämä käyvän arvon muutos lasketaan suoraan voitoksi rahastolle. Näin rahasto pystyy raportoimaan kvartaalin voitoksi lähes 2,5 miljoonaa euroa (tuosta 3 miljoonan "voitosta" joudutaan maksamaan hallinnointiyhtiölle 433 000 euron "tulospalkkiota", siksi omistajille jää vain 2,5 miljoonaa).

Tämän "virtuaalisen voiton" takia rahasto myös pystyy maksamaan osinkoja 1,2 miljoonaa euroa. Ainoa ongelma tässä on, että yhtiön kassasta loppuvat rahat ennemmin tai myöhemmin; arvonnousu kun ei ole oikeaa rahaa. Q1/2014 lopussa kassassa oli 3,9 miljoonaa, ja tällä tahdilla (osinko 1,2 miljoonaa + tappio 0,5 miljoonaa) rahat loppuvat lokakuussa 2014. Odotettavissa on siis uusia rahoituskierroksia.


MUOKS: Poistin hallinnointiyhtiön tulospalkkion noista yleisestä kuluista, koska se liittyy suoraan "käyvän arvon" muutokseen.



2. heinäkuuta 2014

Oletko ajatellut laittaa nykyisen asuntosi vuokralle? Muista tämä.

Asuntolainasta maksetun koron saa yleensä vähentää verotuksessa. Korkojen vähentämisessä on eroja sen mukaan, minkälaisessa käytössä olevan asunnon lainasta on kyse. Vähennyksen saa tehdä vain jos asunto on omana vakituisena asuntona tai sijoitusasuntona.

Jos asunto on esimerkiksi tyhjillään, omana loma-asuntonasi, tai perheesi/sukulaistesi käytössä alle markkinahintaisella vuokralla, et saa verovähennyksiä asuntoon kohdistuvasta lainasta.

Lue lisää:
http://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Asunnon_osto/Asuntolainan_korkovahennys

Jaa