26. syyskuuta 2014

Oravan Q2/2014 osari suurennuslasin alla

Orava Asuntorahaston toisen neljänneksen osavuosikatsaus toi sekä hyvä että huonoja uutisia.

Tuloslaskelma
Tulot asuntojen vuokrauksesta
569 000
Voitto myynneistä
18 000
Käyvän Arvon™ muutos
-379 000
Hallinnointikulut
-279 000
Tulos ilman uusia asuntoja
- 71 000
Uusien asuntojen Virtuaalinen Voitto™   
3 022 000
Tuottosidonnaiset palkkiot
-500 000
Tulos uusien asuntojen kanssa
2 451 000

Hyviksi uutisiksi voidaan laskea se, että vuokraustoiminnan tulos parani selvästi: tulos jäi plussalle, ja nettovuokratuotto nousi 2,3%:iin.

Huonompiin uutisiin kuuluu sijoituskiinteistöjen arvon lasku, joka tosin oli vain 0,7% toisella neljänneksellä (-2,8% vuositasolla).

Vielä huonompi uutinen on, että myydyt asunnot myytiin huomattavasti alle Käyvän Arvon™. Asuntoja myytiin tälläkin kvartaalilla noin 600 000 eurolla, ja ne myytiin 51 000 euroa alle sen hienon kaavan tuottaman arvon. Myynneistä tuli siis tappiota 8,5%, jonka lisäksi maksettiin välityspalkkioita 4,33%. Luulisi näin ison toimijan saavan välityspalvelut hieman halvemmalla. Noilla rahoilla palkkaisi jo pari kuukausipalkkaista välittäjää... Toisin sanoen koko "100 miljoonan" euron kiinteistökokonaisuuden realisointiarvo on vain 87 miljoonaa. Velkaa rahastolla on 47 miljoonaa, joten osakkeenomistajille jäisi 40 miljoonaa (vrt. markkina-arvo 60 miljoonaa).

Huomioitavaa on myös vaikeudet edes näiden myyntitulojen saamisessa; Orava tähtää 10% kiertoon, eli kvartaalilla pitäisi myydä asuntoja n. 2-2,5 miljoonan euron edestä. Myynti jäi neljännekseen tavoitteesta.

Uusien asuntojen ostaminen tuotti 2,5 miljoonan euron Virtuaalisen Voiton™, tosin nykyiset osakkeenomistajat eivät tästä päässeet hyötymään sillä ostot rahoitettiin myymällä 2,7 miljoonan edestä uusia osakkeita, ja ottamalla 4,7 miljoonaa uutta lainaa.

Kassavirtalaskelma
Nettorahavirta ennen myyntejä
499 000
Myyntitulot
538 000
Maksetut osingot
1 155 000
Kassavirta ennen investointeja
- 118 000
Investoinnit
-8 245 000
Uusia osakkeita myyty
2 710 000
Uutta lainarahaa
4 658 000
Kassavirta
-995 000


Tulot melkein riittävät kattamaan osingot, mutta muistakaa että normaalissa yhtiössä osingot maksetaan tuloksella, ei tuloilla...

Parhaan tilin teki taas hallinnointiyhtiö, jolle maksettiin yli 630 000 euroa.

Entä tulevaisuudennäkymät? Yhtiö tulee jatkamaan uusien asuntojen ostamista, sillä se on ainoa tapa tehdä Virtuaalista Voittoa™ josta hallinnointiyhtiö saa bonuksensa, ja jonka perusteella maksetaan osingot. Tulostimet tulevat jatkossakin käymään kuumina uusia osakkeiden tulostamisessa, sillä kassavarat riittävät vain puolen vuoden osinkoihin, eikä uusia asuntojakaan saada ostettua 100% lainarahalla. Sama meno tulee siis jatkumaan. 


19. syyskuuta 2014

Salkun siivousta, ja salaisen sijoitusstrategiani paljastus

Tällä viikolla sain siivoittua salkustani "huonompia" osakkeita pois, ja ostin tilalle indeksi-ETF:iä. Salkkuun jäi vielä ylimääräistä käteistäkin; yleensä olen pitänyt käteisen nollassa tai hieman miinuksella. Salkkuni jakauma näyttää nyt tältä, siivoamista löytyy vielä:


Huonoilla osakkeilla en tarkoita tappiolla olevia, vaan niitä joille "salainen" kaavani antaa huonoimmat pisteet. Tässä kaava jolla pisteytän salkussani olevat osakkeet:

  • 1p: osinko yli 3%     
  • 1p: osinko yli 5%
  • 1p: osinko yli 7%
  • 1p: P/E alle 16
  • 1p: P/E alle 12
  • 1p: Ensi vuoden P/E arvio alle 16
  • 1p: Ensi vuoden P/E arvio alle 12
  • 1p: Kurssi nyt yli -10% viimeisen 12kk huipuista
  • 1p: Kurssi nyt yli +10% viimeisen 12kk pohjista
  • 1p: Kurssi nyt yli +30% viimeisen 12kk pohjista
  • 1p: Dividend contender (10-24v nousevia osinkoja)
  • 2p: Dividend champion/aristocrat (yli 25v nousevia osinkoja)
  • (3p: Indeksi-ETF joka uudelleensijoitaa osingot)
  • 1p: Bonuspiste indeksi-ETF:lle joka uudelleensijoitaa osingot

Osake on voinut muuttua huonoksi esimerkiksi sen takia, että kurssi on noussut, jolloin P/E ja osinkoprosentti on laskenut. Tuo pisteytys selkeästi suosii tuottavia ja 'varmoja' sijoituksia; kasvuyritykset eivät paljoa pisteitä saa.

Uudelleensijoittaville indeksi-ETF:ille annan kolme lisäpistettä yhden lisäpisteen hyvityksenä, koska nehän tavallaan maksavat tasaista ja keskihyvää osinkoa. Maksimipistemäärä on siis 12 pistettä. Se on kuitenkin hyvin vaikea saavuttaa, sillä "dividend champion/contender"-yrityksillä on harvoin yli 7% osinko, eikä niiden kurssi kovin usein nouse yli 30% vuodessa. Tarkoitukseni ei olekaan löytää 12 pisteen yrityksiä, vaan olen lähinnä käyttänyt sitä jo salkussani olevien osakkeiden seuraamiseen. Tällä hetkellä salkkuni osakkeiden pistekeskiarvo on vain tasan 5, vaikka olen juuri myynyt pois kaikki alle 4 pisteen osakkeet.

Pisteiden laskemiseen haen tiedot Google Spreadsheetiin lähinnä Yahoo Financen API:sta. Joitain tietoja täydennän käsin, koska niitä ei Yahoosta löydy. Valitettasti tietoihin jää silti aukkoja, esimerkiksi forward-P/E:tä ei aina löydy, ja DB X-Trackersin ETF:ille ei tunnu löytyvän realiaikaisia P/E-lukuja mistään. Lisäksi tietojen oikeellisuudesta ei voi olla varma; EPS- ja osinkotiedot voivat olla vanhoja.

Uusien sijoituskohteiden etsimiseen tuo pisteytys on hieman hankala, koska täytyy käytännössä kopioida tutkittavien osakkeiden tunnukset Google Spreadsheetiin...

Lisäys: löysin sentään suht päivitetyt P/E- ja osinkoluvut DB X-Trackersin ETF:ille täältä. Nyt ETF:t voivat siis saada pisteitä P/E:stä ja osingiosta, ja saavat siksi vain yhden bonuspisteen kolmen sijasta.




12. syyskuuta 2014

Verottajalta terveisiä!

On taas se aika vuodesta kun verottajalta tulee lopulliset verotuspäätökset viime vuodelle. Kuten kuvasta näkyy niin sain ihan mukavasti verovähennyksiä tehtyä. Nyt on hyvä aika miettiä jo tämän vuoden verotuksen optimointia.

  • Jos sinulla on voitollisia myyntejä, tee myös tappiollisia myyntejä jos mahdollista, niin vältät "turhat" verot
  • Verovähennyksissä ei ole mitään omavastuuosuutta, joten pienetkin kulut saa vähennettyä. Osta vaikka sijoitusaiheisia kirjoja. Kirjat voit myöhemmin myydä...
  • Jos saat osinkoja ulkomailta, jätä hieman maksettavaa pääomatuloveroa, niin saat ulkomailla perityt lähdeverot vähennettyä


Omassa salkussanikin on tapahtunut hieman muutoksia; rahastot olen myynyt pois ja tilalle olen ostanut indeksi-ETF:iä. Niiden osuus salkusta on vielä aika pieni. Osinkojen määrään ja siten maksettaviin osinkoveroihin tämä ei vaikuta.



6. syyskuuta 2014

Ei enää laiskottelua - ensimmäinen kuukausi

Nyt on ensimmäinen kuukausi laiskottelematonta elämää takana.

Lenkkipolkuja on tullut tallattua yli 100 km.
Pyörällä olen ajanut noin 250 km.
Turhaa ajoa autolla: 0 km.

Jotenkin olen tuosta viimeisestä ylpein, sillä olin niin tottunut pienenkin matkan takia hyppäämään autoon. Pyöräilystä on tullut "uusi normaali". Se tapahtui nopeammin kuin odotin, mutta toisaalta sääkin on suosinut pyöräilyä. Huonoa säätä on ollut vain parina päivänä, ja silloinkin olen välttynyt pahimmalta sateelta. Liukuva työaika tietysti helpottaa. Autoiluni on siis vähentynyt ainakin 250 km.

Lenkkeily on ollut aika maksimissaan suhteessa nykykuntooni, eli olen siinä rajoilla että menee ylitreenauksen puolelle. Olen ollut lenkillä keskimäärin joka toinen päivä; hieman täytyy varoa ettei tule rasitusvammoja. Tekisi oikeasti mieli mennä lenkille useamminkin, mutta on pakko pitää välipäiviä.

No, ei tämä tarkoita ettei elämässäni olisi laiskottelua; tietokoneella tulee edelleen tehtyä kaikennäköistä turhaa passiivista toimintaa (eli nettisivujen lukemista), ja tv:täkin on tullut katseltua hieman enemmän. Tietokoneelle löysin hyvän softan nimeltä RescueTime. Se seuraa kaikkea mitä teen tietokoneella: mitä ohjelmia käytän, mitä nettisivuja selailen (ei siis terroristeille eikä foliohatuille). Lisäksi se seuraa samoja asioita myös kännykässäni. Se jakaa ohjelmat ja nettisivustot automaattisesti eri kategoroihin, ja voin itse määrittää mitkä kategoriat ovat 'tuottavia' ja mitkä 'häiritseviä'. Voin myös muuttaa yksittäisen ohjelman/sivuston statusta. Kaikesta tästä saan tietysti raportit tunti/päivä/viikko/kuukausitasolla. Lisäksi ohjelman maksullisessa versiossa olisi mahdollista blokata kaikki häiritsevät ohjelmat/sivut tietyksi ajaksi. Se voisi kyllä olla tarpeen, nimittäin tällä viikkolla olen selaillut 'häiritseviä' sivustoja (kuten kauppalehden keskustelupalstaa) yli 1,5 tuntia päivässä...

1. syyskuuta 2014

Uponnut kustannus: kannattaako vaihtaa ledeihin?

Uponneet kustannukset (sunk cost) vaikuttavat elämäämme huomaattamme.

Tavanomainen esimerkki uponneesta kustannuksesta on seuraavanlainen: Olet ostanut lipun festareille mennäksesi katsomaan suosikkibändiäsi. Huomaatkin ostaneesi lipun väärälle päivälle; suosikkibändisi ei esiinny silloin eikä muut artistit kyseisenä päivänä kiinnosta sinua. Käytätkö lipun kuitenkin? Usein ensimmäinen ajatus on, että täytyyhän lippu käyttää, muuten rahat menevät hukkaan (tässä oletetaan ettet voi myydä lippua). Tosiasiahan on, että rahat menivät jo kun ostit lipun; olemalla menemättä festareille et menetä mitään extraa.

Useinhan voit kuitenkin saada jotain pientä hyötyä siitä uponneesta kustannuksesta, joten kuva ei ole aina näin mustavalkoinen. Tuossa esimerkkitapauksessa voisit perustella itsellesi että festareille kannattaa silti mennä, koska nythän se ei maksa mitään ;) Siellä voi tavata mielenkiintoisia ihmisiä, tutustua uusiin bändeihin jne.

Mietin tässä päteekö sama logiikka myös hehkulamppujen vaihtamiseen ledeihin. Nimittäin siihen, kannattaako hehkulamppu heittää pois ennen kuin se menee rikki? Ensimmäinen ajatus on tietysti, että etteihän ehjää kannata pois heittää, siinä menettää... no, jotain rahanarvoista. Ihan kuten hammastahnatuubistakin pitää väkisin puristaa ne viimeisetkin rippeet ulos.

Jos 60 W hehkulampulla on elinikää jäljellä 1000 tuntia, se kuluttaa tuona aikana 60 kWh, eli noin 6 euron edestä sähköä. Vastaava ledilamppu kuluttaisi n. 11 W eli sähköä kuluisi vain 1,10 euron edestä. Heittämällä pois toimivan hehkulampun säästät siis 4,90 euron edestä sähköä. Mutta ledithän ovat kalliita? Hirmukalliita ledejä ei kannata ostaa, mutta esimerkiksi Ikeasta saa tarpeeksi tehokkaita ledejä 5-10 euron hintaan. Ikean ledilamput maksavat itsensä takaisin noin 2000 käyttötunnissa, sen jälkeen tulee puhdasta säästöä 2-5 euroa per 1000 käyttötuntia.

Muutama nyrkkisääntö vaihdettaessa lediin:

  • osta lamppuja joilla on vähintään 1 vuoden takuu, mielellään 3 vuotta
  • alle 400 lumen lamppuja ei kannata ostaa, sähköä säästyy niin vähän verratuna hehkulamppuihin
  • älä maksa paljoa yli 10 euroa 600-1000 lumen lampusta, äläkä paljoa yli 5 euroa 400-600 lumen lampusta
  • vaihda ensin ne lamput joita poltat eniten, ja tehokkaimmat ensin
  • jos talossasi on sähkölämmitys, niin vain lämmityskautena käytettäviä lamppuja ei kannata vaihtaa
  • lamppujen tehokkuus kasvaa tehon myötä; yksi 60 W hehkulamppu valaisee yhtä paljon kuin kolme 25 W lamppua. Sama koskee halogeenejä ja ledejä. Älä siis turhaan polta "tuikkuja".
  • tämä tehokkuus/teho-suhde koskee myös himmentimen käyttöä; lamppujen tehokkuus huononee hurjasti kun säädät himmentimestä "tunnelmavalaistuksen" päälle.

Täytyypä suunnata Ikeaan...

Jaa