27. toukokuuta 2017

Jos ryhtyisin vuokranantajaksi, näyttäisi hakemuslomake tältä

HUOM: Tätä kirjoitusta ei tarvitse ottaa ihan tosissaan. En ole koskaan omistanut vuokra-asuntoja.

1. Kuinka kauan uskot asuvasi tässä asunnossa?
a) kunnes löydän paremman (0 pistettä)
b) 1-2 vuotta (1 p.)
c) 3-5 vuotta (4 p.)
d) lopun elämääni (5 p.)

No tämä on aika selvä ja perustavanlaatuinen kysymys. Mitä pidempään hakija haluaa asua, sitä parempi. Kuitenkin tämä kysymys puuttuu monista hakulomakkeista; eikö vuokranantaja usko hakijan kuitenkaan vastaavan tähän rehellisesti, vai mikä on syynä?

2. Mitä teet / mitä aiot tehdä lähitulevaisuudessa?
a) työtön (pistettä)
b) opiskelen (1 p.)
c) töissä (2 p.)
d) eläkkellä (3 p.)
e) olen taloudellisesti riippumaton (5 p.)

Tämä kertoo lähinnä kuinka vakaat tulot hakijalla on. Usein kysytään kyllä mitä hakija tekee juuri nyt, mutta jos hakija aikookin lopettaa työn ja siirtyä opiskelijaksi asunnon saatuaan... no, ei välttämättä kerro sitä tässäkään rehellisesti.

3. Miksi muutat?
e) muutan ensimmäiseen omaan asuntoon (0 pistettä)
b) muutan yhteen poika/tyttöystävän kanssa (1 p.)
c) muutan erilleen puolisosta
  c.1) avoeron takia   (2 p.)
  c.2) avioeron takia  (3 p.)
  c.3) asumuseron takia  (2 p.) 
d) muutan/muutamme omistusasunnosta vuokralle (3 p.)
e) muutan/muutamme halvempaan (2 p.)
f) muutan/muutamme isompaan (4 p.)
g) puoliso kuollut / muuttanut vanhainkotiin tms (5 p.)
h) kaverin kanssa kimppakämppään (2 p.)
i) muutan/muutamme työn takia (3 p.)
j) muutan/muutamme opiskelun takia (2 p.)

Mitä väliä silloin on miksi hakija haluaa muuttaa? Se kertoo paristakin asiasta: onko hakijalla varaa maksaa tästä asunnosta, ja kuinka kauan hän tulee tässä asumaan. Lisäksi jos hakija ei ole koskaan asunut omassa kämpässä, ei hän välttämättä osaa asua kerrostalossa.
Jos kyseessä on nuorenparin ensimmäinen yhteinen kämppä, on hyvin mahdollista ettei suhde kestä ja pari haluaa luopua asunnosta. Erilleen muuttavissa taas on riski että pari palaa takaisin yhteen (avioerossa tämä on hyvin epätavallista).

4) Minkä takia uskot muuttavasi pois täältä?
a) muutan omistusasuntoon (2 p.)
b) tarvitsen enemmän tilaa / muutan yhteen jonkun kanssa (1 p.)
c) muutan työn/opiskelun perässä toiselle paikkakunnalle (1 p.)
d) muutan halvempaan (0 p.)

Tämä kertoo myös siitä kuinka kauan hakija tulisi asumaan, ja millainen rahatilanne hänellä on. Jos hakija aikoo muuttaa omistusasuntoon, on hänellä (toivottavasti/luultavasti) rahaa säästössä, eikä vuokranmaksussa tule ongelmia

5) Kuka maksaa vuokravakuuden ?
a) maksan itse (2 pistettä)
b) vanhemmat maksavat (1 p.)
c) kela (0 p.)

Jos hakija ei laita ollenkaan omaa rahaa kiinni asuntoon, ei hänellä ole yhtä suurta intressiä huolehtia vuokranmaksusta ja asunnon kunnosta..

6) Jos olet asunut aikaisemmin vuokralla, anna edellisen vuokranantajan yhteystiedot

Työpaikkaa hakiessa voidaan ilmoittaa suosittelijoita, niin miksei asuntoakin haettassa? Edellinen vuokranantaja voi kertoa onko hakija maksanut vuorat ajallaan ja onko ollut ongelmia. Toki täytyy jotenkin varmistaa, että tämä henkilö on oikeasti ollut hakijan vuoranantaja, eikä tässä yritetä huijata. Siksi kysyisinkin nämä kysymykset suullisesti, ettei hakija pysty liikaa suunnitelemaan vastauksiaan.

Kuten ylläolevista pisteytyksistä voi päätellä, olisi suosikkivuokralaiseni vanha mummo jonka puoliso on kuollut. Syyt ovat seuraavat: 1) mummo tuskin vaihtaa asuntoa löydettyään uuden poikaystävän,  2) mummolla ei ole syytä vaihtaa asuntoa, muuta kuin vanhainkotiin/ruumishuoneelle, 3) mummolla on vakituiset eläketulot loppuelämäksi, 4) mummot harvemmin järjestävät bileitä tai muuten aiheuttavat häiriötä, 5) parhaassa tapauksessa mummo maksaa vuokraa asunnosta vaikka on jo siirtynyt sairaalaan/vanhainkotiin ("kyllä minä vielä muutan takaisin kotiin kunhan tämä lonka paranee"). Toki vanhoissa mummoissa on pari vaaratekijää: mummo voi kuolla kupsahtaa asuntoon ja aiheuttaa ikäviä hajuhaittoja, tai mummolla voi olla alkoholi- tai mielenterveysongelma,.Vaikka muuten suhtaudun lemmikkeihin sallivasti, niin vanhalla mummolla en haluaisi oleva eläimiä.

Mitä mieltä olette, olisinko k*sipää vuokranantaja? Onko näissä kysymyksissä järkeä, ja suostuisitteko itse niihin vastaamaan?



25. toukokuuta 2017

Oho, alle viisi vuotta taloudelliseen riippumattomuuteen?

Lisäsin tuohon oikealle laskurin joka näyttää milloin minulle mahdollisesti koittaa taloudellinen riippumattomuus. Juuri nyt se näyttäisi, että aikaa on siihen on vain 4-6 vuotta! Onko tuo realistista?

Miten laskuri toimii?

Laskuri hakee realiaikaisen tiedon varallisuudestani Google Sheetsiin tekemästäni taulukosta, joka sisältää tiedot sijoituksistani. Se taas automaattisesti päivittää realiaikaiset pörssikurssit finance.google.com:in ja finance.yahoo.com:in palveluista. Nämä palvelut välillä bugittavat, joten siksi tässä sivulla voi joskus lukea ettei tietoa ole saatavilla.

Miten varallisuus sitten muutetaan päivämääräksi? Lasken, että tarvitsen vuodessa 22 000 - 27 000 euroa ennen veroja, joten käyttäen 4 % sääntöä tarkoittaa tämä 550 000 - 675 000 euron pääomaa. Tuo 4 % sääntö ottaa huomioon sen, että vuodessa tarvittava summa kasvaa inflaation mukaan. Yksinkertaisuuden vuoksi lasken, että salkkuni tuottaa keskimäärin 7 % vuodessa, ja lisäksi laitan säästöön 20 000 euroa tuloistani joka vuosi. Näillä tiedoilla Google Sheets osaa laskea kuinka monta vuotta tarvitaan ennen kuin varallisuuteni on kasvanut tuohon tarvittavaan 550-675 k€.

Onko tuo realistista?

Sijoitukseni eivät tietenkään tuota tasaisesti 7 % joka vuosi. Muutaman viime vuoden aikana salkkuni tuotto on vaihdellut -10 % ja +22 % välillä. Voi siis kestää huomattavasti kauemmin ennen kuin salkkuni on tarpeeksi iso. Lähivuosina voi tulla suurempi romahdus joka vie 30-50% pääomastani; vuosien 2000 ja 2008 romahdusten jälkeen kesti 5-6 vuotta ennen kuin kurssit olivat palanneet romahdusta edeltäneelle tasolle. Tuo siis voisi viivyttää taloudellisen riipppumattomuuden saavuttamista saman verran kauemmaksi tulevaisuuteen.

Myös tuota 4 % sääntöä on kritisoitu. Sen on alunperin määritelty riittävän "lähes varmasti" 30 vuoden ajanjaksoksi, eli 30 vuoden kuluttua voi koko pääoma olla mennyttä. Minähän olen vasta nelikymppinen joten pääomani saisi riittää huomattavasti kauemmaksi; olisi ikävää jos rahat loppuisivat juuri kun on päässyt eläkkeelle. Lisäksi tuo 4 % sääntö on keksitty aikana jolloin pörssien tuotto ja myös inflaatio olivat huomattavasti suurempia kuin tänä päivänä.

Suuri vaikutus on myös salkun kehitys niinä ensimmäisinä vuosina kun tuota pääomaa ryhtyy syömään. Jos silloin tapahtuu iso pörssiromahdus, voi olla aika varma etteivät rahat tule riittämään kovin pitkälle. Jos viiden vuoden aikana salkun tuotto on yhteensä 0 %, on pääomasta syöty jo 20 %.

On kuitenkin muutamia asioita joiden takia tämä 4% sääntö kelpaa minulle:

  • Jättäydyn tuskin kokonaan pois työelämästä vaikka saavuttaisin taloudellisen riippumattomuuden, eli salkkuni tuoton ei tarvitse kattaa kaikkia menojani.
  • Toivottavasti jossain 70 vuoden tienoilla alan saamaan eläkettä. Takuueläke on tällä hetkellä 760 euroa kuussa eli yli 9000 euroa vuodessa, joten voin toivoa eläkkeen tulevaisuudessakin kattavan 25-40 % menoistani.
  • Uskon myös siihen, että robotisaatio aiheuttama massatyöttömyys viimeistään pakottaa Suomen ottamaan käyttöön perustulon. Vaikkakin pienempi kuin takuueläke, olisi se silti mukava lisä tuloihin.
  • Kuriositeettinä mainittakoon, että suurenkin sijoitussalkun omistaja voi vielä toistaiseksi saada asumistukea, jos on järjestänyt sijoituksensa niin, ettei saa osinkotuloja...







11. toukokuuta 2017

Miten minimoit tuloverosi

Raflaava otsikko, mutta tässä on vertailu eri tulotyyppien verotuksesta (palkkatulo, osinko, myyntivoitto ym).


Tässä on heti ensimmäiseksi mielenkiintoinen yksityiskohta vapaaherroiksi aikoville: Jos saat osinkoa muusta maasta kuin EU- tai verosopimusvaltiosta, osinko on kokonaan veronalaista ansiotuloa. Tavalliselle työläiselle tuo on yleensä huono juttu, mutta jos sinulla ei ole muita ansiotuloja, niin nuo osingot ovat silloin täysin verottomia n. 10 000 euroon asti. Tällaisia ei-sopimusvaltioita ovat esimerkiksi useimmat veroparatiisit (Bahama, Neitsytsaaret, Marshall-saaret ym). Koska nuo osingot eivät ole palkkatuloa, ei niistä mene myöskään vakuutusmaksuja, eli saat rahat todellakin puhtaana käteen! Verottaja tosiaan kannustaa sijoittamaan veroparatiiseihin.

Jos sinulla ei ole veroparatiisisijoituksia, niin alle 16 000 euron tuloilla verotus on edullisinta yrittäjälle joka nostaa palkkaa omasta yrityksestä. Yrittäjällä ei ole työntekijän eläkevakuutusmaksuja, muuten verotus on sama kuin tavallisella palkansaajalla. Toki yrittäjän tuloista maksetaan yrittäjän eläkemaksu, vastaaavasti kuin työnantaja maksaa työntekijän palkasta eläkemaksun. Niitä ole tässä kuitenkaan huomioitu (yrittäjän pitäisi maksaa noita eläkemaksuja vaikka nostaisi palkan sijasta osinkoja firmastaan). Jos kyseessä on sijoitusyhtiö, niin omistaja voi siis nostaa yrityksen sijoituksista saamat myyntivoitot ulos palkkana hyvin pienellä verolla.

Normaali palkkatulo tulee edullisuudessa kolmantena, kunhan tulot ovat  alle 15 000 euroa. Verotus on aika selkeä: maksat ansiotuloveroa sekä sen lisäksi 7,75 % pakollisia maksuja (työeläke- ja työttömyysvakuutusmaksu). 

18 000 euron jälkeen verotus olisi halvinta myyntivoittojen kohdalla, jos pääsisi käyttämään maksimaalista hankintameno-olettamaa. Tämä siis vaatii, että ostohintasi on ollut 0 euroa, ja myyt vasta 10 vuoden omistusajan jälkeen. Silloin saat käyttää 40 % hankintameno-olettamaa, eli maksat veroa 60 %:sta myyntihinnasta, jolloin veron määrä on  18 % myyntivoitosta. Tuollainen nollan euron hankintahinta on kuitenkin aika harvinainen tapaus. Realistisempaa olisi esimerkiksi sijoituksen nelinkertaistuminen kymmenessä vuodessa, jolloin veroksi tulee 24%, eli ollaan jo lähellä osinkoveron määrää.

20 000 eurosta ylöspäin verotus on halvinta pörssilistatun yhtiön osingoissa, 25,5 %.

Yrittäjän ottama osinko omasta yrityksestä on aina kallimpaa, koska yrittäjä maksaa ensin yhteisöveron 20 %, ja sen jälkeen vielä vähintään 7,5 % osinkoveroa.

Jos haluat jatkaa työelämässä, normi-työntekijänä:

Hanki palkkatuloja ja veroparatiisi-osinkoja 16 000 euroon asti, sen jälkeen osinkotuloja (ja myyntivoittoa jos pääset käyttämään hankintameno-olettamaa).

Jos olet yrittäjä, ja haluat jatkaa sellaisena:

Nosta palkaa ja veroparatiisi-osinkoja 18 000 euroon asti, sen jälkeen osinkotuloja listatuista yhtiöistä. Jos firmaasi tulee enemmän rahaa sisään, niin jätä ne ainakin kasvattamaan firman matemaattista arvoa sen verran, että saat nostettua niitä halvimmin erotettuja osinkoja.

Toki jos haluaa kikkailla, niin perustaa Viroon toisen firman, jonne ohjaa rahat tästä suomalaisesta yhtiöstä. Siellä kun ei tarvitse maksaa yhteistöveroa ennen kuin nostaa osinkoja, eli verorahat kasvavat korkoa korolle. Suomi-firma tekee palkanmaksun jälkeen nollatulosta.

Jos olet ns. vapaaherra, et halua työskennellä:

Voit hankkia veroparatiisi-osinkoja 18 000 euroon asti, tai voit perustaa oman sijoitusyhtiön, johon sijoitat pääomasi. Nostat sieltä palkkaa 18 000 euroon asti (muista myös verovapaat luontoisedut). Siitä ylöspäin osinkotuloja ja myyntivoittoja.






Jaa