18. elokuuta 2020

Q2/2020

Tokalla kvartaalilla tultiin mukavasti takaisin ylöspäin sijoitusrintamalla. Nyt kun koronan toinen aalto näyttää olevan tulossa, pörssin meno hieman hirvittää.

Säästöön jäi taas mukavasti rahaa; käteistä minulla on aika paljon tällä hetkellä (sekä omissa nimissä että firmalla), en oikein tiedä minne sijoittaisin "käyttörahoja" eli sellaista rahaa jota tulen tarvitsemaan 6kk sisällä. Kannattaako sitä mihinkään sijoittaa, vai vaan pitää tilillä? Firmalla erääntyy veroja iso summa muutaman kuukauden päästä, ja itselläni taas on tänä vuonna nostamani osingot tilillä, niillä olisi tarkotus pärjätä vuodenvaihteeseen asti jolloin nostan vaihteeksi enemmän palkkaa firmastani.





Kvartaalin aikana hankin firmalleni yhden sijoitustontin lisää. Nyt minulla on siis kolme vuokratonttia ja kaksi vuokra-asuntoa. Korona hieman hankaloitti kaupantekoa ja nosti myös lainan hintaa; ensi vuoden puolella saa toivottavasti korkomarginaalia neuvoteltua alaspäin jos/kun koronatilanne on rauhoittunut.

Vastikkeiden ja korkokulujen jälkeen asunto-/tonttisijoituksista tulee tuottoa noin 26 tuhatta vuodessa. Asuntojen kohdalla tuosta pitää tietysti vähentää vielä remonttivara. Siksi suosinkin tontteja, mutta niitä on aika hankala löytää. Tuosta 26 tonnista menee suurin osa lainojen lyhennyksiin, joten kassavirtaa noista ei tule kuin pari tonnia. Tässä huomaa hyvin eron asunto- ja osakesijoittamisessa: pörssisijoituksia voi myydä sopivan määrän kun rahantarve vaatii, mutta asunnoissa se ei onnistu. Pelkillä sijoitustuloilla eläminen on asuntosijoittajalle huomattavasti vaikeampaa. Siksi aion jatkossakin pitää myös osakesijoituksia salkussa.




11. kesäkuuta 2020

Q1/2020: Hurjaa alamäkeä

Olipa aikamoinen ensimmäinen kvartaali tänä vuonna! Pörssisijoitukseni tippuvat noin 64 000 euroa, ja lisäksi tein 29 000 euron alaskirjauksen edellisen asuntoni arvoon samalla kun siirsin sen firmani nimiin. Pakkaselle mentiin siis yli 90 000 euroa.


Mutta kun tarkastelee isoa kuvaa, niin ei se pudotus niin kamala ollut:

Onneksi alle puolet omaisuudestani on kiinni osakemarkkinoissa.

19. maaliskuuta 2020

100 000 euroa köyhempi

Olen likimain sata tuhatta euroa köyhempi kuin vuodenvaihteessa. Joku muu voisi tällaisesta hieman hermostua.

En ole koskenut osakesalkkuuni tämän laskun aikana; toki näin jälkikäteen on helppo sanoa, että olisi kannattanut myydä kaikki viimeistään kun on lasketeltu 20% huipusta. Ongelma on siinä, ettei voi tietää milloin lasku loppuu. Huonolla tuurilla sattuu myymään kun ollaan pohjalla ja sitten jää odottelemaan kurssien laskevan ennen kuin ostaa takaisin. Ja silloin jää paitsi siitä huomattavasta noususta joka on tulossa.

Positiivisiakin asioita on: vielä kolme vuotta sitten minulla oli käytännössä koko omaisuus kiinni osakkeissa, mutta vuodenvaihteessa vain noin puolet (ja nyt vielä vähemmän...). Hajauttaminen on hyvä juttu.

Positiivisena voi pitää myös sitä, että olen nyt yhtä "köyhä" kuin olin aika tasan vuosi sitten. Toisin sanoen taloudellinen riippumattomuus siirtyi vain vuodella eteenpäin.

14. helmikuuta 2020

"Kela pay's my bills" - eli kokemuksia vuokralaisen hankinnasta

Lupasin aikaisemmin kertoa mitä teen kahden asunnon loukulleni, eli minullahan oli vanha asunto vielä myymättä vaikka muutin uuteen. Lopulta päätin tehdä niin, että myin vanhan asuntoni omalle firmalleni edulliseen hintaan (pyysin toki välittäjältä kirjallisen arvion asunnon arvosta) ja laitoin sen sitten vuokralle. Koska älysin muuttaa pois asunnosta ennen kuin kahden vuoden asuminen tuli täyteen, saan tehdä verotuksessa vähennyksen luovutustappiosta. Lisäksi firmahan maksaa vuokratuloista vain 20 % veroa eikä 30 % kuten yksityissijoittaja, joten siinäkin tulee säästöä veroissa. Ja koska minulla ei ole henkilökohtaisesti vuokratuloa, saan jatkossakin "pienituloisena yrittäjänä" asumistukea Kelalta...

Nyt minulla on siis kaksi vuokra-asuntoa, ja tuli ajankohtaiseksi hankkia molempiin vuokralainen tässä vuoden alussa. Kitsaana miehenä en tietenkään mitään välittäjää palkkaa, vaan ajattelin hoitaa homman itse.

Millaisia vuokralaiskandidaatteja tuli vastaan?


Luulin, että kaikki vuokra-asunnon etsijät käyttäisivät Oikotietä, joten laitoin ilmoituksen ensin ainoastaan sinne. Myöhemmin lisäsin ilmoituksen myös tori.fi:hin, ja yllättäen sitä kautta tuli jopa enemmän yhteydenottoja.

Aika kitsaasti hakijat kertovat itsestään: Oikotien kautta tulleista kyselyistä 75 % lähetti vain sen valmiin perusviestin, eli "Olen kiinnostunut kohteestanne osoitteessa ..." eikä kertonut mitään itsestään. Tori.fi ei ole sen parempi, useimmat kirjottivat tyyliin "Haluan vuokrata tämän asunnon". Ehkä hakijat ovat tottuneet siihen, että on ihan turha kirjoittaa ensimmäiseen yhteydenottoon mitään tarkkoja tietoja, sinut vaan ohjataan täyttämään joku lomake?

Asunnonhakijoista noin 60 % oli ulkomaalaistaustaisia, mukana jopa muutama jotka olivat juuri saaneet oleskeluluvan.

Hakijoiden ikää en ole kysellyt, mutta hakijoista noin 50 % ovat pariskuntia ja 50 % yh-äitejä lasten kanssa. Omissa toiveissani on, että asuntoon tulisi kaksi aikuista, eli vuokrasopimukseen saisi kaksi nimeä. Asuntoni ovat tavallista opiskelijakämppää isompia (molemmat ovat kolmioita), joten on ihan ymmärrettävää ettei sinne haekaan normi opiskelija-sinkkuja.

Noin puolet hakijoista ilmoitti suoraan, että luottomerkintöjä löytyy. Näiden lisäksi 25% eivät enää vastanneet kun kysyin lisätietoja, mm. henkilötunnusta luottotietojen tarkistamista varten. Vain yksi valehteli luottotiedoistaan, eli väitti niiden olevan kunnossa vaikka merkintöjä löytyi lähes 50 000 euron edestä. Toistaiseksi on tullut vastaan vain yksi pariskunta jossa molemmilla on luottotiedot kunnossa. He saivatkin asunnon.

Luottohäiriöihin useimmilla oli tietysti jokin (teko-)syy. Luottomerkintöjä selitettiin joko "nuoruuden hölmöilynä" (uusin merkintä kuitenkin 2 kk takaa??) tai "erolla". Ihmettelen millaisessa erossa joutuu ottamaan lähes 50 000 euroa pikavippejä...

Vinkkejä vuokrausprosessiin


  • Älä tarkista luottotietoja liian aikaisin, vaan vasta sitten kun kun sekä sinä että vuokralainen olette valmiita tekemään sopimuksen. Tarkistaminen maksaa, ja moni hakija jättää prosessin kesken. Yhdelle hakijalle olin jo laatinut sopimuksen, kun hän ilmoitti ettei haluakkaan asuntoa...
  • Älä pelkää luottotiedottomia. Monet maksavat kyllä vuokransa, vaikka muiden laskujen kansaa olisi ongelmia. Vähän sama kuin asuntolainan lyhennyksen kanssa, se on se lasku joka on tärkein maksaa. Varsinkaan perheelliset eivät halua joutua pihalle omasta kodistaan. Toki jos hakijalla näkyy maksuhäiriöitä vuokranantajan suuntaan, niin se on tietysti red flag.
  • Järjestä yleinen näyttö, tai pyydä useampia katsojia tulemaan peräkkäin asuntoa katsomaan. On ikävää käydä tekemässä yksittäisiä näyttöjä varsinkin jos kohde ei ole ihan kotisi / työpaikkasi vieressä. Ja sitten on niitä vuokralaisia, jotka eivät ilmesty sopimalleen näytölle...
  • Kela on ystävä. Jos vuokra tulee suoraan Kelasta tilillesi, on vuokranmaksu aika varmaa. Jos vuokra on useamman päivän myöhässä, tiedät että jotain on vialla ja voit heti ottaa yhteyttä vuokralaisen. Joko Kela on lopettanut vuokran maksun (miksi? ) tai vuokralainen on pyytänyt Kelaa maksamaan rahat omalle tilille.
  • It ain't over till it's over, eli mikään ei ole varmaa ennen kuin sinulla on vuokralaisen allekirjoitus sopimuksessa (ja mielellään vakuus maksettuna). Pidä siis yhteydet avoimina kaikkiin vuokralaiskandidaatteihin loppuun saakka, ja anna ilmoituksen olla netissä.
  • Jos joku hakija ilmoittaa, ettei haluakaan asuntoa vaikka saisi, niin kysy miksi. Ehkä kyseessä on jokin asia jonka voit korjata, tai ainakin saat selville mikä mättää ja/tai millaisille asunnoille olisi kysyntää.


Tuo "Kela pay's my bills" on muuten suora sitaatti erään vuokralaisehdokkaan viestistä.

Lisäys 15.2.: taitaa käydä niin, että tämä  "Kela pay's my bills" tyyppi on seuraava vuokralaiseni!

22. tammikuuta 2020

Vuosi 2019 paketissa


Tulopuolella vuosi oli hyvin samankaltainen kuin 2018, firman nettotulot kulujen jälkeen (ennen veroja) oli lähes 120 000 €. Verottaja ottaa noin 19 000 euroa, joten käteen jäi himpun alle sata tonnia.


Menopuolella noustiin valitettavasti uusiin ennätyksiin, ja reilulla marginaalilla. Asumiseen meni huomattavasti enemmän rahaa kuin aikaisemmin, eikä tuossa ole edes uuden kämpän varainsiirtoveroa mukana. Toisaalta olen näissä kuvaajissa jostain syystä laskenut myös asuntolainojen lyhennykset menoiksi; niitä lyhensinkin yli 7500 € viime vuonna kun maksoin kahden kämpän lyhennyksiä samaan aikaan. 

Myös liikkuminen maksoi enemmän, auto vaati korjauksia parin tonnin edestä... Autolla on ikää noin 10 vuotta; joku voisi väittää että kannattaisi mielummin ostaa uusi auto. Mietin kyllä täyssähköauton ostamista, ehkä se tapahtuu tämän vuoden lopulla tai ensi vuonna. 

Hankintoihinkin meni aika paljon rahaa, kun ostin uuteen kämppään "pakollista" tavaraa, ja vähän muita kivoja juttuja. Tosin en oikein tiedä pitäisikö esimerkiksi uuden lieden ostaminen laittaa hankintoihin vai asumiskuluihin? No, tällä kertaa se on hankinnoissa.



Sijoituspuolella vuosi oli erinomainen, saatiin neljä peräkkäistä kvartaalia jolloin sijoitusten arvo nousi. Kuvaajassa näkyvä kassavirta koostuu vuokratuloista sekä Mintosista ja Grupeeristä tulevista korkotuloista.


Sijoitusten arvonnousua on tullut vuoden 2019 aikana yli 60 000 euroa, ja olenkin nyt yli 100 000 euroa rikkaampi kuin vuosi sitten. Huh huh. 



13. tammikuuta 2020

Kahdeksan henkilökohtaista kysymystä

BiggerPocketsin podcasteissä kysytään tietyt vakiokysymykset kaikilta vierailta, joten päätin vastata niihin itsekin.

Mikä on mielestäni paras sijoitus-, bisnes- tai rahakirja?

Tähän on pakko antaa kaksi vastausta: Robert Kiyosakin Rich Dad, Poor Dad ja Tim Ferrisin Four Hour Work Week.

Tuon Rich Dadin voi antaa luettavaksi jo teini-ikäiselle, varsinkin kun se kertoo tarinan lapsuudesta asti. Four Hour Work Week kannattaisi myös lukea jo viimeistään lukioiässä, niin voi määrittää elämälleen oikean suunnan jo alusta asti.

Olen kyllä kritisoinut tuota Rich Dadiä mm. siitä, että se antaa hieman turhan ruusuisen kuvan asuntosijoittamisesta, ja lisäksi se on muka olevinaan omaelämänkerrallinen, vaikka monet jutut siinä ovat paljastuneet keksityksi. Lisäksi kannattaa muistaa, että Kiyosaki on itse tehnyt omaisuutensa lähinnä kirjoilla ja seminaareilla, ei niinkään itse sijoituksilla.

Four Hour Work Week voi toimia lähinnä inspiraation lähteenä. Se osoittaa, että elämässä menestyy kun on uskallusta (ja tuuria). Elämä on täynnä mahdollisuuksia, mutta me kuljemme laput silmillä päivästä toiseen.

Mikä mielestäni erottaa menestyvät sijoittajat niistä, jotka luovuttavat, epäonnistuvat tai eivät koskaan aloita?

Uskallusta se vaatii. Pitää uskaltaa aloittaa säästäminen ja sijoittaminen, vaikka läheiset sanovat että ei kannata. Pitää myös ottaa selvää asioista, onneksi netistä löytyy nykyään mahtavasti tietoa. Toki menestyvillä sijoittajilla on myös tuuria. Jos odottaa pikavoittoja, tulee pettymään.

Mikä on ollut huonoin työpaikkani, ja mitä opin siitä?

Tää on aika helppo. Olin teini-iässä parikin kesää huoltoyhtiössä huoltomiehen sijaisena. Oppini oli "Ei helv, tekeekö joku tosiaan tätä työkseen koko elämänsä? Ja kuka hullu maksaa palkkaa tästä?"
Ei minulla ole mitään fyysistä työtä vastaan, mutta tuosta työstä oli tehokkuus kaukana. Työnantaja olisi pienellä yrittämisellä voinut saada työtehon tuplattua pitäen silti työntekijät tyytyväisinä. Se olisi varmaan ollut työntekijöillekin mielekkäämpää. Opin, ettei kannata palkata ihmisiä tunti-/kuukausipalkalla ja sitten jättää heitä ilman ohjausta ja valvontaa.

Mikä on huonoin saamani neuvo koskien raha-asioita?

Netti on täynnä huonoja neuvoja, mutta pidetään tämä henkilökohtaisella tasolla: Joitain vuosia sitten, kun varallisuuteni oli luokkaa 150 k€, äitini kysyi mihin ihmeeseen minä rahaa säästän. Ei kuulemma kannata, pitää sitä osata elääkin.

Rahan säästämisessä on se hyvä puoli, että raha ei katoa: säästetyn rahan voi pitää edelleen säästössä tai käyttää siihen leveään elämään jos siltä tuntuu, mutta kerran tuhlattua rahaa ei saa enää takaisin.

Mihin olen valmis tuhlaamaan rahaa?

En oikein osaa tuhlata. Mietin kaikki hankintani tarkkaan. Satsasin kuitekin hyvään polkupyörään mielestäni aika suuren summan rahaa (en kuitenkaan liikaa), ja lisäksi olen ostanut e-kirjojen lukulaitteen. Siinäpä ovatkin viime vuoden tuhlailuni...

Vaikka ostaisin jotain kallista, niin en silti sorru "kerran sitä tässä vaan eletään" mielialaan, vaan kallitkin asiat voi ostaa järkevästi.

Mitä kalliimpi asia on kyseessä, sitä tarkemmin pitää miettiä sen ostamista. Nimittäin euro on euro, riippumatta siitä kuinka isosta kaupasta on kyse. Kumman sinä maksaisit mielummin:
- 150 000 euroa asunnosta ja 1001 euroa suklaapatukasta, vai
- 151 000 euroa asunnosta ja 1 euron suklaapatukasta?

Jälkimmäinen vaihtoehto kuulostaa järkevämmältä, ja monen mielestä ensimmäinen vaihtoehto on aivan älytön, mutta todellisuudessahan rahaa kuluu molemmissa saman verran. Ihmismieli vaan ajattelee suhteellisesti, jolloin tonni on asuntokaupassa pikkuraha. Silloin asuntoon tuhlaa huomaamattaan paljon rahaa.

Nyt yritän kyllä "tuhlata" rahaa harrastuksiin ja pieniin (<300 €) hankintoihin.

Minkä neuvon antaisin ihmisille jotka ovat vasta aloittamassa varallisuuden kartuttamisen?

Lue nuo yllä mainitsemani kirjat; tajuat, ettei elämän tarvitse olla purtamista palkkatöissä eläkeikään asti (tai kunnes kuolema korjaa). Melkeinpä kuka tahansa voi vaurastua, tai ainakin nauttia elämästään enemmän.

Mikä on ollut suurin virheeni raha-asioissa?

Olin liian kauan huonopalkkaisessa työssä, uskoen, että Ihan Kohta™ tämä muuttuu paremmaksi. Sitten olin vielä turhan kauan "ihan ok"-palkkaisessa työssä ennen ryhtymistä yrittäjäksi. Noista kahdesta syystä menetin kymmeniä ellen satoja tuhansia euroja.

Toki on paljon "jos olisin sijoittanut/jos en olisi myynyt, olisin rikas" tapahtumia, mutta niissä on kyse tuurin puutteesta eikä todellisista virheistä. Nuorempana sitä tuli enemmän jossiteltua, mutta nyt vanhempana ymmärrän että päätökset on tehty sen hetkisen tiedon varassa.

Mille olen sanonut ei kiitos, ja myöhemmin todennut sen olleen hyvä päätös?

Näitä ei montaa tule mieleen. Kerran minua houkuteltiin mukaan verkostomarkkinointiin. Piti kuulemma rikastua myymällä shampoota tutuille ja sukulaisille; sitä ei kauaa tarvinnut miettiä.


Aloita sijoittaminen Nordnetissä tai Mintos.com:ssa!

Ota yhteyttä

Nimi

Sähköposti *

Ilmoitus *