16. joulukuuta 2014

Kokemuksia vertaislainauksesta, osa 2

Vertaislainoissa houkuttelee korkea korko, se on usein 15% ja 30% välillä. Todellisuudessa sijoittajan saama tuotto on huomattavasti pienempi suhteessa sijoitettuun pääomaan, koska lainanottaja lyhentää lainaansa (ja vielä aika nopeasti jos kyse on 1-2 vuoden lainasta). Täytyy myöntää, että tuo johti minuakin harhaan. Kun sijoitin lainoihin lähes 20% p.a. korolla 1-2 vuoden lainoihin, ajattelin tietysti saavani yli 20% tuottoa. Todellisuudessa tuotto olisi alle 9% (ennen veroja!), koska lainoja lyhennetään.

Tuolla erolla on suuri vaikutus luottotappioiden sietoon; 20% tuotto-odotus ei tarkoita, että 20% lainoista saisi defaultata ilman että häviän mitään. Käytännössä jo 6% luottotappio saa koko sijoituksen menemään miinukselle (verojen jälkeen).

Tässä alla näkyy karu totuus sijoituksistani lainaaja.fi:n kautta:

"Yllättäen" ei lainafirmojen sivuilta tällaisia kuvaajia löydy.


Sijoitin siis 650 euroa keskimäärin 19,30% korolla. Lainat olivat 1- ja 2-vuotisia, keskimääräinen laina-aika 15,6 kk. Jos kaikki olisivat maksaneet lainansa takaisin suunnitelman mukaan, olisin saanut takaisin 708 euroa (huima 58 euron voitto ennen veroja). Yksi lainanottaja maksoi lainansa takaisin ennenaikaisesti, siitä tuo iso hyppäys alussa. Sekin osaltaan pienensi tuottoani, vaikka sentään sain pääomaani takaisin. Lisäksi, koska lainoja on maksettu myöhässä, korkojen osuus on suurempi kuin pitäisi. Siksi verojakin joutuu maksamaan "turhaan"; mielummin ottaisin pääomani takaisin...

Kukaan lainanottajista ei maksanut lainojaan täysin vapaaehtoisesti takaisin, kaikki menivät vähintään perinnän kautta ja melkein kaikki ulosottoon.




Fixura näyttää tavallaan paremmalta, koska break-even (poislukien verot) on melkein saavutettu. Laina-ajat ovat pidempiä (keskimäärin 40kk) ja korkokin on korkea, keskimäärin 26,3%. Toisaalta tässä vaiheessa lainojen pitäisi olla lähes kokonaisuudessaan maksettu. Melkein 40% rahoista, 1300 euroa, puuttuu!





Bondora eroaa muista siinä, että ollaan vielä alkuvaiheessa. Lainat ovat vaihtelevan pituisia (12-60 kk) ja myös koroissa on suurta hajontaa (10-28%). Keskimääräinen laina-aika on 2 vuotta, mutta joukossa on myös 5 vuoden lainoja, siksi kuvaajassa on pitkä 'häntä'. Keskikorko on 20% luokkaa. Vuoden kuluttua pitäisi olla break-even-kohdassa, mutta taitaa mennä vielä kaksi vuotta...





14. joulukuuta 2014

Kokemuksia vertaislainauksesta

Se taisi olla Kauppalehden keskustelupalstan innoittamana kun vuonna 2011 tein ensimmäiset vertaislainasijoitukseni Lainaajan ja Fixuran kautta. Vertaislainaus oli silloin Suomessa uusinta uutta, eikä kokemuksia ollut vielä kenelläkään. Suuret tuotot houkuttelivat, monista lainoista pyydettiin yli 20% korkoa. Pari vuotta myöhemmin, hieman viisaampana, sijoitin myös Bondoran (ent. IsePankur) kautta virolaisiin vertaislainoihin. Nyt yli kolme vuotta myöhemmin on hyvä aika tarkastella sijoitusten tuottoa.

Vertaislainat muistuttavat määräaikaistalletuksia siinä mielessä, että sijoittamiaan rahoja ei voi lunastaa milloin tahansa, vaan sijoittaja joutuu odottamaan kunnes lainanottaja maksaa lainansa takaisin (jos maksaa). Lainaajalla ja Bondoralla on myös jälkimarkinat jossa lainoja voi ostaa ja myydä, tosin jos laina on paljon myöhässä sitä tuskin saa myytyä muuta kuin isolla tappiolla. Kummassakaan ei taida nähdä toteutuneita kauppoja, joten hinnoista ei ole varmuutta.

Fixura

Sijoitettu: 2000 €
Takaisinmaksettu pääoma: 1334 €
Pääomaa myöhässä/perinnässä: 639 €
Saatu korko: 638 €
Verot: 191 €
Odotettavissa oleva tuotto verojen jälkeen: -50 € (-2,5 %)

17 lainanottajasta 7 ei ole maksanut mitään yli vuoteen. Neljältä on onnistuttu perinnän/ulosoton kautta nyhtämään rahaa tänä vuonna (kuvassa "maksaa kun jaksaa"). Noilla neljällä on maksettavaa pääomaa jäljellä vain n. 150 euroa, joten en taida päästä nollatulokseen verojen jälkeen vaikka he maksaisivat lainansa korkoineen.
Fixurassa ollaan kuitenkin optimistisia, heidän oma raporttinsa kertoo seuraavaa:
Sijoitusten tuotto alusta alkaen (18.1.2011): +43,47 %
Luottotappiot: 0 kpl (0,00 %)

Lainaaja

Sijoitettu: 650 €
Takaisinmaksettu pääoma: 401 €
Pääomaa myöhässä/perinnässä: 249 €
Saatu korko: 97 €
Verot: 29 €
Odotettavissa oleva tuotto verojen jälkeen: -180 € (-28 %)

Viimeisin suoritus lainanottajilta on tullut toukokuussa 2013. Yhden lainan tila on "Varattomuus", neljä muuta ovat tilassa "Erääntynyt 180pv". Ehkä huolestuttavin asia on, että yhdeksästä lainaajasta neljä ei ole maksanut mitään tai lähes mitään.

Lainaaja ei mitään tietoa siitä ovatko lainat perinnässä, ulosotossa tms. Lainaajassa ei myöskään näy mitään tilastoa sijoitusten toteuteneesta tuotosta.


Bondora/IsePankur

Sijoitettu: 2000 €
Takaisinmaksettu pääoma: 885 €
Pääomaa myöhässä/perinnässä: 266 €
Saatu korko: 258 €
Verot: 74 €
Odotettavissa oleva tuotto verojen jälkeen: ?

Bondoraan olen sijoittanut vuoden 2003 aikana sekä alkuvuodesta 2014. Lyhyemmästä sijoitusajasta johtuen tilanteen pitäisi näyttää Lainaajaa ja Fixuraa paremmalta, ja kuvaajahan onkin mukavamman näköinen. On kuitenkin huomattava, että myöhässä oleva pääoma on suurempi kuin saadut korot, joten tällä hetkellä olen pakkasella tässäkin. Tosin ne jotka jättävät lainansa maksamatta, tekevät niin yleensä jo laina-ajan alkupuolella, joten kyllä tässä voidaan vielä plussalle päästä. Suurin osa sijoituksistani on virolaisiin lainoihin, ja siellä on ilmeisesti parempi perintäjärjestelmä, tai ainakin rehellisempiä ihmisiä...


Yhteenvetona: Ei tämä hyvää bisnestä ole, paitsi noille lainanvälitysfirmoille.






9. joulukuuta 2014

Viimehetken verovinkit vuodelle 2014

Vuodenvaihde lähestyy uhkaavasti, ja nyt alkaa olla viimeiset hetket tehdä verosuunnittelua tätä ja ensi vuotta silmälläpitäen.

Pääomatulot

Kannattaa jo nyt miettiä miltä tämän vuoden veroilmoitus tulisi näyttämään; paljonko on voittoja, paljonko tappiota ja vähennyksiä; tulisiko veroja maksettavaksi?

Vielä ehtii tehdä vähennyskelpoisia hankintoja kuten tietokoneita, lehtitilauksia ym. Muista, että verotuksessa vähennykset tehdään maksupäivän mukaan, eli jos teet lehtitilauksen esimerkiksi Arvopaperi-lehdestä ja maksat tilauksen tämän vuoden puolella, saat tehdä vähennyksen tämän vuoden verotuksessa (vaikka tilaisit lehden ensi vuodelle).

Voittojen/tappioiden tasaus on myös tärkeää. Jos olet tehnyt paljon voitollisia myyntejä, katso pystyisitkö vielä myymään jotain tappiolla tämän vuoden puolella. Tarkista edellisestä veoilmoituksesta onko sinulla vanhoja myyntitappiota vähennettävänä, tai ulkomaille maksettuja veroja joita et ole pystynyt vähentämään. Silloin kannattaa tähdätä pieneen voittoon tältä vuodelta niin saa vanhat tappiot kuitattua. Jos olet oikein huonoja sijoituksia tehnyt, niin sinulla voi olla vanhoja tappiota joita et pysty kuitaamaan ennen kuin ne vanhenevat (vanhenemisaika on viisi vuotta). Siksi pyrinkin joka vuosi suunnilleen nollatulokseen. Hyvin hajautetusta salkusta pitäisi löytyä sekä voitolla että tappiolla olevia sijoituksia (tosin ikiholdarilla voi olla ongelmia...)

Ansiotulot

Ansiotuloista on hankalampi tehdä vähennyksiä; tuloista tehdään automaattisesti 620 euron tulonhankkimisvähennys, joten pitäisi kerätä tuota suurempi summa vähennyksiä jotta siitä olisi mitään hyötyä. Riippuen alasta voi esimerkiksi ammattikirjallisuutta tai työvälineitä vähentää.

Yksi tuntuva ja helppo(?) vähennyskeino on kunnallisveroprosentin minimoiminen. Verottajan näkökulmasta asuinkunta vuoden vaihteessa määrittää kunnallisveroprosentin koko seuraavalle vuodelle. Muuttamalla kirjansa esimerkiksi Kauniaisiin vuodenvaihteen ajaksi voi tavallinen palkansaaja säästää jopa tuhansia euroja vuodessa. Esimerkiksi 50 000 euron vuosituloilla muuttaminen Raaseporista (veroprosentti 22 %) Kauniaisiin (16,5 %) säästää yli 2400 euroa veroissa. Heti vuodenvaihteen jälkeen voi sitten muuttaa takaisin. En ole itse tätä vielä testannut, mutta ilmeisesti viralliseksi osoitteeksi voi ilmoittaa Poste Restanten, jos ei ole sukulaista/kaveria sopivassa kunnassa asumassa.

2. joulukuuta 2014

Pay yourself first - maksa ensin itsellesi

Perjantai oli palkkapäivä, joten tänään siirsin 4000 euroa tililleni IB:ssä. Ei, minun palkkani ei ole niin suuri, että voisin joka kuukausi tuollaisia summia siirrellä, mutta pyrin laittamaan kaikki ylimääräiset rahat 'turvaan' heti kun kasassa on tuollaiset 3000-4000 euroa. Tilille jätän vain sen verran, että pärjään seuraavaan palkkapäivään. Koska kohta tulee veronpalautukset, niin  tällä kertaa tilille jäi vain muutama satanen. Hätävarana on vielä luottokortti. Jos tulee vielä isompi hätä, voin aina myydä osakkeita IB:ssä ja saan siirrettyä rahat tililleni parissa päivässä.

Tuo "itselleen maksaminen" on ihan hyvä tapa säästää, varsinkin jos on ongelmia tuhlaamisen kanssa. Liiat rahat siirretään mahdollisimman pian pois päivittäisestä "lompakosta" parempaan talteen, josta ne kyllä saa tarvittaessa otettua, mutta niitä ei pysty hetken mielijohteesta tuhlaamaan. Tämä ei kuitenkaan ole mikään pomminvarma tapa säästää; sen lisäksi vaaditaan myös itsekuria. Jos on sivuun laitettuna muutama kymppitonni, voi helposti tulla ajatuksia tyyliin "kyllähän minulla on varaa uuteen autoon". Joidenkin ihmisten kohdalla auttaa, jos rahat on sijoitettu osakkeisiin tai rahastoihin; niitä ei raaski myydä, varsinkaan jos ne ovat tappiolla. Toiset (kuten minä) taas eivät raaski myydä osakkeita jotka ovat voitolla, koska myynnistä menisi veroa.

"On rahaa" ei ole sama asia kuin "on varaa"

Tuota on monen vaikea ymmärtää. Minulla on rahaa ostaa Ferrari, mutta minulla ei ole varaa siihen. Vaikka minulla on rahaa, minulla ei ole ylimääräistä rahaa. Muutamat sukulaisenikin ihmettelevät miksi oikein säästän; "mitä sinä aiot niillä rahoilla ostaa". Ihan kuin rahojen kuluttaminen heti ne saatuaan olisi jotenkin terveempää. Joillekin ihmisille se ensimmäinen tonnikin on ylimääräistä rahaa jonka voi huoletta tuhlata.

Rahoilla tulen ostamaan itselleni vapautta, vaikkei minulla tällä hetkellä olekaan suurta vapaudenkaipuuta. Ylellisyyksiin tuhlaamiseen olen jo kyllästynyt, tiedän ettei se tuo onnea.

30. marraskuuta 2014

Orava Q3 tulos tarkastelussa

Taas yksi kvartaali Orava Asuntorahaston elämässä takana. Tällä kertaa tulos ennen uusien asuntojen ostoja näyttää plussaa, johtuen nykyisten omistusten pienestä arvonnoususta.
Tässä vaiheessa täytyy huomauttaa, että laskelmissa saattaa olla virheitä koska Oravan tulostiedoissa on osittain käytetty koko alkuvuoden (Q1-Q3) kokonaissummia, ja osittain Q3 lukuja.

Tuloslaskelma
Tulot asuntojen vuokrauksesta
607 000
Voitto myynneistä
 22 000
Käyvän Arvon™ muutos
268 000
Hallinnointikulut
-386 000
Tulos ilman uusia asuntoja
511 000
Uusien asuntojen Virtuaalinen Voitto™   
2 246 000
Tuottosidonnaiset palkkiot
-666 000
Tulos uusien asuntojen kanssa
2 091 000

Tulos vuokraustoiminnasta ei edelleenkään päätä huimaa, kun yli 100 miljoonan kiinteistöomaisuudesta saadaan 0,5 miljoonaa voittoa per kvartaali. Pankkitalletuksellekin saisi varmaan enemmän.

Uusien asuntojen ostaminen tuotti taas yli 2 miljoonan euron Virtuaalisen Voiton™, kassa kuitenkin tyhjeni 1,3 miljoonan euron verran.

Kassavirtalaskelma
Nettorahavirta ennen myyntejä
-168 000
Myyntitulot
573 000
Maksetut osingot
1 176 000
Kassavirta ennen investointeja
- 771 000
Investoinnit
-1 322 000
Uusia osakkeita myyty
42 000
Uutta lainarahaa
832 000
Kassavirta
-1 303 000


Rahaa on kassassa vielä 1,6 miljoonaa, eli riittävät yhteen osinkoon mutteivät kahteen. On mielenkiintoista nähdä mitä Orava tekee saadaakseen käteistä. Omaa pääomaa on noin 48% kiinteistöjen Käyvästä Arvosta™, joten kai jokin pankki voisi lainata kiintestöjä vastaan lisää rahaa. 

28. lokakuuta 2014

Osake katosi salkusta...


Joskus käy niinkin, että omistamani osakke on yhtäkkiä kadonnut salkustani. Näin kävi äskettäin omistamilleni Realty Income Corporationin etuoikeutetuille (preferred) osakkeille; onneksi tiesin tästä mahdollisuudesta kun ostin osakkeet.

Kyse ei sentään ole konkurssista, vaan siitä, että yhtiö on lunastanut osakkeet. Sillä on oikeus milloin tahansa lunastaa etuoikeutetut osakkeet tiettyyn hintaan, joka tässä tapauksessa on $25. Tästä oikeudesta johtuen osakkeiden hinta pyörii tuon $25:n ympärillä, vaikka osakeelle maksetaan kuukausittaista osinkoa 6,75% p.a.

Kaikilla etuoiketetuilla osakkeilla ei ole kiinteää lunastushintaa, vaan yhtiö voi sen itse päättää. Olkaa siis tarkkana ettette maksa suurta ylihintaa suhteessa lunastushintaan, silloin lunastus on ikävä yllätys.

No, eipä tuo lunastus minua haittaa, koska en tarvitse osinkoja.

14. lokakuuta 2014

Salkkuni tulos Q3/2014

Vaikka aikaisemmin kirjoitin etten seuraa salkkuni arvon kehitystä niin tarkasti, niin julkaisen nyt tässä kuitenkin koostettuna tämän vuoden kehityksen lukijoiden uteliaisuuden tyydyttämiseksi. Ihan täsmällinen tämä ei ole, sillä en jaksanut kaivaa tietoja kaikista paikoista joissa minulla on ollut sijoituksia. Jatkossa tämä on kuitenkin helpompaa, koska lähes kaikki sijoitukseni ovat kahdessa salkussa IB:ssä.


Salkku kasvoi alkuvuodesta ihan mukavasti, sekä lisäsijoitusten kanssa että ilman. Q3 jäi melkein nollatulokseen kulujen jälkeen. Tarkemmin katsottuna dollarimääräiset sijoitukset ovat dollareissa miinuksella, mutta koska dollarin arvo on noussut, on osakkeet euroina plussalla. Toisaalta minulla on dollarilainaa hedge-tarkoituksessa* ja lainasumma on vastaavasti kasvanut euroissa mitattuna. Onpa monimutkaista....

*kun olen ostanut IB:ssä dollarimääräisiä osakkeita, en ole vaihtanut valuuttaa. Eurotilini on siis plussalla, ja dollaritilini miinuksella. Euroista ei makseta korkoa, ja dollarilainasta joudun maksamaan 1,58% tms korkoa. Kannattaisi varmaan katsoa jotain muuta tapaa valuuttariskin hedgeämiseen, esimerkiksi valuuttafutuurit.

Alla vielä tulokset euromääräisinä. Lisäsijoituksia tuli tehtyä hieman tavallista enemmän, jatkossa pyrin säästämään n. 1200 €/kk.


26. syyskuuta 2014

Oravan Q2/2014 osari suurennuslasin alla

Orava Asuntorahaston toisen neljänneksen osavuosikatsaus toi sekä hyvä että huonoja uutisia.

Tuloslaskelma
Tulot asuntojen vuokrauksesta
569 000
Voitto myynneistä
18 000
Käyvän Arvon™ muutos
-379 000
Hallinnointikulut
-279 000
Tulos ilman uusia asuntoja
- 71 000
Uusien asuntojen Virtuaalinen Voitto™   
3 022 000
Tuottosidonnaiset palkkiot
-500 000
Tulos uusien asuntojen kanssa
2 451 000

Hyviksi uutisiksi voidaan laskea se, että vuokraustoiminnan tulos parani selvästi: tulos jäi plussalle, ja nettovuokratuotto nousi 2,3%:iin.

Huonompiin uutisiin kuuluu sijoituskiinteistöjen arvon lasku, joka tosin oli vain 0,7% toisella neljänneksellä (-2,8% vuositasolla).

Vielä huonompi uutinen on, että myydyt asunnot myytiin huomattavasti alle Käyvän Arvon™. Asuntoja myytiin tälläkin kvartaalilla noin 600 000 eurolla, ja ne myytiin 51 000 euroa alle sen hienon kaavan tuottaman arvon. Myynneistä tuli siis tappiota 8,5%, jonka lisäksi maksettiin välityspalkkioita 4,33%. Luulisi näin ison toimijan saavan välityspalvelut hieman halvemmalla. Noilla rahoilla palkkaisi jo pari kuukausipalkkaista välittäjää... Toisin sanoen koko "100 miljoonan" euron kiinteistökokonaisuuden realisointiarvo on vain 87 miljoonaa. Velkaa rahastolla on 47 miljoonaa, joten osakkeenomistajille jäisi 40 miljoonaa (vrt. markkina-arvo 60 miljoonaa).

Huomioitavaa on myös vaikeudet edes näiden myyntitulojen saamisessa; Orava tähtää 10% kiertoon, eli kvartaalilla pitäisi myydä asuntoja n. 2-2,5 miljoonan euron edestä. Myynti jäi neljännekseen tavoitteesta.

Uusien asuntojen ostaminen tuotti 2,5 miljoonan euron Virtuaalisen Voiton™, tosin nykyiset osakkeenomistajat eivät tästä päässeet hyötymään sillä ostot rahoitettiin myymällä 2,7 miljoonan edestä uusia osakkeita, ja ottamalla 4,7 miljoonaa uutta lainaa.

Kassavirtalaskelma
Nettorahavirta ennen myyntejä
499 000
Myyntitulot
538 000
Maksetut osingot
1 155 000
Kassavirta ennen investointeja
- 118 000
Investoinnit
-8 245 000
Uusia osakkeita myyty
2 710 000
Uutta lainarahaa
4 658 000
Kassavirta
-995 000


Tulot melkein riittävät kattamaan osingot, mutta muistakaa että normaalissa yhtiössä osingot maksetaan tuloksella, ei tuloilla...

Parhaan tilin teki taas hallinnointiyhtiö, jolle maksettiin yli 630 000 euroa.

Entä tulevaisuudennäkymät? Yhtiö tulee jatkamaan uusien asuntojen ostamista, sillä se on ainoa tapa tehdä Virtuaalista Voittoa™ josta hallinnointiyhtiö saa bonuksensa, ja jonka perusteella maksetaan osingot. Tulostimet tulevat jatkossakin käymään kuumina uusia osakkeiden tulostamisessa, sillä kassavarat riittävät vain puolen vuoden osinkoihin, eikä uusia asuntojakaan saada ostettua 100% lainarahalla. Sama meno tulee siis jatkumaan. 


19. syyskuuta 2014

Salkun siivousta, ja salaisen sijoitusstrategiani paljastus

Tällä viikolla sain siivoittua salkustani "huonompia" osakkeita pois, ja ostin tilalle indeksi-ETF:iä. Salkkuun jäi vielä ylimääräistä käteistäkin; yleensä olen pitänyt käteisen nollassa tai hieman miinuksella. Salkkuni jakauma näyttää nyt tältä, siivoamista löytyy vielä:


Huonoilla osakkeilla en tarkoita tappiolla olevia, vaan niitä joille "salainen" kaavani antaa huonoimmat pisteet. Tässä kaava jolla pisteytän salkussani olevat osakkeet:

  • 1p: osinko yli 3%     
  • 1p: osinko yli 5%
  • 1p: osinko yli 7%
  • 1p: P/E alle 16
  • 1p: P/E alle 12
  • 1p: Ensi vuoden P/E arvio alle 16
  • 1p: Ensi vuoden P/E arvio alle 12
  • 1p: Kurssi nyt yli -10% viimeisen 12kk huipuista
  • 1p: Kurssi nyt yli +10% viimeisen 12kk pohjista
  • 1p: Kurssi nyt yli +30% viimeisen 12kk pohjista
  • 1p: Dividend contender (10-24v nousevia osinkoja)
  • 2p: Dividend champion/aristocrat (yli 25v nousevia osinkoja)
  • (3p: Indeksi-ETF joka uudelleensijoitaa osingot)
  • 1p: Bonuspiste indeksi-ETF:lle joka uudelleensijoitaa osingot

Osake on voinut muuttua huonoksi esimerkiksi sen takia, että kurssi on noussut, jolloin P/E ja osinkoprosentti on laskenut. Tuo pisteytys selkeästi suosii tuottavia ja 'varmoja' sijoituksia; kasvuyritykset eivät paljoa pisteitä saa.

Uudelleensijoittaville indeksi-ETF:ille annan kolme lisäpistettä yhden lisäpisteen hyvityksenä, koska nehän tavallaan maksavat tasaista ja keskihyvää osinkoa. Maksimipistemäärä on siis 12 pistettä. Se on kuitenkin hyvin vaikea saavuttaa, sillä "dividend champion/contender"-yrityksillä on harvoin yli 7% osinko, eikä niiden kurssi kovin usein nouse yli 30% vuodessa. Tarkoitukseni ei olekaan löytää 12 pisteen yrityksiä, vaan olen lähinnä käyttänyt sitä jo salkussani olevien osakkeiden seuraamiseen. Tällä hetkellä salkkuni osakkeiden pistekeskiarvo on vain tasan 5, vaikka olen juuri myynyt pois kaikki alle 4 pisteen osakkeet.

Pisteiden laskemiseen haen tiedot Google Spreadsheetiin lähinnä Yahoo Financen API:sta. Joitain tietoja täydennän käsin, koska niitä ei Yahoosta löydy. Valitettasti tietoihin jää silti aukkoja, esimerkiksi forward-P/E:tä ei aina löydy, ja DB X-Trackersin ETF:ille ei tunnu löytyvän realiaikaisia P/E-lukuja mistään. Lisäksi tietojen oikeellisuudesta ei voi olla varma; EPS- ja osinkotiedot voivat olla vanhoja.

Uusien sijoituskohteiden etsimiseen tuo pisteytys on hieman hankala, koska täytyy käytännössä kopioida tutkittavien osakkeiden tunnukset Google Spreadsheetiin...

Lisäys: löysin sentään suht päivitetyt P/E- ja osinkoluvut DB X-Trackersin ETF:ille täältä. Nyt ETF:t voivat siis saada pisteitä P/E:stä ja osingiosta, ja saavat siksi vain yhden bonuspisteen kolmen sijasta.




12. syyskuuta 2014

Verottajalta terveisiä!

On taas se aika vuodesta kun verottajalta tulee lopulliset verotuspäätökset viime vuodelle. Kuten kuvasta näkyy niin sain ihan mukavasti verovähennyksiä tehtyä. Nyt on hyvä aika miettiä jo tämän vuoden verotuksen optimointia.

  • Jos sinulla on voitollisia myyntejä, tee myös tappiollisia myyntejä jos mahdollista, niin vältät "turhat" verot
  • Verovähennyksissä ei ole mitään omavastuuosuutta, joten pienetkin kulut saa vähennettyä. Osta vaikka sijoitusaiheisia kirjoja. Kirjat voit myöhemmin myydä...
  • Jos saat osinkoja ulkomailta, jätä hieman maksettavaa pääomatuloveroa, niin saat ulkomailla perityt lähdeverot vähennettyä


Omassa salkussanikin on tapahtunut hieman muutoksia; rahastot olen myynyt pois ja tilalle olen ostanut indeksi-ETF:iä. Niiden osuus salkusta on vielä aika pieni. Osinkojen määrään ja siten maksettaviin osinkoveroihin tämä ei vaikuta.



6. syyskuuta 2014

Ei enää laiskottelua - ensimmäinen kuukausi

Nyt on ensimmäinen kuukausi laiskottelematonta elämää takana.

Lenkkipolkuja on tullut tallattua yli 100 km.
Pyörällä olen ajanut noin 250 km.
Turhaa ajoa autolla: 0 km.

Jotenkin olen tuosta viimeisestä ylpein, sillä olin niin tottunut pienenkin matkan takia hyppäämään autoon. Pyöräilystä on tullut "uusi normaali". Se tapahtui nopeammin kuin odotin, mutta toisaalta sääkin on suosinut pyöräilyä. Huonoa säätä on ollut vain parina päivänä, ja silloinkin olen välttynyt pahimmalta sateelta. Liukuva työaika tietysti helpottaa. Autoiluni on siis vähentynyt ainakin 250 km.

Lenkkeily on ollut aika maksimissaan suhteessa nykykuntooni, eli olen siinä rajoilla että menee ylitreenauksen puolelle. Olen ollut lenkillä keskimäärin joka toinen päivä; hieman täytyy varoa ettei tule rasitusvammoja. Tekisi oikeasti mieli mennä lenkille useamminkin, mutta on pakko pitää välipäiviä.

No, ei tämä tarkoita ettei elämässäni olisi laiskottelua; tietokoneella tulee edelleen tehtyä kaikennäköistä turhaa passiivista toimintaa (eli nettisivujen lukemista), ja tv:täkin on tullut katseltua hieman enemmän. Tietokoneelle löysin hyvän softan nimeltä RescueTime. Se seuraa kaikkea mitä teen tietokoneella: mitä ohjelmia käytän, mitä nettisivuja selailen (ei siis terroristeille eikä foliohatuille). Lisäksi se seuraa samoja asioita myös kännykässäni. Se jakaa ohjelmat ja nettisivustot automaattisesti eri kategoroihin, ja voin itse määrittää mitkä kategoriat ovat 'tuottavia' ja mitkä 'häiritseviä'. Voin myös muuttaa yksittäisen ohjelman/sivuston statusta. Kaikesta tästä saan tietysti raportit tunti/päivä/viikko/kuukausitasolla. Lisäksi ohjelman maksullisessa versiossa olisi mahdollista blokata kaikki häiritsevät ohjelmat/sivut tietyksi ajaksi. Se voisi kyllä olla tarpeen, nimittäin tällä viikkolla olen selaillut 'häiritseviä' sivustoja (kuten kauppalehden keskustelupalstaa) yli 1,5 tuntia päivässä...

1. syyskuuta 2014

Uponnut kustannus: kannattaako vaihtaa ledeihin?

Uponneet kustannukset (sunk cost) vaikuttavat elämäämme huomaattamme.

Tavanomainen esimerkki uponneesta kustannuksesta on seuraavanlainen: Olet ostanut lipun festareille mennäksesi katsomaan suosikkibändiäsi. Huomaatkin ostaneesi lipun väärälle päivälle; suosikkibändisi ei esiinny silloin eikä muut artistit kyseisenä päivänä kiinnosta sinua. Käytätkö lipun kuitenkin? Usein ensimmäinen ajatus on, että täytyyhän lippu käyttää, muuten rahat menevät hukkaan (tässä oletetaan ettet voi myydä lippua). Tosiasiahan on, että rahat menivät jo kun ostit lipun; olemalla menemättä festareille et menetä mitään extraa.

Useinhan voit kuitenkin saada jotain pientä hyötyä siitä uponneesta kustannuksesta, joten kuva ei ole aina näin mustavalkoinen. Tuossa esimerkkitapauksessa voisit perustella itsellesi että festareille kannattaa silti mennä, koska nythän se ei maksa mitään ;) Siellä voi tavata mielenkiintoisia ihmisiä, tutustua uusiin bändeihin jne.

Mietin tässä päteekö sama logiikka myös hehkulamppujen vaihtamiseen ledeihin. Nimittäin siihen, kannattaako hehkulamppu heittää pois ennen kuin se menee rikki? Ensimmäinen ajatus on tietysti, että etteihän ehjää kannata pois heittää, siinä menettää... no, jotain rahanarvoista. Ihan kuten hammastahnatuubistakin pitää väkisin puristaa ne viimeisetkin rippeet ulos.

Jos 60 W hehkulampulla on elinikää jäljellä 1000 tuntia, se kuluttaa tuona aikana 60 kWh, eli noin 6 euron edestä sähköä. Vastaava ledilamppu kuluttaisi n. 11 W eli sähköä kuluisi vain 1,10 euron edestä. Heittämällä pois toimivan hehkulampun säästät siis 4,90 euron edestä sähköä. Mutta ledithän ovat kalliita? Hirmukalliita ledejä ei kannata ostaa, mutta esimerkiksi Ikeasta saa tarpeeksi tehokkaita ledejä 5-10 euron hintaan. Ikean ledilamput maksavat itsensä takaisin noin 2000 käyttötunnissa, sen jälkeen tulee puhdasta säästöä 2-5 euroa per 1000 käyttötuntia.

Muutama nyrkkisääntö vaihdettaessa lediin:

  • osta lamppuja joilla on vähintään 1 vuoden takuu, mielellään 3 vuotta
  • alle 400 lumen lamppuja ei kannata ostaa, sähköä säästyy niin vähän verratuna hehkulamppuihin
  • älä maksa paljoa yli 10 euroa 600-1000 lumen lampusta, äläkä paljoa yli 5 euroa 400-600 lumen lampusta
  • vaihda ensin ne lamput joita poltat eniten, ja tehokkaimmat ensin
  • jos talossasi on sähkölämmitys, niin vain lämmityskautena käytettäviä lamppuja ei kannata vaihtaa
  • lamppujen tehokkuus kasvaa tehon myötä; yksi 60 W hehkulamppu valaisee yhtä paljon kuin kolme 25 W lamppua. Sama koskee halogeenejä ja ledejä. Älä siis turhaan polta "tuikkuja".
  • tämä tehokkuus/teho-suhde koskee myös himmentimen käyttöä; lamppujen tehokkuus huononee hurjasti kun säädät himmentimestä "tunnelmavalaistuksen" päälle.

Täytyypä suunnata Ikeaan...

30. elokuuta 2014

Tylsän sijoittajan salkku


Suunnitelmissani on pikku hiljaa luopua kaikista suorista osakesijoituksestani ja ostaa niiden tilalle indeksi-ETF:iä jotka uudelleensijoittavat osingot. Miksi näin? Oikeastaan tähän on kolme syytä:
  • En tarvitse osinkotuloja tällä hetkellä, nyt maksan niistä 'turhaan' veroja
  • En usko pystyväni poimimaan osakkeita jotka voittaisivat indeksit
  • Sijoitan pitkällä tähtäimellä, joten indeksi-ETF:illä voin käyttää "buy and forget"-strategiaa

On tässä negatiivisiakin puolia:
  • En saa osinkoja; jotenkin se on paljon konkreettisempaa kun osingot tulevat oikeasti tilille
  • Tämä on tylsempää kun ei itse saa valita osakkeita

Aioin jakaa sijoitukseni eri maiden/maanosien indekseihin niin, että tietyn maan osuus salkussa suunnilleen vastaa kyseisen maan osuutta maailman BKT:stä. Jotta tästä ei tulisi liian monimutkaista, käytän alueellisia indeksejä kattaakseni monta pientä maata (esim Latinalainen Amerikka ja Aasia). USA:ssa ja Euroopassa jaan sijoitukseni lisäksi isojen, keskisuurten ja pienten yhtiöiden indekseihin, koska tavalliset "yleisindeksit" kattavat yleensä vain suurimmat yhtiöt. Tarkoitus on siis saada mahdollisimman laaja hajautus, mutta pienillä kuluilla.

Salkkuni tulisi siis näyttämään sunnilleen tältä:



Miksen sijoita pelkästään MSCI World indeksiin? Nimestään huolimatta se kattaa vain 23 maata, ja noin 55% maailman BKT:stä. Siitä puuttuu mm. koko Afrikka, Venäjä, Itä-Eurooppa, Etelä- ja Keski-Amerikka, ja Intia.

Voi kyllä kestää jonkin aikaa ennen kuin salkkuni näyttää tuolta, sillä salkussani on tällä hetkellä osakkeita lähes 80 yrityksestä, ja niistä luopuminen on henkisesti vaikeaa...


23. elokuuta 2014

Aloittelevan sijoittajan top 6 mokaa

Tämän blogitekstin innoituksena oli Kauppalehden keskustelupalstan Aloittelijan palsta, ja siellä mm. nimimerkit "Osinko ja Tuotto" sekä "Nainen64". Myönnän itsekin syyllistyneeni näihin kaikkiin, ensimmäistä lukuunottamatta. Olen kyllä sijoittanut pankin rahastoihin, joten ehkä sekin pitää laskea...


1. Menet pankkiin kysymään mihin kannattaisi sijoittaa


Monelle tulee ensimmäisenä mieleen mennä omaan pankkin kysymään miten ja mihin kannattaisi sijoittaa. Tämä on vähän kuin kysyisi kiinteistövälittäjältä kenelle se oma asunto kannattaisi antaa myytäväksi, tai kysyisi mersukauppiaalta minkämerkkinen auto kannattaisi ostaa.

Hyvin harvassa ovat ne kauppiaat jotka suosittelevat tuotetta jota he eivät itse myy, ja se pankin "sijoitusneuvoja" on oikeasti myyjä eikä mitään muuta. Pankki ei välitä siitä mitä sinun rahoillesi käy, he ottavat niistä oman osansa riippumatta siitä teetkö voittoa vai et. Pankki tienaa sinun rahoillasi!

Älä ota sijoitusneuvoja sellaiselta jolla on oma lehmä ojassa. Älä myöskään sellaiselta, joka kehoittaa sijoittaamaan samaan kuin mihin hän on itse sijoittanut (eli sinun ei pitäisi kuunnella minunkaan neuvoja ;)


2. Et hajauta tarpeeksi


Sijoitat pariin-kolmeen rahastoon (kaikki saman pankin rahastoja, totta kai), tai jos pankin suosituksista välittämättä rohkenet tehdä suoria osakesijoituksia, sijoitat jopa kuuteen suomalaiseen pörssiyhtiöön. Mielellän niihin jotka ovat olleet eniten uutisissa.
"Pohjoismaasta riippuen keskimääräinen piensijoittaja omistaa 3–6 eri yhtiötä." - Talouselämä

Osta suosiolla indeksirahastoja. Se on tylsää, tiedän. Todennäköisyys kasvattaa salkkusi arvoa 50% vuodessa on häviävän pieni, mutta niin on myös todennäköisyys hävitä 50%.


3. Haluat paljon rahaa heti



Suomalaiset sijoittavat pienillä summilla, joten on aika luonnollista että silloin halutaan ottaa riskiä jotta saataisiin edes jotain voittoa. Jos 5 000 euron turvallinen sijoitus tuottaisi 5% vuodessa, olisi se 250 euroa ennen veroja. Ei noin pieni summa paljoa lämmitä.

Siksi löytyykin niitä jotka haluavat 10% tuoton kuukaudessa. Jos oikeasti haluat paljon rahaa nopeasti, voit yhtä hyvin kokeilla uhkapelejä.
"Piensijoittajat ovat valmiita ottamaan riskejä sijoituksissaan enemmän kuin varakkaat sijoittajat. Piensijoittajat eivät pelkää Talvivaaran ja Outokummun kaltaisia kriisiyhtiöitä." - Keskisuomalainen

Pidä uhkapelit ja sijoitukset erillään toisistaan. Tottakai voit laittaa pienen summan johonkin 'lottokuponkiin' kuten Talvivaara tai Bitcoin, mutta pidä näiden osuus salkusta alle 10%:ssa. Jos sinulla on vain vähän rahaa, helpoin tapa tuplata rahasi on tienata ja säästää.


4. Sijoitat liian vähän



Teet rahastosäästösopimuksen, ja laitat sinne 50-100 euroa kuussa. 50 euron sijoitus kuussa tekee 20
vuodessa vain 26 000 euroa, vaikka tuotto olisi tasainen 7% (ja tuohon 7%:iin tuskin pääset pankin säästösopimuksen kautta). Siitä vielä verot pois ja inflaatio huomioiden summa vastaa n. 15 000 euroa nykyrahassa. Onhan tuokin summa jotain, mutta kun huomioi että keskimääräinen suomalainen tienaa yli miljoonan elämänsä aikana, niin tuo on tippa meressä.

500 euron kuukausisijoituksella saat 260 000 € kasaan 20 vuodessa, ja puoleen miljoonaankin pääset 28 vuodessa. Tonnilla kuussa tuplaat nuo summat, eli 20 vuodessa kasassa on yli puoli miljoonaa. Kahdella tonnilla kuussa (siihen harvalla on mahdollisuuksia) puoli milliä on kasassa jo 13 vuoden kuluttua. Nämä luvut siis sillä oletuksella, ettei sinulla ole vielä yhtään säästöjä vaan aloitat sijoittamisen nollasta.

Sinun kannattaisi tähdätä säästämään/sijoittamaan 25-50% tuloistasi. Jos säästät 25% tuloistasi vuodessa, saat neljässä vuodessa kasaan kokonaisen vuoden menoja vataavan summan. Voit siis pitää sapattivuoden joka viides vuosi! Jos säästät 50%, voi joka toinen vuosi olla sapattivuosi!


5. Luulet tietäväsi mihin sijoitat


Usein toistettu mantra on "sijoita vain sellaisiin yrityksiin, joiden liiketoiminnan ymmärrät". Esimerkkeinä tällaisista sijoittajista mainitaan Warren Buffett. Se pitääkin paikkaansa hänen kohdallaan: se on hänen kokopäivätyötään, ja hänellä on iso liuta työntekijöitä jotka auttavat häntä tutkimaan yhtiöiden liiketoimintaa.
"Esimerkiksi kirveitä valmistavan yrityksen tuotteita on maallikon helppo arvioida. Sijoittaja käy ostamassa kirveen, hakkaa sillä halkoja, ja mikäli kirves on ylivertainen verrattuna muihin markkinoilla oleviin malleihin, voi yrityksen päätellä pärjäävän kirvesmarkkinoilla." - Taloussanomat
Tuo yllä oleva lainaus on mielestäni täyttä paskaa, eikä Warren Buffett toimi tuolla tavalla. Se, että yritys valmistaa ylivertaisia kirveitä ei tarkoita sen automaattisesti olevan hyvä sijoituskohde. Ylivertaisen kirveen tuotantokustannukset ovat luultavasti paljon suuremmat kuin kiinalaisen peruskirveen; sitä pitäisi myydä paljon kallimmalla kuin tavallisia kirveitä. Koska se on kallis, myyntimäärät jäävät pieniksi.
"Mä oon töissä kuljetusalalla, joten kyllähän mä kuljetusalan liiketoiminnan ymmärrän. Ja vaimokin on töissä pankissa, joten pankkeihin voi sijoittaa."
Ei näin. Perustyöntekijä ehkä ymmärtää miten firma tekee tulosta (mutta todennäköisemmin tietää vain miten firma tekee liikevaihtoa). Työntekijä tietää lähinnä yt-neuvotteluista meneekö firmalla hyvin vai huonosti juuri nyt, ei sen enempää. Edes firman oma talousjohtaja ei pysty sanomaan miten firmalla tulee menemään seuraavan 5-10 vuoden aikana.

Älä luule ymmärtäväsi firmaa, äläkä varsinkaan luule pystyväsi tekemään parempia sijoituspäätöksiä sen perusteella. Maailma on täynnä ammattilaisia jotka tutkivat firmoja ja tekevät sijoituksia sen perusteella, joten firman hyvyys/huonous on jo sisäänleivottu sen pörssikurssiin.


6. Olet liian malttamaton



Vilkuilet vähä väliä salkkusi suuntaan, että onko tuottoa tullut. Jos kurssit junnaavat paikoillaan, mietit oletko sijoittanut väärin. Jollain toisella osakkeella olisit jo saanut suuret voitot. Niinpä myyt osakkeesi ja ostat joitain muita osakkeita tilalle. Kuukauden parin jälkeen olet jälleen samassa tilanteessa.

Sijoittaminen ei ole mitään päivien, viikkojen tai kuukausien hommaa. Et tule rikastumaan hetkessä. Siihen pitää suhtautua asenteella, että sinulla tulee vuosien kuluttua olemaan suuri summa rahaa.










20. elokuuta 2014

Ei enää laiskottelua - viikko 2

giulas41.wordpress.com
Kaksi viikkoa sitten kysyimme onko elämää ilman autoa ja televisiota. Kommentteja on tullut tasan nolla
kappaletta, mutta eipä siinä mitään. Pääasia, että itsellä on hyvä olla.

Toinen viikko on sujunut mainiosti, televisiota olen katsellut ehkä 2 tuntia koko viikkona. Autolla en ole ajanut "omia ajoja" metriäkään, työajoja kyllä mutta niistähän saa korvausta. Minähän en tee tätä maailmaan pelastaakseni, vaan lompakon takia.

Työautoilun takia pyöräily jäi 30 kilometriin (ihan kuin pyörälenkille ei voisi lähteä muuten vaan...). Juoksulenkit tekivät mukavat 27 km, toivottavasti paikat kestävät.

Kokonaisuutena hyvää jatkoa ensimmäiselle viikolle. Voin suositella muillekin!

17. elokuuta 2014

Auton osto

Olen jo jonkin aikaa miettinyt, että minun pitäisi ostaa uusi (siis uudempi) auto. Minulla ei nuorempana ollut paljoa kokemusta autoista, ja ajokortinkin hankin vasta vanhemmalla iällä, joten ensimmäisen autoni ostin uutena. Käytetyn auton ostossa on omat riskinsä kun ei osaa itse korjata (eikä edes tiedä mikä kaikkia ongelmia autossa voi tulla), siksi uusi auto oli turvallinen ostos. Ja kun rahaakin oli...

Toisenkin autoni ostin uutena. Vaihdon syy oli osittain se, että vanha autoni oli jo aika paljon ajettu (90 tkm, hui!) ja siihen olisi varmaan tullut sitä sun tätä korjattavaa. Lisäksi oli oikeasti käyttöä hieman tilavammalle autolle. Taas paloi rahaa...

Toisella autolla alkoi tuossa 100 tkm:n jälkeen tulla sellainen tunne, että pitäisiköhän vaihtaa uudempaan. Se olisi jotenkin 'turvallisempaa'. Nyt minuun on kuitenkin iskenyt kitsaus. Täysin uuden ostaminen tuntuu jotenkin kannattamattomalta; sanotaanhan, että auton arvo laskee eniten parina ensimmäisenä vuotena. Mutta toisaalta vähänkäytetyistä uudehkoista autoista pyydetään kuitenkin sellaista hintaa, etteivät nekään tunnu kannattavilta.

Tein vaikka minkälaisia kuvaajia Nettiauton hintapyynnöistä yrittääkseni selvittää millaiseen autoon minun olisi kannattavinta vaihtaa. Yritin saada esiin jonkun hienon kaavan auton hinnasta suhteessa ikään ja kilometreihin, jotta löytäisin siitä sen optimaalisen pisteen. En vaan onnistunut löytämään sitä; auton arvo laskee iän myötä huomattavasti enemmän kuin kilometrien myötä, joten auton arvo tippuu pari tonnia vuodessa vaikkei sillä ajaisi ollenkaan. Ajossa auton arvo laskee vain noin 4-5 senttiä per kilometri, eli 400-500 euroa per 10 000 km.

VW Golf 1.4:n hintapyynnöt nettiauto.com:issa
Tuosta kuvaaasta pitää myös huomioida, että vaikka kyse on 'saman' auton eri vuosimalleista, niissä on kuitenkin suuri ero. Uusissa malleissa on vähintään 122 hv tehoa ja päästöt maksimissaan 146 g/km. 10 vuotta vanhoissa on vain noin 75 hv ja päästöt kuitenkin yli 160 g/km. Vakiovarusteidenkin lista on pidentynyt. Voisi siis luulla ettei 2014 malli maksa 10 vuoden kuluttua yhtä vähän kuin 2004 nyt. Tosin 10 vuoden kuluttua on taas tullut niin paljon uutta tekniikkaa, että tämän päivän mallit vaikuttavat antiikkisilta ("ai pitääkö sun autoa vielä ohjata itse?!").

Anyway, palataksemme asiaan: koska tarkoituksenani on ajaa suht vähän tulevasuudessa (10-15 tkm per vuosi), uudempaan vuosimalliin (2011-2013) vaihtaminen ei vaikuta järkevältä. Auton arvo tippuisi melkin 10 tonnia viidessä vuodessa. Jos taas vaihtaisin vanhempaan (2004-2006) mutta vähän ajettuun, hintaero nykyiseen autooni olisi pieni, kulutus olisi suurempi ja samoin ajoneuvovero...

Ehkä unohdan koko auton vaihdon, ja jatkan nykyisellä. Autoni arvosta on kadonnut n. 50%, kai se tarkoittaa että sillä on vielä ainakin saman verran vuosia/kilometrejä jäljellä? Tai ehkä luovun autosta kokonaan, ja vuokraan tarvittaessa auton. Täytyypä tehdä vähän lisää laskelmia...






15. elokuuta 2014

Velaton asunto - kallis hupi?

Rahalla vapaaksi kirjoittaa blogissaan:
"Velattomasta asunnosta maksat vain vastikkeen, velallisesta tämän lisäksi myös korkoja. Jos esimerkiksi oma asuntoni olisi velaton, niin minulla olisi n. 700-800 euroa vähemmän kuluja vuosittain. Aikaisemmin kertomani 25:n säännön mukaan se tarkoittaisi, että taloudelliseen riippumattomuuteen tarvitsemani sijoitusomaisuuden määrä olisi 17 500 - 20 000 euroa pienempi kuin tuon lainan kanssa."

Onko velaton asunto oikeasti halvempi? Kannattaako asuntolaina maksaa pois niin nopeasti kuin mahdollista, vai venyttää lainanmaksua mahdollisimman pitkään?

Tehdään seuraavat oletukset:
- asunnon hinta on 150 000 euroa
- vastike on 200 euroa/kk
- vuokra on 1000 euroa/kk, jos sen siis vuokraisi.

Paljonko tällaisessa asunnossa asuminen maksaa?

Jos asun siinä vuokralla, niin laskelma on helppo:

Vuokralla asuessa maksan tietysti vain vuokran:
12kk * 1000 euroa = 12 000 euroa vuodessa.

Jos laitan 100% omaa rahaa kiinni asuntoon:

Maksan asunnosta 150 000 euroa käteisellä, joten sen jälkeen siinä asuminen maksaa vain vastikkeen:

12kk * 200 euroa = 2400 euroa vuodessa.

Tuo asuntoon sijoittamani 150 000 euroa tuottaa 12 000 - 2400 = 9600 euron säästön eli 'voiton' vuodessa. Asuntosijoitukseni tuottoprosentti on siis 6,4%.

Entä jos otankin 90% lainaa?

Oletetaan, että lainaa saan 3% korolla. Maksan asunnosta edelleen vastikkeen 2400 euroa vuodessa, ja lisäksi 3% korkoa 135 000 euron lainasta, eli 4050 euroa.

2400 + 3%*135 000 = 6450 euroa vuodessa.

Asuntoon sijoittamani 15 000 euroa tuottaa 6450 euron säästön eli voiton, eli rahojeni tuottoprosentti on huima 43%!

On totta, että jos otan lainaa niin minulla on suuremmat menot vuosittain, mutta toisaalta minulla on silloin 135 000 euroa vapaana sijoitettavaksi johonkin muuhun. Jos pystyn sijoittamaan nämä rahat paremmalla tuotolla kuin lainan korko (ja myös oikeasti sijoitan, enkä tuhlaa!), minun ei kannata maksaa lainaa pois. Ja 25:n säännön mukaan voin odottaa tuottoa 4% (plus inflaatio), joten lainan ottaminen on kannattavaa.


12. elokuuta 2014

Ei enää laiskottelua - viikko 1

Tein viimeviikolla päätöksen lopettaa rahan ja ajan tuhlaamisen sellaisiin turhuuksiin kuten autolla ajamiseen ja television katseluun. Ensimmäinen viikko laiskottelemattomuutta on nyt takana, ja olen tyytyväinen aikaansaannoksiini.

Autoa en ole käyttänyt turhaan ajoon kertaakaan, ja muutenkin olen ajanut vain yhden 'pakollisen' 80km matkan. Pyörällä on tullut ajettua yli 70km, eli m.m. työmatkat joka päivä. Viime yönä satoi rankasti ja pitkään, joten aamulla pelkäsin jo, että joudun lähtemään autolla töihin. Sääennuste ja sadetutka kuitenkin kertoivat, että jos lähden ajoissa, ehdin ainakin pahimman sateen alta pois. Ja hyvinhän se meni, en edes kastunut. Teen nyt lupauksen itselleni, että sade ei ole hyväksyttävä syy käyttää autoa. Ei ole huonoa säätä, on vain huonoa vaatetusta!
Lisäksi olen käynyt juoksu- ja kävelylenkeillä, yhteensä ihan mukavat n. 25km.

Tv:n katselu on rajoittunut yhteen Morsen jaksoon, joka minulla oli tallennettuna. Sohvalla en ole istunut ollenkaan. Tietokoneen edessä on kyllä tullut oltua aika paljon, mutta siinäkin olen yrittänyt seistä mahdollisimman paljon. Töissä tulee kuitenkin istuttua koko päivän...

Kokonaisuutena siis ihan lupaava alku. Kesä on nyt toistaiseksi loppumassa ja sää huononee, joten ulkonaoleminen muuttuu hieman haastavammaksi. Talvea varten täytyy hankkia nastarenkaat pyörään.

Onko elämäni muuttunut? Eipä merkittävästi vielä, mutta oikeaan suuntaan ollaan varmasti menossa.

8. elokuuta 2014

Tulot ja menot

Törmäsin tuohon Pohatan selvitykseen omista menoistaan ja sästöistä. Kuullostaa huimalta että hän pystyy elämään hieman yli 800 euron kuukausikulutuksella, varsinkin kun 'joutuu' vielä käymään töissä. Useinmiten ne suurimmat menoerät ovat asuminen ja autoilu, ja molemmista säästää helposti jos ei tarvitse asua kallilla paikalla lähellä töitä tai vaihtoehtoisesti ajaa pitkiä työmatkoja.

Varsinkin auton arvonalentuma syö niitä kovalla työllä ansaittuja euroja ihan huomaamatta. Itse olen tässä laskenut auton arvonalentumaksi 7-15c/km, luonnollisesti pienentyen auton vanhetessa. 

(2014 menot arvio koko vuoden menoista)
Autoon/autoiluun on siis 8 vuodessa mennyt yhteensä yli 43 000 euroa! Hurja summa. Ei ihme, että MMM suosittelee auton kulujen ja käytön minimoimista. Kokonaiskilometrimääräni on noin 175 000 km, eli autoilun kokonaishinnaksi tulee noin 25 c/km. Tosin bussilippukin (Matkahuolto) maksa 14-25 c/km matkan pituudesta riippuen, juna kai samaa luokkaa. Jo kaksi henkilöä matkustaa halvemmin omalla autolla kuin julkisilla... Halvimmalla taitaa päästä halpalentoyhtiön lennolla, jos sattuu halpa matkustuspäivä kohdalle. Itse lensin juuri alle 8 sentillä per km. No, meni vähän aiheesta ohi; pointti oli, että turhaa liikkumista kannattaa välttää.

Hankinnoista olen aika hyvin pystynyt luopumaan. Ikää ja tavaraa on kertynyt sen verran, ettei uutta tarvitse enää hankkia. Jos jotain täytyy hankkia, niin mielellään käytettynä, tai ainakin mahdollisimman halvalla netistä, EVVK-hengessä.

"Ruoka ym" sisältää ostetun ruuan lisäksi työpaikkaruokailun, kodin kulutustavarat (kuten wc-paperit, hammastahnat), vaatteet, lääkkeet/lääkärin, parturin, sekä lemmikkien kulut. Se pysyy aika vakiona, siitä on jo puristettu 'turha' kulutus pois.

"Vapaa-aikaan" sisältyy kaikki ns. turha kulutus, eli matkustelu, netti, tv, harrastukset yms. Lomamatkoja voi tehdä halvallakin; jokaisena vuotena tuossa taitaa olla ainakin yksi ulkomaanmatka. Aioin yritää pitää tuon alle 2000 eurossa per vuosi.

Ravintoloissakin pitää joskus käydä; niin kitsas on ole että jättäisin ne kokonaan pois. Selvästi alle 1000 eurossa aion tuon pitää. Missään kalliissa ravintoloissa en käy, ellei joku muu tarjoa.

"Satunnaiset menot" ovat enimmäkseen muihin ihmisiin kohdistuvia kuluja, kuten lahjoja.

Asumiskulut olen nyt saanut aika pieniksi, siinäkään ei ole oikein tinkivaraa. 6500 euroa vuodessa.

Yhteensä siis kaikki kuluni ovat noin 20 000 euroa vuodessa. Aika paljolta tuo kuulostaa kun pienituloisuuden raja on noin 14 000 euroa vuodessa, ja silläkin summalla pärjää todella moni. Aion kyllä yrittää painaa tuota nykyistä summaa pienemmäksi tulevina vuosina.

7. elokuuta 2014

Mä mitään kuukausikatsauksia julkaise

#firstWorldProblems
Minä en aio julkistaa mitään kuukausi-, kvartaali- tai vuosikatsauksia salkkuni kehityksestä. Ihan siitä yksinkertaisesta syystä, että en itse seuraa sen kehitystä niin tarkasti. Salkun kokonaisarvon muutos ei ole minun kohdallani tällä hetkellä relevantti tieto, koska tiedän, että tavoitteeni on saada salkkuni koko vähintään tuplattua tai 3-4-kertaistettua, ja siihen menee vuosia. Salkkuni on myös sen verran hyvin hajautettu, että muutokset päivästä ja kuukaudesta toiseen ovat pieniä. Yksittäisen osakkeen 5% pudotus ei paljoa näy.

Minulla on kyllä Google Spreadsheetissä kirjattuna omistukseni ja niiden erilaisia tunnuslukuja, mutta siinä ei ole hintaa jolla olen osakkeeni ostanut. Tämä on ihan tarkoituksella; se muistuttaa minua siitä, että mennyt tuotto ei ole tae tulevasta. Vaikka jokin omistukseni olisi mukavasti plussalla, ja jokin toinen miinuksella, ei se tarkoita että se plussalla oleva olisi jatkossakin parempi sijoitus. Siksi on ihan samantekevää onko se nyt 2% plussalla vai 5% miinuksella.

Jos oikein laskin, niin omistan 89 eri arvopaperia. Siksi en jaksa pysyä kärryillä edes näiden omistusten tuottamista osingoista. Google Spreadsheettini kyllä hakee finance.yahoo.com:sta osinko- ym tiedot osakkeille, mutta en tiedä kuinka paikkaansapitäviä ne ovat. Suunnilleen 3% salkkuni arvosta se näyttää että tänä vuonna(?) maksettaisiin osinkoja. Katsotaan sitten vuoden vaihteessa onko summa edes sinnepäin.

Joo, veroilmoitusta varten täytyy kyllä sitten selvittää myytyjen arvopapereiden ostohinnat, mutta tarkoitus ei ole hirveästi myydä.

6. elokuuta 2014

Nysse loppu!

Nimittäin laiskottelu. Mr Money Mustachen innoittamana päätin, että turha auton käyttö loppuu, samoin tv:n
katselu.

Voisin nimittäin aivan hyvin siirtyä käyttämään polkupyörää päivittäiseen liikkumiseen, koska liikun enimmäkseen 5 km säteellä. Työpäiviä vuodessa lienee noin 225 (lomat huomioiden), joten jos teen työmatkat autolla siitä tulee 2250 km turhaa ajoa. 20 c/km hinnalla voin saada säästöä 450 euroa vuodessa kun vaihdan polkupyörään. Olen minä jonkin verran työmatkoja jo pyörällä ajanut, mutta tekosyitä auton valitsemiseen löytyy liian helposti: on liian kylmä, liian kuuma, iltapäivällä voi sataa, pitää mennä kaupan kautta, jne. Nyt saa tekosyyt loppua.

Samoin siis tv:n katselu saa luvan loppua, tai ainakin vähentyä huomattavasti. Vaikka se ei minulle rahallista säästöä tuokaan (kiitos YLE-veron), niin aikaa silti säästyy. Tv:n edessä tulee valitettavasti istutua aika paljon. Yleensä minulla on siinä tv:tä katsellessa kyllä samaan aikaan läppäri edessäni, mutta harvoin siinä mihinkään järkevään pystyy keskittymään (kuten vaikka blogin kirjoittamiseen ;)

Mitä tv:n tilalle? Ainakin enemmän liikuntaa, ulkona olemista, uusien asioiden oppimista. Täytyy vähän varoa ettei sitten tule netissä tuhlattua aikaa yhtä paljon kuin tv:n edessä...

5. elokuuta 2014

Osakkeiden omistamisen tylsyys

Herkuille perso sijoittaja kirjoitti sijoittamisen tylsyydestä: jokaisen pitäisi valita oma sijoitusstrategiansa ja pysyä siinä, ei vaihtaa strategiaa vähä väliä. Minun täytyy myöntää, etten ole itse pystynyt pitäytymään yhdessä strategiassa paria vuotta kauempaa. Osakkeiden omistaminen on tylsää; on paljon mielenkiintoisempaa etsiä uusia ostokohteita.

Aloitin sijoittamisen vuoden 1999 lopulla eQ-pankin kautta, sijoitin tietysti niihin yhtiöhin joiden kurssit olivat nousseet eniten, kuten JOT Automation. No, eihän siinä hyvin käynyt.

2001-2004 tuli sijoitettua pankkien rahastoihin. Tietysti hajauttaen, osa korkorahastoihin, osa riskisempiin osakkeisiin. Tuotto oli tietysti vaihtelevaa; vaikeinta oli olla myymättä niitä korkorahastoja kun ne tuottivat niin huonosti...

2005-2008 omistin FIMin sekä ODINin rahastoja, ne tuottivatkin hyvin (se olikin hyvää aikaa sijoittaa). Onneksi möin ne ajoissa pois. 2006 minusta tuli Nordnetin asiakas ja pääsin taas suorien osakesijoitusten makuun. Strategiaa ei ollut sen kummemmin, muuta kuin hajautus ja 'hyviin' yhtiöihin sijoittaminen, siis turvallisiin ja isoihin yhtiöhin. Jostain syystä sormi on kuitenkin ollut turhan herkästi siinä myyntinapilla...

2013 ryhdyin ensin Lynxin ja sittemmin IB:n asiakkaaksi, ja samalla valitsin taas hieman muokatun strategian: sijoitan yhtiöihin jotka tuottavat hyvin. Eli joko tasaista tulosta vuodesta toiseen tekeviin yhtiöihin kuten McDonald's, tai P/E-luvun perusteella edullisiin yhtiöihin kuten vaikkapa Itau Unibanco. Samalla tuli sijoitettua myös etuoikeutettuhin osakkeisiin (preferred shares), joille maksetaan kiinteää kuukausittaista osinkoa (6-7% vuodessa).

Salkkuni nykyinen jakauma

Vuoden 2013 loppupuolella huomasin, että minähän saan ihan turhan paljon osinkoja, eli maksan turhaan veroja. En tarvitse tällä hetkellä kassavirtaa sijoituksistani, vaan yritän vain kasvattaa salkkuani mahdollisimman isoksi jotta voin sitten joskus hamassa tulevaisuudessa vaikka elää pelkillä osingoilla. Siksi otin salkkuuni myös DB x-Trackers indeksi-ETF:iä, kuten tämän. Samalla saan salkkuuni paremmin hajautusta myös USA:n ulkopuolelle. Noiden indeksien osuutta salkussa pitäisi kasvattaa, mutta se tarkoittaisi, että pitäisi myydä jotain (tai ostaa lainarahalla)...

Kirjoitan myöhemmin siitä miten seuraan omistamiani osakkeita Google Spreadsheetin kautta.

3. elokuuta 2014

Rincen teesit, eli vinkit vaurastumiseen

Luin Taloussanomista jutun Pohatan ja Saiturin vinkeistä ja opetuksista aikaiseen vapaaherruuteen, joten päätinpä kirjata ylös omat teesini joilla uskon vapauden koittavan.

1. Älä kuluta vielä

Älä osta tänään sellaista, jonka voit ostaa huomenna. Tämä on varmaan helpoin tapa vähentää 'turhaa' kulutusta. Ei tule tehtyä heräteostoksia, ja kaikki hankinnat on mietitty kunnolla läpi. On aikaa etsiä tuote jolla on paras hinta/laatu-suhde, ja löytyy halvin paikka ostaa se. Joskus (aika useinkin) voi tulla siihen lopputulokseen ettei hanki tuotetta ollenkaan.

2. Älä tuijota vain kassavirtaa

Valitettavan monet ihmiset ajattelevat vain kassavirtaa kun heidän pitää päättää onko jokin asia edullinen vai kallis. Tämä koskee lähinnä isoja ostoksia kuten autoja ja asuntoja.

Kumman asuminen on kalliimpaa:
- sen, jolla on 300 k€ asunto ja maksaa 400 € vastiketta ja 800 € lainan kuukausierää, vai
- sen, jolla on velaton miljoonakämppä josta maksaa vain vastikkeen 400 €?

Moni väittäisi ensimmäistä kalliimmaksi, onhan 400+800 euroa selvästi suurempi summa kuin 400 euroa. Monen mielestä asuminen muuttuu yhtäkkiä halvemmaksi kun asuntolaina on maksettu pois.

3. Kirjaa ylös kaikki menosi

Jos et kirjaa ylös kaikkia menojasi, et tiedä mistä voit säästää. Itse olen käyttänyt Marttojen kirjanpitopohjaa hieman muokattuna, vuodesta 2007 lähtien. Siinä erityyppiset menot jaetaan eri sarakkeisiin, jolloin on helppo nähdä mihin rahat menevät (olen oikeasti jakanut menot useampaan kategoriaan kuin mitä alla olevassa kuvaajassa näkyy).

(2014 menot on arvio koko vuoden menoista)

Helpoimmat säästöt löytyvät varmaan kodin hankinnoista; sitä tulee helposti ostettua kaikenlaista 'kivaa' ja turhaa. Myös auton ja asumisen kuluissa on isot säästömahdollisuudet, mutta säästäminen voi olla hankalampaa. Auton kuluihin olen laskenut mukaan auton arvon alenemisen 10c/km, se täsmää aika hyvin minun autoni kohdalla. Siitä huomaa, että turhaa ajamista välttämällä voi tehdä suuria säästöjä.

4. Velka on pois tulevaisuuden itseltäsi

Kun otat velkaa kulutukseen, kulutat nyt rahaa jotka tienaat vasta tulevaisuudessa. Sinulla ei siis ole enempää rahaa kuin sinulla olisi ollut ilman velkaa, rahasi ovat vain maagisesti siirtyneet tulevaisuuden sinän taskusta tähän hetkeen (ja osa kadonnut siinä matkalla pankin taskuun). Asetat siis tulevaisuuden sinän asemaan jossa se joutuu työskentelemään kovemmin, koska ensimmäiset X euroa joka kuun tuloista siirtyvät menneisyyteen. Tämä on varmaan monen mielestä itsestäänselvyys, mutta hyvä pitää mielessä silti. 

En ole sinänsä kaikkea velanottoa vastaan, on minulla velkaa nytkin. Se on kuitenkin velkarahaa jonka olen laittanut sijoittamaan, jolloin se (toivottavasti) ei ole pois tulevaisuuden minältä. Lisäksi pystyn maksamaan velon pois milloin tahansa.





6. heinäkuuta 2014

Asuntorahastot - osa 2

Highrise construction
Tummia pilviä sijoittajan taivaalla
Lisää tietoa Orava Asuntorahaston osavuosikatsauksesta Q1/2014:

"Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7 milj. euroa. Yhtiö myi katsauskaudella asuinhuoneistoja yhteensä 7 kappaletta. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 0,6 miljoonaa euroa."
Ilmeisesti kaikkia mainittuja kauppoja ei ehditty saada päätökseeen Q1 aikana, koska lisäykset asuntosalkkuun olivat vain 7,77 miljoonaa (varainsiirtoveroineen kaiken lisäksi). Onneksi asunnot ostettiin selvästi alle käyvän arvon, koska niihin pystyttiin heti tekemään 3,45 miljoonan arvonoikaisu. Asuntojen ostohinta oli siis 69,25% "käyvästä arvosta", aika hyvä diili.

Niin, onneksi nuo asunnot ostettiin, koska salkussa jo olleiden asuntojen "käypä arvo" laski 589 000 euroa tällä kvartaalilla... Eihän tuo ole kuin -0,74% kvartaalilla, eli -3% vuositasolla, mutta aika huono tulos huomioden, että asuntojen hintojen piti pysytellä muuttumattomina:
Asuntojen hintojen nousu uusimpien tilastojen mukaan eli ensimmäisellä vuosineljänneksellä oli pysähtynyt nollaan vuodentakaisesta. 
Onneksi sentään Oravan vuokrabisnes kukoistaa. Eiku...

Eli yhteenvetona: asuntojen vuokraaminen tuottaa tappiota, samoin niiden omistaminen. Onneksi sentään uusien ostamisesta saa sitä instant profittia.


Tulot asuntojen vuokrauksesta
146 000
Tulot myynneistä
59 000
Vanhojen asuntojen arvonmuutos
-589 000
Hallinnointikulut
-277 000
Tulos ilman uusia asuntoja
-661 000
Uusien asuntojen virtuaalinen voitto
3 448 000
Tuottosidonnaiset palkkiot
-433 000
Tulos uusien asuntojen kanssa
2 356 000

5. heinäkuuta 2014

Asuntorahastot - laillistettu pyramidihuijaus?

Hieman Orava Asuntorahaston Q1/2014 osavuosikatsauksesta poimittuja tietoja:
Bruttovuokratuotto 6,4 %
Nettovuokratuotto 3,3 %
Ihmettelin kun en meinannut saada edes bruttovuokratuottoa täsmäämään muiden lukujen kanssa. Se johtuu siitä, että bruttovuokratuotto on laskettu vain niistä asunnoista jotka on vuokrattuina; tyhjinä seisovia asuntoja ei ole huomioitu! Jos kaikki asunnot huomioidaan, on bruttovuokratuotto 5,2%. Tämä on siis vuokratulot jaettuna kiinteistöjen "käyvällä arvolla".

Seuraavaksi nettovuokratuotto "3,3%". No siinä on tietysti laskettu samalla tavalla vain vuokrattuina olevat asunnot. Lisäksi nettovuokratuotto on ilmeisesti laskettu vähentämällä bruttovuokratuotosta ainoastaan hoitokulut! Tavallinen asuntosijoittaja laskisi kyllä mukaan myös vuokraustoiminnan kulut (välityspalkkiot) sekä rahoituskulut (eli lainojen korot). Tällöin nettovuokratuotoksi tulee huimat 0,65%!
Todellinen Bruttovuokratuotto 5,2 %
Todellinen Nettovuokratuotto 0,65 %
Rahasto on myynyt seitsemän asuntoa, yhteensä jonkin verran alle 600 000 euron hintaan. Tarkka myyntihinta on aika hyvin onnistuttu piilottamaan osavuosikatsauksesta. Sieltä selviää kuitenkin, että asunnot on myyty 18 000 euroa alle "käyvän hinnan", ja lisäksi on maksettu välityspalkkioita 22 000 euroa. Koska asunnot on omistettu alle 5 vuotta, joutuu rahasto myös maksamaan veroa luovutusvoitosta. Vero on 16 000 euroa, joten voittoa on siis ilmeisesti tullut n. 75 000 euroa (koska luultavasti välityspalkkiot saa vähentää verotuksessa).

Orava Asuntorahaston todellinen tuloslaskelma Q1/2014

Bruttovuokratuotto 1 160 000
Vuokratoiminnan suorat kulut -642 000
Rahoituskulut -372 000
Vuokratoiminnan kulut yhteensä -1 014 000
Voitto vuokraustoiminnasta 146 000
Hallinnon kulut -277 000
Voitto asuntojen myynnistä 59 000

Voitto/tappio ennen arvonmuutosta

-72 000


Rahastolla on kuitenkin itsekehitetty hieno ja monimutkainen kaava jolla lasketaan asuntojen "käypä arvo" joka kuukausi. Tällä kvartaalilla kaava näyttää asuntosalkun arvon nousseen lähes 3 miljoonaa euroa (tämä on siis pelkästään arvonmuutosta, se ei sisällä salkun arvon kasvua uusien ostettujen asuntojen johdosta). Tämä käyvän arvon muutos lasketaan suoraan voitoksi rahastolle. Näin rahasto pystyy raportoimaan kvartaalin voitoksi lähes 2,5 miljoonaa euroa (tuosta 3 miljoonan "voitosta" joudutaan maksamaan hallinnointiyhtiölle 433 000 euron "tulospalkkiota", siksi omistajille jää vain 2,5 miljoonaa).

Tämän "virtuaalisen voiton" takia rahasto myös pystyy maksamaan osinkoja 1,2 miljoonaa euroa. Ainoa ongelma tässä on, että yhtiön kassasta loppuvat rahat ennemmin tai myöhemmin; arvonnousu kun ei ole oikeaa rahaa. Q1/2014 lopussa kassassa oli 3,9 miljoonaa, ja tällä tahdilla (osinko 1,2 miljoonaa + tappio 0,5 miljoonaa) rahat loppuvat lokakuussa 2014. Odotettavissa on siis uusia rahoituskierroksia.


MUOKS: Poistin hallinnointiyhtiön tulospalkkion noista yleisestä kuluista, koska se liittyy suoraan "käyvän arvon" muutokseen.



2. heinäkuuta 2014

Oletko ajatellut laittaa nykyisen asuntosi vuokralle? Muista tämä.

Asuntolainasta maksetun koron saa yleensä vähentää verotuksessa. Korkojen vähentämisessä on eroja sen mukaan, minkälaisessa käytössä olevan asunnon lainasta on kyse. Vähennyksen saa tehdä vain jos asunto on omana vakituisena asuntona tai sijoitusasuntona.

Jos asunto on esimerkiksi tyhjillään, omana loma-asuntonasi, tai perheesi/sukulaistesi käytössä alle markkinahintaisella vuokralla, et saa verovähennyksiä asuntoon kohdistuvasta lainasta.

Lue lisää:
http://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Asunnon_osto/Asuntolainan_korkovahennys

Jaa