26. lokakuuta 2016

Myy asuntosi ajoissa


Kuten tuossa aikaisemmassa blogikirjoituksessani mainitsin, olen jo pitkään harkinnut sijoitusasunnon ostamista, mutta tulevat remontit huolettavat. Olenkin ruvennut seuraamaan ns "neukkukuutioiden" hintakehitystä kun suuret remontit tulevat ajankohtaiseksi, eli lähinnä linjasaneerauksen ja julkisivuremontin yhteydessä. Miten remontit vaikuttavat asuntojen hintaan? Kannattaako asunto ostaa juuri ennen remonttia, vai remontin jälkeen? Jos asunnon jo omistaa, kannattaako se myydä ennen remonttia?

Tässä alla olen tutkinut asuntojen hintakehitystä Keravalla käyttäen hyväksi Oikotien talosivujen ilmoitushistoriaa. Kyseessä siis hintapyynnöt, ei toteutuneet hinnat. Tähän on valikoitunut isompia asuntoja ihan vain siitä syystä, että niitä on enemmän myynnissä. Pienemmissä asunnoissa on korkeampi neliöhinta, joten remonttikustannus on prosentuaalisesti pienempi eikä varmaan näy hinnoissa yhtä selvästi.

Tapaus 1: 76 m²

Tässä yhtiössä ei ollut yhtään asuntoa myynnissä pariin vuoteen ennen linjasaneerausta eli hankesuunnittelun aikana (kukaan ei halunnut myydä tappiolla?), joten dippiä ei näy. Yhtiövelan perusteella remontin hinta näyttäisi olevan n. 500 €/m2 eli noin 37 000 euroa tällaisissa kolmioissa. Tästä remonttikustannuksesta noin 50% näyttäisi siirtyneen velattomaan hintapyyntöön, ja toinen puolikas menee omistajan tappioksi.

Tuossa kuvaajassa siis velaton hinta sinisellä ja myyntihinta punaisella.

http://asunnot.oikotie.fi/talon-hintahistoria/117837/annikinkatu-3-kerava

Tapaus 2: 73 m²

Tässä yhtiössä ollaan vasta hankesuunnittelussa. Muutamia asuntoja on yritetty myydä viimeisenä vuotena ennen suunnittelun alkamista vielä ns "vanhaan hintaan"; tiedä sitten onko yhtään asuntoa saatu kaupaksi tuohon hintaan. Suunnittelun alkamisen jälkeen ovat hintapyynnöt laskeneet reippaasti. Harva tietenkään tässä tilanteessa haluaa asuntoaan myydä, eikä ostajaakaan ole helppo löytää.

http://asunnot.oikotie.fi/talon-hintahistoria/117763/tuusulantie-37-kerava

Tapaus 3: 95,5 m²

Tässä on linjasaneeraus valmistunut 12/2015. Muutama optimisti on yrittänyt laittaa melkein koko linjasaneerauksen kustannuksen (n. 50 t€) asunnon vanhan hinnan päälle, mutta päätellen uudemmista ilmoituksista se ei ole toiminut kovin hyvin. Käytännössä koko linjasaneerauksen kustannus on mennyt omistajan taskusta. Tähän taloon on vielä tulossa julkisivu- ja parvekeremontti lähitulevaisuudessa.

http://asunnot.oikotie.fi/talon-hintahistoria/118521/kankurinpolku-5-kerava


Yhteenveto voisi sanoa, että minä ainakin välttäisin asunnon ostamista talosta, johon on linjasaneeraus tulossa 10 vuoden sisällä. Jos sellaisen asunnon omistaa, kannattaa se myydä hyvissä ajoin eli ennen kuin linjasaneerauksesta on selkeää aikataulua. Nyt on korkea aika myydä jos saneeraus on tulossa 2020.

Linjasaneerauksen hinta Kehä III:n ulkopuolella näyttää olevan 500-750 €/m² luokkaa. Julkisivuremontti taas 250-400 €/m².

21. lokakuuta 2016

Tarkempi katsaus salkun tuottoon

Minulla on kaksi erillistä salkkua IB:ssä, toinen henkilökohtainen ja toinen sijoitusyhtiön nimissä. Alunperin minulla oli yksi (henkilökohtainen) salkku Lynxissä, mutta syksyllä 2013 avasin sijoitusyhtiön salkun IB:hen (alempien kustannusten takia) ja siirsin myös oman salkkuni Lynxistä.

Salkku 1 (sijoitusyhtiö)

Tähän salkkuun ostin alunperin osakkeita joilla oli joko matala P/E tai ainakin vakaa pitkäaikainen osinkotuotto. Pikkuhiljaa olen siirtynyt indeksi-ETF:iin, ja tällä hetkellä osakkeita on vielä noin 25%, eli indeksi-ETF:iä 75%. Tuo mukava nousu 2013 lopulla johtui onnistuneista osakevalinnoista.

Vertailuindeksit ovat S&P500, EAFE-indeksi eli muu kehittynyt maailma, sekä "Total World Stock".

Sharpe-, Sortino- ja Calmar-luvut näyttävät oikein mukavilta. Tuotto/riski-suhde on parempi kuin vertailuindekseissä.

Salkku 2 (henkilökohtainen)

Tämä salkku alkoi aika samanlaisena, eli sisältäen hyvätuottoisia osakkeita. Koska en ole tehnyt tähän paljoa lisäsijoituksia vaan ne on tehty sijoitusyhtiön kautta, on tässä salkussa vielä yli 60% osakkeita. Olen verosuunnittelun kautta (eli myymällä tappiollisia sijoituksia vuoden lopussa) siirtänyt osan sijoituksista etuoikeutettuihin osakeisiin.
Tuotto on aika lähellä S&P500:n tuottoa.



Mitäköhän muuten tapahtui tuossa tammikuussa 2015 kun molemmat salkut pompsahtivat ylöspäin noin 5%, samaan aikaan kun S&P500 laski 3%...

19. lokakuuta 2016

Q3/2016


Kvartaali oli taas oikein mukava. Talousuutisista tätä ei huomaisi, yleinen maailmanlaajuinen "lama" jatkuu edelleen. Omaan salkkuun en ole tehnyt ihmeempiä muutoksia, tosin tein sijoituksen korkeatuottoinen.fi:hin. Kyseessä on etuoikeutettu osake ns pikavippiyrityksessä (Lainasto Oy). Yhtiö maksaa "taattua" kiinteätä 8% osinkoa joka maksetaan kuukausittain. Osinko on tietysti taattua vain niin kauan kuin yhtiöllä on varaa maksaa.








Velkavipua on tällä hetkellä noin 6%, eli hyvin vähän.

Ai niin, sellainenkin pieni "onnellinen salkkutapahtuma" kävi, että salkun velaton arvo siirtyi uudelle sadalletuhannelle, eli alkaa nyt kolmosella. Toki se voi helposti vielä pudota takaisin kakkosen puolelle, joten ei tämä nyt mikään erityisen juhlan aihe ole. Toki tätä voi pitää virstanpylväänä matkalla puoleen tai täyteen miljoonaan; viimeisimmän satatonnia sain kasaan hieman yli kahdessa vuodessa, joten samalla tahdilla puoli miljoonaa olisi kasassa noin neljässä vuodessa. Se on sitten jo samppanjan arvoinen rajapyykki.

Huh huh muuten, satatonnia kahdessa vuodessa; onko se edes mahdollista vai onko minulla laskuvirhe jossain. Tuohan on suunnilleen mitä olen tienannut bruttona samassa ajassa...







18. elokuuta 2016

Miksi en ole sijoittanut asuntoihin

Asuntosijoittaminen on ollut muodikasta jo jonkin aikaa, yksiöiden ja kaksioiden hinnat ovatkin
nousseet kasvukeskuksissa paljon enemmän kuin muiden asuntojen, Myös itseäni on asuntosijoittaminen houkutellut jo pitkään, mutta olen ainakin tähän asti päättänyt ostavani sitten seuraavasta dipistä. Sitä dippiä ei vaan ole kuulunut...

Jos sijoittaisin vuokra-asuntoon, niin vaatisin:
- vähintään 5,5-6% tuottoa ((vuokra-vastike) * 12 / hinta)
- putki- ja julkisivuremontti tehty (myös viemärit ja kylppärit!)
- sijainti alle 10km päässä kotoani
- hyvät julkiset liikenneyhteydet lähellä

Tuollaisia ei ole pahemmin vielä löytynyt. 1970-luvun asuntojen suurin remonttiaalto on tulossa lähivuosina, joten viimestään vuonna 2020 pitäisi löytyä enemmän valinnanvaraa.

Näen asuntosijoittamisen aika paljon työläämpänä kuin osakesijoittamisen. Pitää hankkia laina, uusi vuokralainen ehkä kerran joka vuosi, kaupanteko on työläämpää, pitää huolehtia taloyhtiön asioiden hoidosta jne. Arvopaperipuolella indeksisijoittaminen toimii yksinkertaisella "buy and forget" tekniikalla. Lainaakin saa halutessaan ihan tarpeeksi, ei tarvitse edes pankkiin vaivautua.

Asuntosijoittamista pidetään myös paljon riskittömämpänä kuin vaikkapa osakesijoittamista, vaikka asunnoissa käytetään suurta velkavipua. Onhan se totta, että osakkeiden hinnat vaihtelevat suhteellisen paljon päivästä toiseen, mutta eihän asuntoihinkaan sijoiteta päivien tai kuukausien aikajänteellä, vaan vuosikausiksi. Alle vuoden sijoitusajalla on asunnosta aika mahdoton saada tuottoa, johtuen varainsiirtoverosta, lainakustannuksista ja välityspalkkiosta.

Asuntojen hinnat ovat mukamas tasaisia, mutta se johtuu vain siitä, etteivät myyjät halua laskea hintaa niin paljoa että asunto menisi kaupaksi nopeasti. Kun asunto pannaan myyntiin, pidetään aivan normaalina sitä että asunto menee kaupaksi vasta parin kuukauden kuluttua. Harva myy "laitaan" tai edes päivän hinnalla. Jos "100 000 euron" asunto pitäisi saada myytyä huomenna, voisi hyvin joutua tyytymään alle 90 000 euron hintaan. Pörssissä taas on normaalia myydä siihen hintaan mitä tänään sattuu saamaan.

Pörssikurssien muutokset raportoidaan päivittäin, mutta asuntojen vain kvartaaleittain keskiarvona, silloinkin satoja tuhansia asuntoja sisältävien alueiden kaupat yhtenä könttänä. Pidettäisiinkö asuntosijoittamista yhtä riskittömänä, jos iltauutisissa raportoitaisiin "Vantaan Havukosken yksiöiden hinnat romahtivat tänään 9,7% kun Möttöset myivät asuntonsa rahapulassa. Riihimäen keskustan kaksioissa sen sijaan päästiin mukavaan 4,2% nousuun, kun Hartikaiset ostivat asunnon opiskeluja aloittavalle tyttärelleen. Analyytikot uskovat Riihimäen nousun jatkuvan"?

Remonttikustannusriski

Ehkä suurimpana haittapuolena näen kasvavan korjausvelan. Jotkut välttävät tämän ostamalla uusia tai uudehkoja asuntoja vuokrattavaksi, mutta en näe miten yli 3500 e/m2 maksavasta asunnosta voisi saada järkevää vuokratuottoa. Oikotien talosivut on kätevä paikka tutkia asuntojen tuottoja, koska sieltä näkee sekä myyntihintapyynnöt että vuokrapyynnöt. Paljon asuntoja vuokrataan alle 4% tuotolla...

Kunnollinen putkiremontti (sisältäen myös viemärit ja kylppärit) maksaa yli 500 €/m2, ja julkisivuremontti elementtitalossa (sisältäen tasakaton remontin) 200-500 €/m2. Lisäksi hissiremontti on kallis. Siksi näiden pitää olla tehdyt ennen kuin sijoitan. En usko remonttikustannusten siirtyvän asuntojen hintoihin läheskään kokonaisuudessaan.

Hintariski

Helsinkiä lukuunottamatta asuntojen hinnat ovat polkeneet paikoillaan jo useamman vuoden. Samaan aikaan vuokrat (ainakin virallisten tilastojen mukaan) ovat edelleen nousseet. En siis näe hinnoissa eikä vuokrissa suurta nousuvaraa. Sijoitusasunnon tuoton pitäisi perustua vuokratuloon, ei virtuaaliseen arvonnousuun.

Vuokralaisriski

Asunnoissa on myös "negatiivinen osinko" nimeltä vastike, jonka joutuu maksamaan oli vuokralainen tai ei. Huono vuokralainen voi jättää vuokran maksamatta ja aiheuttaa tuhoa asuntoon; tämän näen kuitenkin pienimpänä riskinä.


Palkka: miljoona euroa

Tuota Puolimiljoonaa Pääomaa -blogitekstiä lukiessani tajusin sen: palkkani on oikeasti miljoona euroa. Ei siis miljoona euroa kuukaudessa tai vuodessa, mutta palkkani vastaa sitä, että minulla olisi miljoonan euron sijoituspääoma.

Eipä sitten muuta.

10. heinäkuuta 2016

Q2/2016: "Kuinka tuplaat rahasi kolmessa vuodessa"

Sen verrran otetaan heti takaisin, että ei se salkku ole noussut kuin 92 %, mutta toisaalta aikaakaan ei ole kulunut kuin kaksi ja puoli vuotta.


Kvartaali oli taas sellainen, että uutisia kuunnellen voisi luulla että pörsseissä lasketeltiin. Oli "Brexit-romahdus", pankkikriisiä pukkaa, asuntokuplaa samoin yms. Todellisuudessa mentiin ylöspäin n. 3 %, mikä on keskimääräistä parempi tulos.


Lisäsijoitusten kanssa olen enimmäkseen pysynyt sijoitussuunnitelmassa (eli sijoittanut indeksi-ETF:iin), mutta etuoikeuttujen osakkkeiden (preferred shares) tuotto on tässä taloustilanteessa houkutellut minua ostamaan niitä lisää. Niistä kun saa osinkotuottoa 6-8% vuodessa, suht pienellä riskillä. Senpä takia olen jopa ottanut hieman velkavipua, tosin vain alle 5% salkun arvosta.








19. toukokuuta 2016

10 000 km haaste

Yksinhuoltajan selviytymisoppaan innoittamana menin vaihtamaan autovakuutukseni POP Vakuutuksen Auto Kilsa-vakuutukseen. Tässä vakuutuksessa autolla ajettujen kilometrien määrä vaikuttaa vakuutuksen hintaan.
Itse valitsin 10 000 kilometrin vakuutuksen, sillä se asettaa minulle sopivasti haastetta. Viime vuonna ajoin 9500 km ja sitä edeltävänä 10 250 km, ei siis pitäisi olla mahdotonta päästä tuohon tavoitteeseen. Olisi kiva jos voisi asettaa oman rajansa hieman tarkemmin (nyt rajat ovat  5000, 10 000 ja 15 000 km), mutta käy tuokin.

Rahallisestihan ajomäärä ei vaikuta vakuutuksen hintaan kuin hyvin vähän; alle 10 000 km ajava säästää vain pari prosenttia vakuutuksen hinnassa verrattuna alle 15 000 km ajavaan. Enemmän on siis kyse periaatteesta. Tosin verratuna edelliseen vakuutukseeni (eri yhtiössä) säästän noin satasen vuodessa.

Niin kauan kuin olen omistanut auton (yli 10 vuotta) olen aina kirjannut exceliin kaikki tankkaukseni, mukaanlukien litramäärät ja kilometrit. Tämän vuoden alusta olen alkanut kirjaamaan myös minne ajan. Tämän helpottamiseksi olen tehnyt excel-taulukon jossa on rivit jokaiselle vuoden viikolle ja sarakkeet yleisimmille ajomatkoille. Lisäksi on yksi sarake muille ajoille. Tosiasiahan on, että useimmat ihmiset ajavat enimmäkseen niitä muutamia samoja ajomatkoja. Valitsin viikottaisen kirjauksen sen takia, että se on tarpeeksi lyhyt aika jotta ajot muistaa vielä seuraavallakin viikolla. Ei siis tarvitse kirjata ajoja joka päivä, vaan kerran viikossa tai kahdessa riittää.

Jos ajaisin töihin joka työpäivä ja siihen päälle vielä kauppareissut ainakin kerran viikossa, niin siitä kertyisi arvioita 2500 km vuodessa. Kaikki turhaa ajoa, joten tuosta pystyy helposti nipistämään. Ystävien ja sukulaisten tapaamisia en sentään aio karsia.


10. huhtikuuta 2016

Q1/2016

Taas yksi vuosineljännes takana, nopeasti se aika kuluu... Ensinnäkin pahoittelut salkun arvon kehitystäni kuvaavasta kaaviosta, se on ollut vähän erikoisella tavalla laskettu. Tässä alla on kaavio joka on todenmukaisempi:



Tämä on nyt siis laskettu "oikein", eli 0% on se rahasumma joka minulla oli Q4/2013 ja muut arvot ovat oikeassa suhteessa siihen. Tuosta näkee hyvin ettei sijoittamalla rikastu nopeasti, mutta säästämällä rikastuu. Eli jos en olisi säästänyt senttiäkään Q4/2013 jälkeen vaan pelkästään säilyttänyt senhetkiset sijoitukseni, olisin rikastunut vain 11%. Mutta koska olen säästänyt ja tehnyt lisäsijoituksia, olen nyt 83% rikkaampi. Aika huima ero! Tietysti mitä isompi salkku, sitä vaikeammaksi sen kasvattaminen (posentuaalisesti) säästämällä käy.  

Ai niin, sellainenkin korjaus tuohon kuvaajaan on tehty, että aikaisemmin olin unotanut siitä Siilin kokonaan, se kun on ainoa omistukseni joka on Suomessa, muut ovat turvallisesti hallintarekistereissä :)

Tuossa ennen vuodenvaihdetta tein hieman järjestelyjä salkussa verojen optimoimiseksi. Lisäksi otin käyttöön hieman velkavipua, jolla sijoitin etuoikeutettuihin osakkeisiin (vastoin aiempia suunnitelmia). Lähinnä syynä oli se, että korot ovat niin alhaiset että velanotto kannattaa. Ja koska haluan velkarahalla vähäriskistä tuottoa, sijoitin etuoikeutettuihin osakkeisiin jotka maksavat korkeaa ja tasaista osinkoa. Korothan saa täysimääräsisesti vähennettyä verotuksessa. Toisaalta verotuksellisesti parempi olisi jos en saisi ollenkaan osinkoja, koska silloin korot voisi vähentää ansiotuloverotuksessa. Tosin korot ovat niin matalat ettei niillä oikein verohyötyä saa. Jos haluaisin maksaa 1000 euroa vähemmän veroja, pitäisi ottaa 200 000 euroa lainaa...

23. tammikuuta 2016

Vuosi 2015

Taas yksi vuosi takanapäin. Tulojen ja menojen suhteen vuosi oli taas erinomainen, tuloista jäi säästöön huimat 50%Tässä on siis huomioitu vain ansiotulot. Menot pienenivät hieman edellisvuodesta, noin 1000 euroa. Tulotkin näyttävät kasvaneen, mutta se taitaa johtua enimmäkseen veroprosentista.

Auto on edelleen mielestäni turhan iso kulu, mutta en kokonaan autosta halua luopuakaan (auton kuluihin on laskettu mukaan myös julkisten kulkuvälineiden käyttö, mutta se on vain muutamia satasia). Autoon kului lähes 3000 euroa, plus päälle vielä arvonalennus ehkä 1000 euroa. Kilometrejä tuli ajettua noin 10 000, joten kilometrihinnaksi tuli noin 40 c/km. Kallista on...


Sijoitusrintamalla Q4/2015 oli yllättävän hyvä; uutisia seuraamalla olisin luullut, että kurssit laskivat. Sijoitusten arvo on noussut kahdessa vuodessa yli 20% (ilman lisäsijoituksia), joten kaikesta huolimatta viime vuodet ovat olleet hyvää aikaa sijoittajille.


Jaa