2. huhtikuuta 2019

Ensimmäinen sijoitusasuntoni

Näinhän ei pitänyt käydä. Olen siis hankkinut ensimmäisen sijoitusasuntoni. Lisäksi teen kaiken päinvastoin kuin kaikissa ohjeissa neuvotaan eli hankin ison asunnon (kolmion) johon on lisäksi tulossa putkiremontti parin vuoden päästä. Olenko siis tullut hulluksi?

Osta kun veri virtaa kaduilla


Pörssisijoituksista (ja miksei muistakin sijoituksista) sanotaan, että pitää ostaa kun veri virtaa kaduilla. Milloin asuntokaupassa virtaa veri kaduilla? Mielestäni se ostamani asunnon kohdalla tapahtui:
  • Putkiremontin suunnitteluvaihe on alkamassa, eli remontti tapahtuu varmasti parin vuoden kuluttua. Remontin kustannus alkaa konkretisoitumaan sekä ostajien että omistajien mielissä.
  • Myyjä oli perinyt asunnon, eli hänen mielessään mikä tahansa summa jonka hän saa asunnon myymällä on "voittoa".
  • Asunto on ollut pitkään tyhjillään
  • Asunto oli roikkunut pitkään myynnissä, sen näki syksyisistä valokuvista. Lisäksi Oikotieltä pystyin kaivamaan esiin tiedon, että ilmoitus oli julkaistu lähes 4 kk sitten, joten välityssopimus oli luultavasti kohta menossa umpeen.
  • Ilmoituksessa asunnon kunto on "välttävä", ja tekstissä mainitaan asunnon kaipaavan remonttia kauttaaltaan. Itse olisin kuitekin siihen valmis muuttamaan pelkän keittiöremontin jälkeen, eli 2000-3000 euron remontin pitäisi riittää. Toki vuokrakäyttöön asunto kelpaa jopa sellaisenaan. Kylpyhuone on remontoitu 2000-luvulla, eli hyväkuntoinen.
  • Asunto oli noin 30 000 - 40 000 euroa halvempi kuin ihan vastaavat (putkiremontoimattomat) asunnot. Jopa samassa talossa on samanlainen mutta parempikuntoinen asunto myynnissä, siitä pyydetään 40 000 euroa enemmän. 
Tällaisia kohteita on vaikea löytää, koska yleensä omistajat eivät halua myydä näin halvalla. Mielummin pidetään asunto putkiremontin yli ja otetaan takkiin se tuleva velkaosuus.

Eli selvennyksenä:
  • Vastaavia asuntoja on myyty hintaan 130 000 - 140 000 €
  • Itse maksoin 100 000 €
  • Putkiremontin kustannus on luokkaa 35 000 - 50 000 €
  • Hinta putkiremontin jälkeen ehkä 140 000 - 160 000 €
Muiden asuntojen hinnat eivät nouse läheskään putkiremontin kustannusten verran, vaan omistajat tekevät remontissa tappiota. Tai tappio on jo syntynyt, kun he luulevat asuntojensa arvon olevan tällä hetkellä 130 000 euroa.

Ymmärrän, että minäkin voin ottaa hieman takkiin tuossa tulevassa putkiremontissa. Ainakin siinä tulee väkisin tyhjiä kuukausia, mutta toisaalta samalla kertaa voin itse remontoida keittiön ja korottaa vuokraa.

Bonuksena tässä asunnossa on velkaosuutta aikaisemmista remonteista lähes 40% (nämä remontit ovat koituneet omistajille lähinnä tappioksi). Tämä on hyvä juttu, koska tuloutetut rahoitusvastikkeet saa vähentää verotuksessa kokonaan. Lisäbonuksena edellinen omistaja oli juuri ehtinyt vuokrata asunnon kun luuli ettei se mene kaupaksi, joten minulta säästyy vuokralaisen hankkimisen vaiva! Vuokrakin on ihan sopiva.

Itse en arvonnousuun usko, joten vaadin selvästi yli 5 % vuokratuottoa. Tämän asunnon kohdalla bruttotuotto eli (vuokra-vastike)/(hinta+vsVero) on 7 %. Sitten kun putkiremontti on tehty, on vuokratuotto edelleen noin 5 % velattomasta hinnasta. Ilman pankkilainaakin oman pääomani tuotto olisi yli 11 %, lainan kanssa yli 30 %. 

Mitkä ovat kriteeerini vuokra-asunnolle? 

  • Hyvä sijainti
  • Hieman isompi on parempi: helpompi löytää pitkäaikainen vuokralainen, ja kaksi maksajaa
  • Ei liikaa vuokra-asuntoja samassa talossa
  • Mielellään omalla paikkakunnallani
  • Bruttotuotto yli 6 %
  • Tulevat remontit eivät saa laskea arvoa merkittävästi
  • Kassavirta nolla tai positiivinen
Mietin tuota viimeistä kohtaa; miksi haluan positiivisen kassavirran? Onhan minulla paljon muita tuloja, en tarvitse rahaa käteen tuosta asunnosta. Mutta syy lienee psykologinen: haluan, että asunto maksaa itse itsensä. Jos joutuisin itse maksamaan joka kuukausi pienen summan, alkaisi asunto tuntumaan "kululta".


14. tammikuuta 2019

Miksi toiset rikastuvat ja toiset eivät?


Miksi minä vaurastuin mutta vanhempani eivät?

Kirjoitin joskus jonkin blogin kommenttiin, että olen jo nyt nelikymppisenä rikkaampi kuin vanhempani ovat yhteensä tällä hetkellä (noin seitsemänkymppisinä). Varallisuudessa olen siis heitä tuplasti edellä, jo 30 vuotta aikaisemmin. Aloin miettimään mistä tämä johtuu. Onko vaurastuminen nykyään niin paljon helpompaa, vai olenko tehnyt jotain "oikein" suhteessa vanhempiini?

Minulla ei ole ollut mikään huippupalkka työurani aikana, parhaimmillaan olen ollut jossain top 20 %:ssa suomalaisista palkansaajista. Yli 10 vuotta tienasin alle suomalaisten keskipalkan. Vanhempani taas olivat Homer Simpsonin tapaan "upper lower middle class", eli joissain siellä keskivaiheilla, toinen keskimääräistä huonommin ja toinen paremmin palkattu.

Sanotaan, että 1970- ja 1980-luvulla asuntolainojen laina-ajat olivat lyhyitä ja korot korkeita. Vastineeksi palkka- ja hintainflaatio olivat suuria, eli jos kiinteään omaisuuteen pääsi kiinni niin sen arvo kasvoi mukavasti. Kuitenkaan 1980-luvun loppun mennessä, eli suunnilleen minun nykyisessä iässäni, vanhemmillani ei tietääkseni vielä ollut täysin velatonta asuntoa, eikä asunnon lisäksi oikein mitään muutakaan omaisuutta. Auto oli 70-luvun rotisko, ja mökkikin vain vuokralla (hyvin halvalla).

Vanhempani eivät hankkineet korkeaa koulutusta (eivät ole edes ylioppilaita), vaan menivät töihin nuorena. Minä hankin korkeakoulututkinnon, ja aloitin työt noin 24-vuotiaana. Annoin siis vanhemmilleni viitisen vuotta etumatkaa työelämässä. Minun opiskeluaikanani valtio toki tuki opiskelua rahallisesti.

Se silmiinpistävin ero vanhempieni ja minun välillä on kuitenkin se, että heillä oli minun iässäni useampi lapsi. Äitini oli vain parikymppinen saadessaan ensimmäisen lapsensa. Hän olikin poissa työelämästä varmaan 10 vuotta. Myöhemmin hän meni töihin, mutta ilman minkään alan koulutusta palkka ei ollut häävi. Sitä hän jatkoi 30 vuotta, ja lopputuloksena käteen ei jäänyt oikein mitään. Isälläni oli paremmat tulot, mutta ei mikään johtajan palkka kuitenkaan. Jos pitäisi arvioida paljonko vanhempani keskimäärin tienasivat (nykyrahassa), niin uskoisin äitini tienanneen noin 1700 e/kk ja isäni ehkä 4000-4500 e/kk.

Mielestäni meillä ei mitään isoja rahareikiä ollut, muuta kuin lapset. Alkoholiin, rahapeleihin tai muihinkaan paheisiin sitä ei meidän perheessämme kulutettu. Ylimääräistä rahaa ei kuitenkaan koskaan ollut. Rahan järkevästä käyttämisestä ei perheessäni puhuttu. Tosin kun vanhempani riitelivät, niin kyse oli aika usein rahasta, jota äitini mielestä oli liian vähän. Säästämisestäkin puhuminen taisi rajoittua siihen, että kehoittivat minua laittamaan osan rahoista säästöpossuun eikä tuhlaamaan kaikkea.

Olisivatko vanhempani voineet tehdä taloudellisesti parempia ratkaisuja? Aina voi hankkia paremmin tienaavan puolison, mutta jos nyt pitäydytään tässä pariskunnassa, mitä muuta heidän olisi kannattanut tehdä? Pitkä koulutus ei ole välttämätön, mutta keskiasteen koulutus olisi hyvä. Alan ja työtehtävän valinta on myös tärkeää. Äitini teki samaa työtä 20 vuotta, siinä ei palkka pahemmin päässyt nousemaan. Sitten ne lapset: en hankkisi lapsia ennen kuin opinnot ovat ohi ja on oltu työelämässä muutama vuosi. Jos hankkii useamman lapsen, niin tekee sen mahdollisimman nopeassa tahdissa, jolloin vanhemmat pääsevät nopeasti takaisin työelämään.

Vaurastuinko minä puhtaalla tuurilla?

Olisiko minulle voinut käydä kuten vanhemmilleni? Varmaan aika helposti. Eka lapsi matalapalkkaisten vaimon kanssa joskus 25-vuotiaana, itse keskituloisena. Toinen ja kolmas lapsi siihen perään, ja kämppä pitää tietysti olla Helsingissä kun siellä ollaan töissä. Lapsille kivat harrastukset. Etelänmatkoja koko perheen voimin kerran vuodessa. Mökki ja auto. Helposti saisi kaikki tulot kulutettua niin, ettei lasten aikuistuttua olisi kuin puoliksi maksettu rivari varallisuutena.

Tuosta näkee kuinka helposti ne elämän pienet ja suuret valinnat (joita ei välttämättä edes tajua tekevänsä) vaikuttavat vaurastumiseen. En minä peruskoulun päätyttyä päättänyt, että haluan rikkaaksi. Korkeakouluun hakiessani en miettinyt miltä alalta saa parhaan palkan, vaan valitsin sen alan mikä vaikutti kivoimmalta (okei, ajattelin kyllä että IT-alalla on hyvät tulevaisuudennäkymät). Työpaikkoja en ole valinnut palkan perusteella. Vasta nyt yli nelikymppisenä siirtyminen yrittäjäksi on ensimmäinen teko urallani jonka olen tehnyt nimenomaan raha mielessä.

Kun aloitin sijoittamisen joskus 25-vuotiaana, halusin tietysti rikastua mahdollisimman nopeasti, vähällä vaivalla. Muistan harmittaneen kun ei ollut kovin paljoa rahaa sijoitettavaksi. Aika nopeasti ymmärsin, ettei muutaman tuhannen euron sijoituksella voi rikastua, kun tuotto on parhaimmillaan muutama satanen vuodessa. Vasta kun aloin pitämään kirjaa kaikista menoistani noin kolmekymppisenä, tuli säästämisestä järjestelmällisempää. Ja vain säästämällä paljon voi vaurastua nopeasti.

Myönnän olleeni onnekas kun en ole tehnyt hirveästi vääriä valintoja elämässä.

Vaurastuminen ei ole vaikeaa kunhan sitä hieman miettii, mutta vaurastumatta oleminen on vielä helpompaa, se ei vaadi ponnisteluita lainkaan.


3. tammikuuta 2019

2018 - Vuoteni yrittäjänä

Ensimmäinen kokonainen vuosi yrittäjänä takana. Oliko se sellaista kuin olin kuvitellut? Ei oikein, luulin tekeväni lyhyempiä projekteja ja pitävän enemmän taukoja projektien välillä. Töitä oli siis enemmän kuin tarpeeksi. Ainoa asia joka hieman jäi kaivelemaan on alhainen keskituntihinta. No, kaikki on suhteellista, harvalla alalla yksinyrittäjä pystyy laskuttamaan 70 euroa tunti ja tekemään 7,5-tuntisia päiviä vuoden ympäri.

Lomien vähäisyys jäi myös hieman harmittamaan, mutta en voi siitä syyttää ketään muuta kuin itseäni. On niin vaikea sanoa ei kun joku tarjoaa 380 euroa netto päivän työstä. "jospa nyt muutaman päivän vielä teen töitä, ja sitten vasta pidän lomaa...". Tänä vuonna lupaan pitää lomaa ainakin kolme kuukautta.

Rahallisesti vuosi oli aivan huimaa menoa. Vuoden aikana firmani laskutti asiakkaita yli 120 000 euron (plus ALV) edestä. Kun firmalla ei ole kuin muutaman tonnin verran kuluja, jäi minulle ja verottajalle jaettavaksi melkein 115 000 euroa. Verottaja oli kiltti eikä ottanut kuin alle 19 000 euroa itselleen, joten firmalle ja minulle jäi 95 000 euroa kulutukseen ja säästöön. Huonolla verosuunnittelulla verottaja olisi helposti voinut lohkaista tuplasti isomman osuuden. Minäkin olin kiltti enkä tuhlannut sen enempää kuin aikaisempina vuosinakaan, niinpä säästöön jäi yli 70 000 euroa.



Tässä vielä selvemmin menojen jakautuminen. Asumiseen meni hieman edellisvuotta vähemmän, muuten mentiin aika samoilla linjoilla. Kirjauskäytäntöni ovat hieman vuosien varrella vaihdelleet, nyt pisti silmään tuo "satunnaiset menot" niin, että piti oikein katsoa mitä sinne olen kirjannut: se näytti tänä vuonna koostuvan lähinnä muille ihmisille ostetuista tavaroista ja palveluista. Se on siis sellainen kategoria joka saakin kasvaa. 



Sijoitusten kehityksessä tuli takapakkia kun huono viimeinen kvartaali veti koko vuoden kehityksen miinukselle. Lisäsijoitusten kanssa pääomani toki kasvoi noin 65 000 euroa viime vuonna. Pörssin lasku ei minussa aiheuta paniikkia, päinvastoin, uskon vuodesta 2019 tulevan hyvä vuosi ostaa osakkeita. Oikeastaan toivon kurssien laskevan vielä lisää jotta pääsen ostamaan halvemmalla...


Oma pääoma kävi jo lähellä puolen miljoonan rajaa, mutta on nyt jämähtänyt 450 000 euron kohdalle.


Mitä vuodesta jäi käteen, muuta kuin rahaa? Ainakin tiedän nyt, että yrittäjäksi ryhtyminen oli mainio päätös. Muuten elämä on jatkunut aika entiseen malliin. En kaipaa palkkatöitä, tosin eipä ero käytännössä ole palkkatöihin niin suuri kuin voisi luulla (paitsi rahan osalta). Yrittäjyyden hankalinta osuutta eli uusien asiakkaiden hankkimista en ole joutunut tekemään melkein ollenkaan.



Aloita sijoittaminen Nordnetissä tai Mintos.com:ssa!

Ota yhteyttä

Nimi

Sähköposti *

Ilmoitus *