5. heinäkuuta 2014

Asuntorahastot - laillistettu pyramidihuijaus?

Hieman Orava Asuntorahaston Q1/2014 osavuosikatsauksesta poimittuja tietoja:
Bruttovuokratuotto 6,4 %
Nettovuokratuotto 3,3 %
Ihmettelin kun en meinannut saada edes bruttovuokratuottoa täsmäämään muiden lukujen kanssa. Se johtuu siitä, että bruttovuokratuotto on laskettu vain niistä asunnoista jotka on vuokrattuina; tyhjinä seisovia asuntoja ei ole huomioitu! Jos kaikki asunnot huomioidaan, on bruttovuokratuotto 5,2%. Tämä on siis vuokratulot jaettuna kiinteistöjen "käyvällä arvolla".

Seuraavaksi nettovuokratuotto "3,3%". No siinä on tietysti laskettu samalla tavalla vain vuokrattuina olevat asunnot. Lisäksi nettovuokratuotto on ilmeisesti laskettu vähentämällä bruttovuokratuotosta ainoastaan hoitokulut! Tavallinen asuntosijoittaja laskisi kyllä mukaan myös vuokraustoiminnan kulut (välityspalkkiot) sekä rahoituskulut (eli lainojen korot). Tällöin nettovuokratuotoksi tulee huimat 0,65%!
Todellinen Bruttovuokratuotto 5,2 %
Todellinen Nettovuokratuotto 0,65 %
Rahasto on myynyt seitsemän asuntoa, yhteensä jonkin verran alle 600 000 euron hintaan. Tarkka myyntihinta on aika hyvin onnistuttu piilottamaan osavuosikatsauksesta. Sieltä selviää kuitenkin, että asunnot on myyty 18 000 euroa alle "käyvän hinnan", ja lisäksi on maksettu välityspalkkioita 22 000 euroa. Koska asunnot on omistettu alle 5 vuotta, joutuu rahasto myös maksamaan veroa luovutusvoitosta. Vero on 16 000 euroa, joten voittoa on siis ilmeisesti tullut n. 75 000 euroa (koska luultavasti välityspalkkiot saa vähentää verotuksessa).

Orava Asuntorahaston todellinen tuloslaskelma Q1/2014

Bruttovuokratuotto 1 160 000
Vuokratoiminnan suorat kulut -642 000
Rahoituskulut -372 000
Vuokratoiminnan kulut yhteensä -1 014 000
Voitto vuokraustoiminnasta 146 000
Hallinnon kulut -277 000
Voitto asuntojen myynnistä 59 000

Voitto/tappio ennen arvonmuutosta

-72 000


Rahastolla on kuitenkin itsekehitetty hieno ja monimutkainen kaava jolla lasketaan asuntojen "käypä arvo" joka kuukausi. Tällä kvartaalilla kaava näyttää asuntosalkun arvon nousseen lähes 3 miljoonaa euroa (tämä on siis pelkästään arvonmuutosta, se ei sisällä salkun arvon kasvua uusien ostettujen asuntojen johdosta). Tämä käyvän arvon muutos lasketaan suoraan voitoksi rahastolle. Näin rahasto pystyy raportoimaan kvartaalin voitoksi lähes 2,5 miljoonaa euroa (tuosta 3 miljoonan "voitosta" joudutaan maksamaan hallinnointiyhtiölle 433 000 euron "tulospalkkiota", siksi omistajille jää vain 2,5 miljoonaa).

Tämän "virtuaalisen voiton" takia rahasto myös pystyy maksamaan osinkoja 1,2 miljoonaa euroa. Ainoa ongelma tässä on, että yhtiön kassasta loppuvat rahat ennemmin tai myöhemmin; arvonnousu kun ei ole oikeaa rahaa. Q1/2014 lopussa kassassa oli 3,9 miljoonaa, ja tällä tahdilla (osinko 1,2 miljoonaa + tappio 0,5 miljoonaa) rahat loppuvat lokakuussa 2014. Odotettavissa on siis uusia rahoituskierroksia.


MUOKS: Poistin hallinnointiyhtiön tulospalkkion noista yleisestä kuluista, koska se liittyy suoraan "käyvän arvon" muutokseen.



4 kommenttia :

  1. Tapu tapu... juuri tällaista valistusta tarvitaan, jotta tuulipukukansa ymmärtäisi, että nämä asuntorahastot ovat kuplan viimeinen huipentuminen.

    Käytännössä tässä on kyse samasta p***n paketoinnista kauniisiin kuoriin kuin USA:n Subprime kriisiä edeltävässä roskalainojen paketoinnista hienoa tuottoa näyttäviin paketteihin.

    VastaaPoista
  2. USAn sub-prime paketoinin tarkoitus ja toteutus olivat erilaisia kuin Oravan et.al. yhteydessä.

    Sub-primet niputettiin lainoina eikä asuntoina ja tarkoituksena oli saada junk bondien yield prime bondien riskillä eikä vuokratuottoa.

    Lopputulema kuitenkin hyvin samankaltainen eli asuntoihin liittyvä paketti jota myydään pieniriskisenä ja korkeatuottoisena.

    Koska Suomessakin asuntojen hintoihin liittyy niin paljon politiikkaa paranoidi henkilö voisi epäillä että tässä on asuntoroskapankin perustaminen käynnissä markkinoiden tukemiseksi...

    VastaaPoista
  3. Erinomaista, että joku jaksaa perata Oravan osareita tällä tavoin.

    Sinänsä on äärimmäisen harmillista, että Orava on mitä on. Olen ilmeisesti samassa tilanteessa kuin blogin kirjoittaja, eli sijoitussalkku on kohtuullisen kokoinen mutta ei sisällä asuntoja. REIT tai asuntosijoitusrahasto olisi erinomainen laiskan miehen asuntosijoitus, mutta Oravaan en koske pitkällä tikullakaan ja pankkien asuntosijoitusrahastojen palkkiot ovat härskiä luokkaa.

    VastaaPoista
  4. Onko näihin FIVA:lta tms mitään kommenttia? Miten rahastojen arvostuslukuja voidaan vain keksiä? Eikö ne pitäisi olla jollain järkiperusteisella kaavalla laskettavissa?

    VastaaPoista

Jaa