26. syyskuuta 2014

Oravan Q2/2014 osari suurennuslasin alla

Orava Asuntorahaston toisen neljänneksen osavuosikatsaus toi sekä hyvä että huonoja uutisia.

Tuloslaskelma
Tulot asuntojen vuokrauksesta
569 000
Voitto myynneistä
18 000
Käyvän Arvon™ muutos
-379 000
Hallinnointikulut
-279 000
Tulos ilman uusia asuntoja
- 71 000
Uusien asuntojen Virtuaalinen Voitto™   
3 022 000
Tuottosidonnaiset palkkiot
-500 000
Tulos uusien asuntojen kanssa
2 451 000

Hyviksi uutisiksi voidaan laskea se, että vuokraustoiminnan tulos parani selvästi: tulos jäi plussalle, ja nettovuokratuotto nousi 2,3%:iin.

Huonompiin uutisiin kuuluu sijoituskiinteistöjen arvon lasku, joka tosin oli vain 0,7% toisella neljänneksellä (-2,8% vuositasolla).

Vielä huonompi uutinen on, että myydyt asunnot myytiin huomattavasti alle Käyvän Arvon™. Asuntoja myytiin tälläkin kvartaalilla noin 600 000 eurolla, ja ne myytiin 51 000 euroa alle sen hienon kaavan tuottaman arvon. Myynneistä tuli siis tappiota 8,5%, jonka lisäksi maksettiin välityspalkkioita 4,33%. Luulisi näin ison toimijan saavan välityspalvelut hieman halvemmalla. Noilla rahoilla palkkaisi jo pari kuukausipalkkaista välittäjää... Toisin sanoen koko "100 miljoonan" euron kiinteistökokonaisuuden realisointiarvo on vain 87 miljoonaa. Velkaa rahastolla on 47 miljoonaa, joten osakkeenomistajille jäisi 40 miljoonaa (vrt. markkina-arvo 60 miljoonaa).

Huomioitavaa on myös vaikeudet edes näiden myyntitulojen saamisessa; Orava tähtää 10% kiertoon, eli kvartaalilla pitäisi myydä asuntoja n. 2-2,5 miljoonan euron edestä. Myynti jäi neljännekseen tavoitteesta.

Uusien asuntojen ostaminen tuotti 2,5 miljoonan euron Virtuaalisen Voiton™, tosin nykyiset osakkeenomistajat eivät tästä päässeet hyötymään sillä ostot rahoitettiin myymällä 2,7 miljoonan edestä uusia osakkeita, ja ottamalla 4,7 miljoonaa uutta lainaa.

Kassavirtalaskelma
Nettorahavirta ennen myyntejä
499 000
Myyntitulot
538 000
Maksetut osingot
1 155 000
Kassavirta ennen investointeja
- 118 000
Investoinnit
-8 245 000
Uusia osakkeita myyty
2 710 000
Uutta lainarahaa
4 658 000
Kassavirta
-995 000


Tulot melkein riittävät kattamaan osingot, mutta muistakaa että normaalissa yhtiössä osingot maksetaan tuloksella, ei tuloilla...

Parhaan tilin teki taas hallinnointiyhtiö, jolle maksettiin yli 630 000 euroa.

Entä tulevaisuudennäkymät? Yhtiö tulee jatkamaan uusien asuntojen ostamista, sillä se on ainoa tapa tehdä Virtuaalista Voittoa™ josta hallinnointiyhtiö saa bonuksensa, ja jonka perusteella maksetaan osingot. Tulostimet tulevat jatkossakin käymään kuumina uusia osakkeiden tulostamisessa, sillä kassavarat riittävät vain puolen vuoden osinkoihin, eikä uusia asuntojakaan saada ostettua 100% lainarahalla. Sama meno tulee siis jatkumaan. 


4 kommenttia :

  1. Tiukkaa settiä Oravasta!

    Pannaanpa seurantaan. Vahinko, jos REIT-osakesäästäminen tämän yksittäistapauksen vuoksi leimautuu. USA ja Kanada täynnä hyviä alan yhtiöitä.

    VastaaPoista
  2. Kirjoittaja on poistanut tämän kommentin.

    VastaaPoista
  3. Juu, ei Orava ihan vakuuta. Katsokaamme Atlantin yli yhtiöitä kuten O, STAG, OHI, WPC, LXP niin alkaa näyttämään jo miltä pitääkin =)

    VastaaPoista
  4. "Myynneistä tuli siis tappiota 8,5%"
    Tuohan sinänsä on yllättävän hyvä tulos, jos aikaisemman tekstisi mukaan voittoa kirjattiin reilut 30% ostohinnasta. Tosin voisin kuvitella että Orava myy herkemmin ne asunnot joista tulee vähemmän tappiota myyntihetkellä, joten varastoon jääneissä ei välttämättä 8,5% tappio riitä.

    VastaaPoista

Jaa