18. elokuuta 2016

Miksi en ole sijoittanut asuntoihin

Asuntosijoittaminen on ollut muodikasta jo jonkin aikaa, yksiöiden ja kaksioiden hinnat ovatkin
nousseet kasvukeskuksissa paljon enemmän kuin muiden asuntojen, Myös itseäni on asuntosijoittaminen houkutellut jo pitkään, mutta olen ainakin tähän asti päättänyt ostavani sitten seuraavasta dipistä. Sitä dippiä ei vaan ole kuulunut...

Jos sijoittaisin vuokra-asuntoon, niin vaatisin:
- vähintään 5,5-6% tuottoa ((vuokra-vastike) * 12 / hinta)
- putki- ja julkisivuremontti tehty (myös viemärit ja kylppärit!)
- sijainti alle 10km päässä kotoani
- hyvät julkiset liikenneyhteydet lähellä

Tuollaisia ei ole pahemmin vielä löytynyt. 1970-luvun asuntojen suurin remonttiaalto on tulossa lähivuosina, joten viimestään vuonna 2020 pitäisi löytyä enemmän valinnanvaraa.

Näen asuntosijoittamisen aika paljon työläämpänä kuin osakesijoittamisen. Pitää hankkia laina, uusi vuokralainen ehkä kerran joka vuosi, kaupanteko on työläämpää, pitää huolehtia taloyhtiön asioiden hoidosta jne. Arvopaperipuolella indeksisijoittaminen toimii yksinkertaisella "buy and forget" tekniikalla. Lainaakin saa halutessaan ihan tarpeeksi, ei tarvitse edes pankkiin vaivautua.

Asuntosijoittamista pidetään myös paljon riskittömämpänä kuin vaikkapa osakesijoittamista, vaikka asunnoissa käytetään suurta velkavipua. Onhan se totta, että osakkeiden hinnat vaihtelevat suhteellisen paljon päivästä toiseen, mutta eihän asuntoihinkaan sijoiteta päivien tai kuukausien aikajänteellä, vaan vuosikausiksi. Alle vuoden sijoitusajalla on asunnosta aika mahdoton saada tuottoa, johtuen varainsiirtoverosta, lainakustannuksista ja välityspalkkiosta.

Asuntojen hinnat ovat mukamas tasaisia, mutta se johtuu vain siitä, etteivät myyjät halua laskea hintaa niin paljoa että asunto menisi kaupaksi nopeasti. Kun asunto pannaan myyntiin, pidetään aivan normaalina sitä että asunto menee kaupaksi vasta parin kuukauden kuluttua. Harva myy "laitaan" tai edes päivän hinnalla. Jos "100 000 euron" asunto pitäisi saada myytyä huomenna, voisi hyvin joutua tyytymään alle 90 000 euron hintaan. Pörssissä taas on normaalia myydä siihen hintaan mitä tänään sattuu saamaan.

Pörssikurssien muutokset raportoidaan päivittäin, mutta asuntojen vain kvartaaleittain keskiarvona, silloinkin satoja tuhansia asuntoja sisältävien alueiden kaupat yhtenä könttänä. Pidettäisiinkö asuntosijoittamista yhtä riskittömänä, jos iltauutisissa raportoitaisiin "Vantaan Havukosken yksiöiden hinnat romahtivat tänään 9,7% kun Möttöset myivät asuntonsa rahapulassa. Riihimäen keskustan kaksioissa sen sijaan päästiin mukavaan 4,2% nousuun, kun Hartikaiset ostivat asunnon opiskeluja aloittavalle tyttärelleen. Analyytikot uskovat Riihimäen nousun jatkuvan"?

Remonttikustannusriski

Ehkä suurimpana haittapuolena näen kasvavan korjausvelan. Jotkut välttävät tämän ostamalla uusia tai uudehkoja asuntoja vuokrattavaksi, mutta en näe miten yli 3500 e/m2 maksavasta asunnosta voisi saada järkevää vuokratuottoa. Oikotien talosivut on kätevä paikka tutkia asuntojen tuottoja, koska sieltä näkee sekä myyntihintapyynnöt että vuokrapyynnöt. Paljon asuntoja vuokrataan alle 4% tuotolla...

Kunnollinen putkiremontti (sisältäen myös viemärit ja kylppärit) maksaa yli 500 €/m2, ja julkisivuremontti elementtitalossa (sisältäen tasakaton remontin) 200-500 €/m2. Lisäksi hissiremontti on kallis. Siksi näiden pitää olla tehdyt ennen kuin sijoitan. En usko remonttikustannusten siirtyvän asuntojen hintoihin läheskään kokonaisuudessaan.

Hintariski

Helsinkiä lukuunottamatta asuntojen hinnat ovat polkeneet paikoillaan jo useamman vuoden. Samaan aikaan vuokrat (ainakin virallisten tilastojen mukaan) ovat edelleen nousseet. En siis näe hinnoissa eikä vuokrissa suurta nousuvaraa. Sijoitusasunnon tuoton pitäisi perustua vuokratuloon, ei virtuaaliseen arvonnousuun.

Vuokralaisriski

Asunnoissa on myös "negatiivinen osinko" nimeltä vastike, jonka joutuu maksamaan oli vuokralainen tai ei. Huono vuokralainen voi jättää vuokran maksamatta ja aiheuttaa tuhoa asuntoon; tämän näen kuitenkin pienimpänä riskinä.


2 kommenttia :

  1. Lainaan summittaisesti erään tunnetumman asuntosijoittajan kommenttia:
    "Asuntosijoittamisen idea on sijoittaa ilman omaa rahaa."

    Osakkeiden hankkimista lainarahalla taas kannattaa harkita pitkään ja huolella.

    Siis: omalla rahalla osakkeita, lainarahalla asuntoja.

    Selkeä ja yksinkertainen periaate, joka helpottanee etenkin aloittelevan sijoittajan päätöksentekoa kummasti.

    Ei vuokralaisten vaihtuminen mikään ongelma ole - laskelmat vain pitää tehdä niin että asia on huomioitu - yleinen tapa on laskea vuosibudjetti niin, että kulut lasketaan 12 kuukauden mukaan, mutta vuokratulo 11 kuukauden; jos vuokralainen pysyykin 12 kuukautta tai pidempään, tulos vain on parempi.

    VastaaPoista
  2. Hyvää pohdintaa asuntosijoittamisesta. Itsekin olen pohtinut pitkään sijoittaisinko asuntoihin vai en. Itse asiassa olen pitänyt omaa seuranta-Exceliä kaikista kotikaupungissani ja naapurikaupungissa myyntiin tulleista yksiöistä, arvioiden myös niiden remonttikustannukset + vuokratuotot 11 ja 12 kuukaudelle. Toisaalta sijoitusasunto sitoisi minut Suomeen, joka taas on ristiriidassa eläkesuunnitelmani kanssa. Antaa ajatuksen kypsyä rauhassa :)

    VastaaPoista

Jaa