Hieman Orava Asuntorahaston Q1/2014 osavuosikatsauksesta poimittuja tietoja:Bruttovuokratuotto 6,4 %Ihmettelin kun en meinannut saada edes bruttovuokratuottoa täsmäämään muiden lukujen kanssa. Se johtuu siitä, että bruttovuokratuotto on laskettu vain niistä asunnoista jotka on vuokrattuina; tyhjinä seisovia asuntoja ei ole huomioitu! Jos kaikki asunnot huomioidaan, on bruttovuokratuotto 5,2%. Tämä on siis vuokratulot jaettuna kiinteistöjen "käyvällä arvolla".
Nettovuokratuotto 3,3 %
Seuraavaksi nettovuokratuotto "3,3%". No siinä on tietysti laskettu samalla tavalla vain vuokrattuina olevat asunnot. Lisäksi nettovuokratuotto on ilmeisesti laskettu vähentämällä bruttovuokratuotosta ainoastaan hoitokulut! Tavallinen asuntosijoittaja laskisi kyllä mukaan myös vuokraustoiminnan kulut (välityspalkkiot) sekä rahoituskulut (eli lainojen korot). Tällöin nettovuokratuotoksi tulee huimat 0,65%!
Todellinen Bruttovuokratuotto 5,2 %Rahasto on myynyt seitsemän asuntoa, yhteensä jonkin verran alle 600 000 euron hintaan. Tarkka myyntihinta on aika hyvin onnistuttu piilottamaan osavuosikatsauksesta. Sieltä selviää kuitenkin, että asunnot on myyty 18 000 euroa alle "käyvän hinnan", ja lisäksi on maksettu välityspalkkioita 22 000 euroa. Koska asunnot on omistettu alle 5 vuotta, joutuu rahasto myös maksamaan veroa luovutusvoitosta. Vero on 16 000 euroa, joten voittoa on siis ilmeisesti tullut n. 75 000 euroa (koska luultavasti välityspalkkiot saa vähentää verotuksessa).
Todellinen Nettovuokratuotto 0,65 %
Orava Asuntorahaston todellinen tuloslaskelma Q1/2014 |
||||
| Bruttovuokratuotto | 1 160 000 | |||
| Vuokratoiminnan suorat kulut | -642 000 | |||
| Rahoituskulut | -372 000 | |||
| Vuokratoiminnan kulut yhteensä | -1 014 000 | |||
| Voitto vuokraustoiminnasta | 146 000 | |||
| Hallinnon kulut | -277 000 | |||
| Voitto asuntojen myynnistä | 59 000 | |||
Voitto/tappio ennen arvonmuutosta |
-72 000 |
|||
Rahastolla on kuitenkin itsekehitetty hieno ja monimutkainen kaava jolla lasketaan asuntojen "käypä arvo" joka kuukausi. Tällä kvartaalilla kaava näyttää asuntosalkun arvon nousseen lähes 3 miljoonaa euroa (tämä on siis pelkästään arvonmuutosta, se ei sisällä salkun arvon kasvua uusien ostettujen asuntojen johdosta). Tämä käyvän arvon muutos lasketaan suoraan voitoksi rahastolle. Näin rahasto pystyy raportoimaan kvartaalin voitoksi lähes 2,5 miljoonaa euroa (tuosta 3 miljoonan "voitosta" joudutaan maksamaan hallinnointiyhtiölle 433 000 euron "tulospalkkiota", siksi omistajille jää vain 2,5 miljoonaa).
Tämän "virtuaalisen voiton" takia rahasto myös pystyy maksamaan osinkoja 1,2 miljoonaa euroa. Ainoa ongelma tässä on, että yhtiön kassasta loppuvat rahat ennemmin tai myöhemmin; arvonnousu kun ei ole oikeaa rahaa. Q1/2014 lopussa kassassa oli 3,9 miljoonaa, ja tällä tahdilla (osinko 1,2 miljoonaa + tappio 0,5 miljoonaa) rahat loppuvat lokakuussa 2014. Odotettavissa on siis uusia rahoituskierroksia.
MUOKS: Poistin hallinnointiyhtiön tulospalkkion noista yleisestä kuluista, koska se liittyy suoraan "käyvän arvon" muutokseen.
