20. maaliskuuta 2013

Omakotitalon vuokraamisen veroetu

Törmäsin mielenkiintoiseen veroetuun kiinteistön (esimerkiksi omakotitalon) vuokraamisessa.

Kiinteistön vuokratulosta saa verotuksessa tehdä 4% poiston (eli vähennyksen) kiinteistön poistamattomasta hankintahinnasta. Normaalisti tuo tarkoittaa sitä, että vuokranantaja saa veroedun vuokra-aikana, mutta koska hankintahinta pienenee vuosi vuodelta, joutuu hän maksamaan suurempaa luovutusvoittoveroa jos hän joskus myy kiintestön. Kuitenkin, jos omistaja on itse asunut kiinteistössä omistusaikana vähintään kaksi vuotta, on kiinteistön myynti veroton poistoista huolimatta. Omistaja saa siis veroedun sekä joka vuosi kun kiinteistö on vuokralla, että myös myydessään kiinteistön.

Tuloverolaki on harvinaisen selkeä koskien luovutuksen verovapautta:
"Omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa
1) vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen [...] rakennuksen [...], jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona (oman asunnon luovutusvoitto);"

Kun verovapauden on kerran 'ansainnut', sitä ei voi mitenkään enää menettää (paitsi jos eduskunta muuttaa lakeja, mikä tietysti on mahdollista).

On huomattava, että 4% poiston saa tehdä ainoastaan kiinteistön vuokrattujen rakennusten hankintahinnasta, ei tontista eikä mahdollisista muista rakennuksista jotka eivät ole vuokralla. Jos kauppakirjassa on eritelty rakennuksen ja tontin arvo, niin sitä käytetään. Jos arvoja ei ole eriteltynä, mutta arvoista on muu luotettava selvitys (esimerkiksi kiinteistövälittäjän arvio ostohetkellä), niin käytetään sitä. Muuten voidaan käyttää verotusarvojen suhdetta, jotka löytyvät kiinteistöveropäätökseltä (huom: rakennuksista tehdään kiinteistöverotuksessa ikävähennys, eli niiden verotusarvo pienenee joka vuosi. Siksi pitääkin verrata ostovuoden verotusarvoja). Myymälä-, tehdas-, varasto-, työpaja- ja muista vastaavista rakennuksista poisto on 7%/vuosi, uskoisin että erillinen autotalli laskettaisiin tähän kategoriaan.

Mitä tämä siis tarkoittaa käytännössä? 

Verrataanpa samanhintaisen asunnon ja kiinteistön tuottoa 10 vuoden vuokra-aikana:
Oletetaan että kumpikin on ostettu 200 000 eurolla, niissä on asuttu kaksi vuotta ennen vuoralle laittamista. Oletetaan tontin arvoksi 50 000 ja talorakennuksen vastaavasti 150 000 euroa. Molemmista pyydetään vuokraa 1200 euroa/kk, vastike on 300 euroa/kk (kiinteistössä oletetaan sama määrä muita vähennettäviä kuluja), ja molemmista maksetaan korkokuluja 4000 euroa/vuosi.


KiinteistöAsunto-osake
Vuokra/10v144 000 €144 000 €
Kulut ja korot/10v-76 000 €-76 000 €
Poistot-50 275 €0 €
Tulo/kassavirta ennen veroja68 000 €68 000 €
Pääomavero
 -5 318 €
-20 400 €
Tulo/kassavirta verojen jälkeen62 682 €47 600 €

Sekä asunnon että kiinteistön myynti on tämän jälkeen edelleen verovapaata.

Miten maksimoit veroetusi?

Rakennuksen hankinta-arvon pitäisi olla mahdollisimman suuri suhteessa tontin hankinta-arvoon. Jos olet vasta ostamassa kiinteistöä, ehdota myyjälle että kauppakirjaan kirjattaisiin erikseen rakennusten ja tontin hinnat. Muuten pyydä kiinteistövälittäjältä kirjallinen arvio pelkän tontin arvosta ostoajankohtana (kerro miksi tarvitset arvion, ja että toivoisit sen olevan mahdollisimman alhainen).



2 kommenttia :

  1. Miten määritellään Ok-talon hankintarvo ? Talo rakennettu 1991, omistajat asuneet siinä alusta asti itse ja nyt suunnitellaan vuokralle laittoa ?
    Kiitos jo etukäteen vastauksista.

    VastaaPoista
  2. Jos kyse on siis itse rakennetusta/rakennetetusta talosta, niin silloin hankinta-arvona käytetään talon rakennuskustannuksia. Toivottavasti on kaikki kuitit tallessa 25 vuoden takaa... Jos rakennuskustannuksista ei ole luotettavaa tietoa, niin kannattaa varmaan kysyä verottajalta miten arvo määrätellään.

    VastaaPoista

Jaa