2016 - Unelmavuosi

Tuloksellisesti hieno vuosi taas takanapäin. Tuloni kasvoivat hieman mutta niin kasvoivat asumismenotkin, joten ne suunnilleen kumoavat toisensa. Vapaa-aikaan "sijoitin" hieman enemmän tänä vuonna, ulkomaanmatkojen muodossa, kun muut kustannukset pysyivät aika lailla ennallaan. Säästöön jäi silti lähes 17 000 euroa, ja ne rahat menivätkin suoraan sijoituksiin.

Sijoituksien kannalta vuosi oli erinomainen, salkkuni kasvoi lähes 60 000 euroa. Viime neljänneksellä en tehnyt suurempia muutoksia salkkuuni, tosin Vincitin antiin osallistun ja sain mitättömän määrän osakkeita. Ideana minulla oli napata pikavoitto tuosta, mutta osakemäärä on niin pieni etten ole niitä vielä viitsinyt myydä.
Veromyyntejä en päässyt tekemään, kun salkussani ei ole oikein mitään kunnolla miinuksella... #firstWorldProblems
On siis luvassa mätkyjä osinkotuotoista ensi verotuksessa.

Osinkoja sain muuten noin 4600 euroa viime vuonna. 2015 luku oli 3500 euroa, ja 2014 vastaavasti 6200 euroa. En oikeastaan halua enkä tarvise osinkoja, niistähän menee vaan ihan turhaan veroja. Mielummin siirtäisin verotuksen kauas tulevaisuuteen. Osingoista alle puolet tulee etuoikeutetuista osakkeista, loput tavallisista osakkeista. Etuoikeutetut osakkeet haluan pitää, koska niistä saa tasaista tuottoa. Noista muista osakkeista (noin 25 firmaa) en vain raaski luopua... niistäkin joutuisi ikävät verot maksamaan, kun olen kaikki huonoimmat sijoitukset jo myynyt pois. Esimerkiksi Lockheed-Martin on 122% plussalla...

Muuten, veroja en ole huomioinut tuossa salkun kehityksessä muuten kuin osinkojen ennakonpidätysten kohdalla. Loput veroistahan on mennyt korkeampana palkkaverona tai veromätkyinä, joten ne näkyvät hieman pienempänä palkkatulona. Eipä tuolla ole kuitenkaan suurta vaikutusta suuntaan eikä toiseen.

Myy asuntosi ajoissa

Kuten tuossa aikaisemmassa blogikirjoituksessani mainitsin, olen jo pitkään harkinnut sijoitusasunnon ostamista, mutta tulevat remontit huolettavat. Olenkin ruvennut seuraamaan ns "neukkukuutioiden" hintakehitystä kun suuret remontit tulevat ajankohtaiseksi, eli lähinnä linjasaneerauksen ja julkisivuremontin yhteydessä. Miten remontit vaikuttavat asuntojen hintaan? Kannattaako asunto ostaa juuri ennen remonttia, vai remontin jälkeen? Jos asunnon jo omistaa, kannattaako se myydä ennen remonttia?

Tässä alla olen tutkinut asuntojen hintakehitystä Keravalla käyttäen hyväksi Oikotien talosivujen ilmoitushistoriaa. Kyseessä siis hintapyynnöt, ei toteutuneet hinnat. Tähän on valikoitunut isompia asuntoja ihan vain siitä syystä, että niitä on enemmän myynnissä. Pienemmissä asunnoissa on korkeampi neliöhinta, joten remonttikustannus on prosentuaalisesti pienempi eikä varmaan näy hinnoissa yhtä selvästi.

Tapaus 1: 76 m²

Tässä yhtiössä ei ollut yhtään asuntoa myynnissä pariin vuoteen ennen linjasaneerausta eli hankesuunnittelun aikana (kukaan ei halunnut myydä tappiolla?), joten dippiä ei näy. Yhtiövelan perusteella remontin hinta näyttäisi olevan n. 500 €/m2 eli noin 37 000 euroa tällaisissa kolmioissa. Tästä remonttikustannuksesta noin 50% näyttäisi siirtyneen velattomaan hintapyyntöön, ja toinen puolikas menee omistajan tappioksi.

Tuossa kuvaajassa siis velaton hinta sinisellä ja myyntihinta punaisella.

http://asunnot.oikotie.fi/talon-hintahistoria/117837/annikinkatu-3-kerava

Tapaus 2: 73 m²

Tässä yhtiössä ollaan vasta hankesuunnittelussa. Muutamia asuntoja on yritetty myydä viimeisenä vuotena ennen suunnittelun alkamista vielä ns "vanhaan hintaan"; tiedä sitten onko yhtään asuntoa saatu kaupaksi tuohon hintaan. Suunnittelun alkamisen jälkeen ovat hintapyynnöt laskeneet reippaasti. Harva tietenkään tässä tilanteessa haluaa asuntoaan myydä, eikä ostajaakaan ole helppo löytää.

http://asunnot.oikotie.fi/talon-hintahistoria/117763/tuusulantie-37-kerava

Tapaus 3: 95,5 m²

Tässä on linjasaneeraus valmistunut 12/2015. Muutama optimisti on yrittänyt laittaa melkein koko linjasaneerauksen kustannuksen (n. 50 t€) asunnon vanhan hinnan päälle, mutta päätellen uudemmista ilmoituksista se ei ole toiminut kovin hyvin. Käytännössä koko linjasaneerauksen kustannus on mennyt omistajan taskusta. Tähän taloon on vielä tulossa julkisivu- ja parvekeremontti lähitulevaisuudessa.

http://asunnot.oikotie.fi/talon-hintahistoria/118521/kankurinpolku-5-kerava

Yhteenveto voisi sanoa, että minä ainakin välttäisin asunnon ostamista talosta, johon on linjasaneeraus tulossa 10 vuoden sisällä. Jos sellaisen asunnon omistaa, kannattaa se myydä hyvissä ajoin eli ennen kuin linjasaneerauksesta on selkeää aikataulua. Nyt on korkea aika myydä jos saneeraus on tulossa 2020.

Linjasaneerauksen hinta Kehä III:n ulkopuolella näyttää olevan 500-750 €/m² luokkaa. Julkisivuremontti taas 250-400 €/m².