"Velattomasta asunnosta maksat vain vastikkeen, velallisesta tämän lisäksi myös korkoja. Jos esimerkiksi oma asuntoni olisi velaton, niin minulla olisi n. 700-800 euroa vähemmän kuluja vuosittain. Aikaisemmin kertomani 25:n säännön mukaan se tarkoittaisi, että taloudelliseen riippumattomuuteen tarvitsemani sijoitusomaisuuden määrä olisi 17 500 - 20 000 euroa pienempi kuin tuon lainan kanssa."
Onko velaton asunto oikeasti halvempi? Kannattaako asuntolaina maksaa pois niin nopeasti kuin mahdollista, vai venyttää lainanmaksua mahdollisimman pitkään?
Tehdään seuraavat oletukset:
- asunnon hinta on 150 000 euroa
- vastike on 200 euroa/kk
- vuokra on 1000 euroa/kk, jos sen siis vuokraisi.
Paljonko tällaisessa asunnossa asuminen maksaa?
Jos asun siinä vuokralla, niin laskelma on helppo:
Vuokralla asuessa maksan tietysti vain vuokran:12kk * 1000 euroa = 12 000 euroa vuodessa.
Jos laitan 100% omaa rahaa kiinni asuntoon:
Maksan asunnosta 150 000 euroa käteisellä, joten sen jälkeen siinä asuminen maksaa vain vastikkeen:12kk * 200 euroa = 2400 euroa vuodessa.
Tuo asuntoon sijoittamani 150 000 euroa tuottaa 12 000 - 2400 = 9600 euron säästön eli 'voiton' vuodessa. Asuntosijoitukseni tuottoprosentti on siis 6,4%.
Entä jos otankin 90% lainaa?
Oletetaan, että lainaa saan 3% korolla. Maksan asunnosta edelleen vastikkeen 2400 euroa vuodessa, ja lisäksi 3% korkoa 135 000 euron lainasta, eli 4050 euroa.2400 + 3%*135 000 = 6450 euroa vuodessa.
Asuntoon sijoittamani 15 000 euroa tuottaa 6450 euron säästön eli voiton, eli rahojeni tuottoprosentti on huima 43%!
On totta, että jos otan lainaa niin minulla on suuremmat menot vuosittain, mutta toisaalta minulla on silloin 135 000 euroa vapaana sijoitettavaksi johonkin muuhun. Jos pystyn sijoittamaan nämä rahat paremmalla tuotolla kuin lainan korko (ja myös oikeasti sijoitan, enkä tuhlaa!), minun ei kannata maksaa lainaa pois. Ja 25:n säännön mukaan voin odottaa tuottoa 4% (plus inflaatio), joten lainan ottaminen on kannattavaa.
