26. lokakuuta 2016

Myy asuntosi ajoissa


Kuten tuossa aikaisemmassa blogikirjoituksessani mainitsin, olen jo pitkään harkinnut sijoitusasunnon ostamista, mutta tulevat remontit huolettavat. Olenkin ruvennut seuraamaan ns "neukkukuutioiden" hintakehitystä kun suuret remontit tulevat ajankohtaiseksi, eli lähinnä linjasaneerauksen ja julkisivuremontin yhteydessä. Miten remontit vaikuttavat asuntojen hintaan? Kannattaako asunto ostaa juuri ennen remonttia, vai remontin jälkeen? Jos asunnon jo omistaa, kannattaako se myydä ennen remonttia?

Tässä alla olen tutkinut asuntojen hintakehitystä Keravalla käyttäen hyväksi Oikotien talosivujen ilmoitushistoriaa. Kyseessä siis hintapyynnöt, ei toteutuneet hinnat. Tähän on valikoitunut isompia asuntoja ihan vain siitä syystä, että niitä on enemmän myynnissä. Pienemmissä asunnoissa on korkeampi neliöhinta, joten remonttikustannus on prosentuaalisesti pienempi eikä varmaan näy hinnoissa yhtä selvästi.

Tapaus 1: 76 m²

Tässä yhtiössä ei ollut yhtään asuntoa myynnissä pariin vuoteen ennen linjasaneerausta eli hankesuunnittelun aikana (kukaan ei halunnut myydä tappiolla?), joten dippiä ei näy. Yhtiövelan perusteella remontin hinta näyttäisi olevan n. 500 €/m2 eli noin 37 000 euroa tällaisissa kolmioissa. Tästä remonttikustannuksesta noin 50% näyttäisi siirtyneen velattomaan hintapyyntöön, ja toinen puolikas menee omistajan tappioksi.

Tuossa kuvaajassa siis velaton hinta sinisellä ja myyntihinta punaisella.

http://asunnot.oikotie.fi/talon-hintahistoria/117837/annikinkatu-3-kerava

Tapaus 2: 73 m²

Tässä yhtiössä ollaan vasta hankesuunnittelussa. Muutamia asuntoja on yritetty myydä viimeisenä vuotena ennen suunnittelun alkamista vielä ns "vanhaan hintaan"; tiedä sitten onko yhtään asuntoa saatu kaupaksi tuohon hintaan. Suunnittelun alkamisen jälkeen ovat hintapyynnöt laskeneet reippaasti. Harva tietenkään tässä tilanteessa haluaa asuntoaan myydä, eikä ostajaakaan ole helppo löytää.

http://asunnot.oikotie.fi/talon-hintahistoria/117763/tuusulantie-37-kerava

Tapaus 3: 95,5 m²

Tässä on linjasaneeraus valmistunut 12/2015. Muutama optimisti on yrittänyt laittaa melkein koko linjasaneerauksen kustannuksen (n. 50 t€) asunnon vanhan hinnan päälle, mutta päätellen uudemmista ilmoituksista se ei ole toiminut kovin hyvin. Käytännössä koko linjasaneerauksen kustannus on mennyt omistajan taskusta. Tähän taloon on vielä tulossa julkisivu- ja parvekeremontti lähitulevaisuudessa.

http://asunnot.oikotie.fi/talon-hintahistoria/118521/kankurinpolku-5-kerava


Yhteenveto voisi sanoa, että minä ainakin välttäisin asunnon ostamista talosta, johon on linjasaneeraus tulossa 10 vuoden sisällä. Jos sellaisen asunnon omistaa, kannattaa se myydä hyvissä ajoin eli ennen kuin linjasaneerauksesta on selkeää aikataulua. Nyt on korkea aika myydä jos saneeraus on tulossa 2020.

Linjasaneerauksen hinta Kehä III:n ulkopuolella näyttää olevan 500-750 €/m² luokkaa. Julkisivuremontti taas 250-400 €/m².

21. lokakuuta 2016

Tarkempi katsaus salkun tuottoon

Minulla on kaksi erillistä salkkua IB:ssä, toinen henkilökohtainen ja toinen sijoitusyhtiön nimissä. Alunperin minulla oli yksi (henkilökohtainen) salkku Lynxissä, mutta syksyllä 2013 avasin sijoitusyhtiön salkun IB:hen (alempien kustannusten takia) ja siirsin myös oman salkkuni Lynxistä.

Salkku 1 (sijoitusyhtiö)

Tähän salkkuun ostin alunperin osakkeita joilla oli joko matala P/E tai ainakin vakaa pitkäaikainen osinkotuotto. Pikkuhiljaa olen siirtynyt indeksi-ETF:iin, ja tällä hetkellä osakkeita on vielä noin 25%, eli indeksi-ETF:iä 75%. Tuo mukava nousu 2013 lopulla johtui onnistuneista osakevalinnoista.

Vertailuindeksit ovat S&P500, EAFE-indeksi eli muu kehittynyt maailma, sekä "Total World Stock".

Sharpe-, Sortino- ja Calmar-luvut näyttävät oikein mukavilta. Tuotto/riski-suhde on parempi kuin vertailuindekseissä.

Salkku 2 (henkilökohtainen)

Tämä salkku alkoi aika samanlaisena, eli sisältäen hyvätuottoisia osakkeita. Koska en ole tehnyt tähän paljoa lisäsijoituksia vaan ne on tehty sijoitusyhtiön kautta, on tässä salkussa vielä yli 60% osakkeita. Olen verosuunnittelun kautta (eli myymällä tappiollisia sijoituksia vuoden lopussa) siirtänyt osan sijoituksista etuoikeutettuihin osakeisiin.
Tuotto on aika lähellä S&P500:n tuottoa.



Mitäköhän muuten tapahtui tuossa tammikuussa 2015 kun molemmat salkut pompsahtivat ylöspäin noin 5%, samaan aikaan kun S&P500 laski 3%...