Osta kun veri virtaa kaduilla
Pörssisijoituksista (ja miksei muistakin sijoituksista) sanotaan, että pitää ostaa kun veri virtaa kaduilla. Milloin asuntokaupassa virtaa veri kaduilla? Mielestäni se ostamani asunnon kohdalla tapahtui:
- Putkiremontin suunnitteluvaihe on alkamassa, eli remontti tapahtuu varmasti parin vuoden kuluttua. Remontin kustannus alkaa konkretisoitumaan sekä ostajien että omistajien mielissä.
- Myyjä oli perinyt asunnon, eli hänen mielessään mikä tahansa summa jonka hän saa asunnon myymällä on "voittoa".
- Asunto on ollut pitkään tyhjillään
- Asunto oli roikkunut pitkään myynnissä, sen näki syksyisistä valokuvista. Lisäksi Oikotieltä pystyin kaivamaan esiin tiedon, että ilmoitus oli julkaistu lähes 4 kk sitten, joten välityssopimus oli luultavasti kohta menossa umpeen.
- Ilmoituksessa asunnon kunto on "välttävä", ja tekstissä mainitaan asunnon kaipaavan remonttia kauttaaltaan. Itse olisin kuitekin siihen valmis muuttamaan pelkän keittiöremontin jälkeen, eli 2000-3000 euron remontin pitäisi riittää. Toki vuokrakäyttöön asunto kelpaa jopa sellaisenaan. Kylpyhuone on remontoitu 2000-luvulla, eli hyväkuntoinen.
- Asunto oli noin 30 000 - 40 000 euroa halvempi kuin ihan vastaavat (putkiremontoimattomat) asunnot. Jopa samassa talossa on samanlainen mutta parempikuntoinen asunto myynnissä, siitä pyydetään 40 000 euroa enemmän.
Tällaisia kohteita on vaikea löytää, koska yleensä omistajat eivät halua myydä näin halvalla. Mielummin pidetään asunto putkiremontin yli ja otetaan takkiin se tuleva velkaosuus.
Eli selvennyksenä:
- Vastaavia asuntoja on myyty hintaan 130 000 - 140 000 €
- Itse maksoin 100 000 €
- Putkiremontin kustannus on luokkaa 35 000 - 50 000 €
- Hinta putkiremontin jälkeen ehkä 140 000 - 160 000 €
Muiden asuntojen hinnat eivät nouse läheskään putkiremontin kustannusten verran, vaan omistajat tekevät remontissa tappiota. Tai tappio on jo syntynyt, kun he luulevat asuntojensa arvon olevan tällä hetkellä 130 000 euroa.
Ymmärrän, että minäkin voin ottaa hieman takkiin tuossa tulevassa putkiremontissa. Ainakin siinä tulee väkisin tyhjiä kuukausia, mutta toisaalta samalla kertaa voin itse remontoida keittiön ja korottaa vuokraa.
Bonuksena tässä asunnossa on velkaosuutta aikaisemmista remonteista lähes 40% (nämä remontit ovat koituneet omistajille lähinnä tappioksi). Tämä on hyvä juttu, koska tuloutetut rahoitusvastikkeet saa vähentää verotuksessa kokonaan. Lisäbonuksena edellinen omistaja oli juuri ehtinyt vuokrata asunnon kun luuli ettei se mene kaupaksi, joten minulta säästyy vuokralaisen hankkimisen vaiva! Vuokrakin on ihan sopiva.
Itse en arvonnousuun usko, joten vaadin selvästi yli 5 % vuokratuottoa. Tämän asunnon kohdalla bruttotuotto eli (vuokra-vastike)/(hinta+vsVero) on 7 %. Sitten kun putkiremontti on tehty, on vuokratuotto edelleen noin 5 % velattomasta hinnasta. Ilman pankkilainaakin oman pääomani tuotto olisi yli 11 %, lainan kanssa yli 30 %.
Mitkä ovat kriteeerini vuokra-asunnolle?
- Hyvä sijainti
- Hieman isompi on parempi: helpompi löytää pitkäaikainen vuokralainen, ja kaksi maksajaa
- Ei liikaa vuokra-asuntoja samassa talossa
- Mielellään omalla paikkakunnallani
- Bruttotuotto yli 6 %
- Tulevat remontit eivät saa laskea arvoa merkittävästi
- Kassavirta nolla tai positiivinen
Mietin tuota viimeistä kohtaa; miksi haluan positiivisen kassavirran? Onhan minulla paljon muita tuloja, en tarvitse rahaa käteen tuosta asunnosta. Mutta syy lienee psykologinen: haluan, että asunto maksaa itse itsensä. Jos joutuisin itse maksamaan joka kuukausi pienen summan, alkaisi asunto tuntumaan "kululta".
