15. elokuuta 2014

Velaton asunto - kallis hupi?

Rahalla vapaaksi kirjoittaa blogissaan:
"Velattomasta asunnosta maksat vain vastikkeen, velallisesta tämän lisäksi myös korkoja. Jos esimerkiksi oma asuntoni olisi velaton, niin minulla olisi n. 700-800 euroa vähemmän kuluja vuosittain. Aikaisemmin kertomani 25:n säännön mukaan se tarkoittaisi, että taloudelliseen riippumattomuuteen tarvitsemani sijoitusomaisuuden määrä olisi 17 500 - 20 000 euroa pienempi kuin tuon lainan kanssa."

Onko velaton asunto oikeasti halvempi? Kannattaako asuntolaina maksaa pois niin nopeasti kuin mahdollista, vai venyttää lainanmaksua mahdollisimman pitkään?

Tehdään seuraavat oletukset:
- asunnon hinta on 150 000 euroa
- vastike on 200 euroa/kk
- vuokra on 1000 euroa/kk, jos sen siis vuokraisi.

Paljonko tällaisessa asunnossa asuminen maksaa?

Jos asun siinä vuokralla, niin laskelma on helppo:

Vuokralla asuessa maksan tietysti vain vuokran:
12kk * 1000 euroa = 12 000 euroa vuodessa.

Jos laitan 100% omaa rahaa kiinni asuntoon:

Maksan asunnosta 150 000 euroa käteisellä, joten sen jälkeen siinä asuminen maksaa vain vastikkeen:

12kk * 200 euroa = 2400 euroa vuodessa.

Tuo asuntoon sijoittamani 150 000 euroa tuottaa 12 000 - 2400 = 9600 euron säästön eli 'voiton' vuodessa. Asuntosijoitukseni tuottoprosentti on siis 6,4%.

Entä jos otankin 90% lainaa?

Oletetaan, että lainaa saan 3% korolla. Maksan asunnosta edelleen vastikkeen 2400 euroa vuodessa, ja lisäksi 3% korkoa 135 000 euron lainasta, eli 4050 euroa.

2400 + 3%*135 000 = 6450 euroa vuodessa.

Asuntoon sijoittamani 15 000 euroa tuottaa 6450 euron säästön eli voiton, eli rahojeni tuottoprosentti on huima 43%!

On totta, että jos otan lainaa niin minulla on suuremmat menot vuosittain, mutta toisaalta minulla on silloin 135 000 euroa vapaana sijoitettavaksi johonkin muuhun. Jos pystyn sijoittamaan nämä rahat paremmalla tuotolla kuin lainan korko (ja myös oikeasti sijoitan, enkä tuhlaa!), minun ei kannata maksaa lainaa pois. Ja 25:n säännön mukaan voin odottaa tuottoa 4% (plus inflaatio), joten lainan ottaminen on kannattavaa.


6 kommenttia :

  1. Selvyyden vuoksi on todettava, että lähtökohtanihan oli verrata tilannetta, jossa toisella on velkainen ja toisella velaton asunto, minkä lisäksi ei ole muuta varallisuutta tai muuta varallisuutta on molemmilla saman verran. Tällöin velaton kämppä on selkeästi parempi vaihtoehto.

    Kysehän oli siitä, kuinka ihmiset kuvittelevat lyhennyksen olevan kulu. Tällöin lainaa lyhentävä A ja lyhentämätön B voivat molemmat kuvitella kuluttavansa kaikki rahansa (ei kerry säästöjä), mutta toisen lopputulos on paljon parempi kuin toisen.

    En itse omalla kohdallani kannata täysin velatonta asumista ja näkisin itseni asumassa (väliaikaisesti) täysin velattomasti ainoastaan sellaisessa maailmantilassa, jossa korot ovat korkealla. Tällöinkin ottaisin lainan takaisin, kun korkotaso laskee riittävästi. Lainaraha on hyvä nostamaan oman pääoman tuottoa, kuten esimerkkisikin osoittaa. Sitä on vain osattava käyttää oikein.

    Korostan myös sitä, että esitetty kolmosvaihtoehto on kakkosvaihtoehtoa parempi vain silloin, kun lainaraha sijoitetaan korkotasoa paremmin tuottavaan kohteeseen. Tuottoprosentteja ei voi syödä, ja kolmosvaihtoehdossa on yli 4000 euroa enemmän kuluja kuin kakkosessa. Nämä kulut on voitava kattaa sijoitusten tuotoilla, jotta kolmosvaihtoehto olisi parempi.

    VastaaPoista
  2. "lähtökohtanihan oli verrata tilannetta, jossa toisella on velkainen ja toisella velaton asunto, minkä lisäksi ei ole muuta varallisuutta tai muuta varallisuutta on molemmilla saman verran."

    No joo, enemmän nettovarallisuutta on yleensä parempi kuin vähemmän ;)

    Mutta olen kyllä samaa mieltä kanssasi tuosta, että lainanlyhennys ei ole mikään kulu. Ihmiset tuppaavat ajettelemaan raha-asioitaan pelkästään kassavirran näkökulmasta; silloin lainan lyhennys on 'kulu' ja pikavippi on 'tuloa'.

    VastaaPoista
  3. "No joo, enemmän nettovarallisuutta on yleensä parempi kuin vähemmän ;)"

    Saattaa olla itsestäänselvyys sinulle ja minulle, mutta jos lukee niitä kommentteja, joita viittaamassani artikkelissa ihmiset olivat laittaneet, niin ei todellakaan ole selvää kaikille. Veikkaan, että suurella osalla ihmisistä ei ole mitään käsitystä, mikä heidän nettovarallisuutensa on.

    VastaaPoista
  4. "On totta, että jos otan lainaa niin minulla on suuremmat menot vuosittain, mutta toisaalta minulla on silloin 135 000 euroa vapaana sijoitettavaksi johonkin muuhun"

    Harhauttavaa laskentaa... Oikeasti sinulla ei ole euroakaan enempää käytettävissä sijoituksiin kuin vuokralla olevallakaan, koska nuo lainatut eurothan menevät kokonaan asunnon myyjälle. Ei asunnon ostaja lainatuista rahoista euroakaan.

    Toki sinulla on 135000 euroa enemmän rahaa laitettavissa sijoituksiin kuin asuntonsa käteisellä ostavalla, mutta niin on vuokralla olevallakin.

    VastaaPoista
  5. Lisänä äskeiseen kommenttiini... Lisäksi itse ostetussa omistetussa asunnossa tulee paljon sellaisia kuluja joita vuokralaisella ei ole vuokran lisäksi. Esimerkiksi omistusasujalla on jatkuvasti kaikenlaisia remontteja, joita vuokralaisen ei vuokran päälle tarvitse maksaa, ne kun kuuluvat vuokranantajalle. Vastike ei todellakaan sisällä muuta kuin pienet pintaremontit, kaikki muut pitää maksaa erikseen. Eli laskelma on erittäin ylioptimistinen, monille vanhan 60-luvun asunnon ostajille olisi tullut halvemmaksi olla vuokralla. Pahimmissa tapauksissa remontti maksaa paljon enemmän kuin asunnosta on alkujaan maksettu (putkiremonteissa tätä tapahtuu jatkuvasti).

    VastaaPoista
  6. "On totta, että jos otan lainaa niin minulla on suuremmat menot vuosittain, mutta toisaalta minulla on silloin 135 000 euroa vapaana sijoitettavaksi johonkin muuhun. Jos pystyn sijoittamaan nämä rahat paremmalla tuotolla kuin lainan korko (ja myös oikeasti sijoitan, enkä tuhlaa!), minun ei kannata maksaa lainaa pois. Ja 25:n säännön mukaan voin odottaa tuottoa 4% (plus inflaatio), joten lainan ottaminen on kannattavaa."

    Tässähän oletetaan selvästi, että asunnon ostajalla on lainaa ottaessaan myös mahdollisuus maksaa se käteisellä eli hänellä on tuo 150k makaamassa tilillä valmiina. Tämä tuskin on Suomessa kovin monellakaan asunnon ostajalla mahdollista vaan siellä tilillä on tuo 15k ja loput tulee pankilta.

    Asunnon ostamista varten otettu 135k menee siis suoraan takaisin pankille lyhennyksinä ja korkoina eikä sitä voi käyttää sijoitustoimintaan. Jos taas sinulla on sijoitustoiminnassa tuo 135k niin se täytyy ensin sieltä nostaa pois ennen kuin sillä voi asunnon ostaa, eli 30% verot ja muut kulut syövät siitä helposti kolmanneksen jolloin 135k asunnon ostoon vaadittavan sijoitusomaisuuden määrä onkin jo lähemmäs 200k?

    VastaaPoista